2025타경3966 — AI 법원경매 문서 정리

광주광역시 북구 용두동 311-54

2025타경3966(임의경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매12계 ·

지금 최저 입찰가

19억 3,540만원

감정가의 45% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

43억 2,009만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.12.24

D-43 · 입찰법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “제시외건물 기호ㄱ은 기호2(가) 건물의 부합물 및 종물로 판단됨.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 45%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 30장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (16장)

현장 사진 (8장)

위치도 (지도) (1장)

호별 배치도 (2장)

지적·평가 도면 (1장)

기타 자료 (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년07월04일14시55분 2025년07월11일17시05분 2025년07월23일16시45분 2025년07월25일14시50분

임차인 이○우,김○영,윤○옥,김○린,김○희,최○권,이○호에게 문의함.제시외건물의 소유관계 알지못함.임차인 최○권,이○호는 조원일과 계약하였다고함.상가건물임대차 현황서상등재된 김○희,김○화,행복나눔협동조합의 점유여부는 알수없음.

비고: 제시외건물: 가)철파이프조 썬라이트패널 가추 약15㎡

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2021-03-31)
이○우	2018.10.17.	2025.06.20.	20,000,000	별지 가	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
김○영	2016.01.07/2022.05.27/2023.12.13	2022.06.17/2024.01.16	30,000,000	별지 나	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
윤○옥	2022.07.04.	2022.07.04.	50,000,000	별지 다	후순위 (대항력 없음 추정)
김○린	2022.05.10.	미상	20,000,000	별지 라	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○희	2023.11.09.	2025.05.08.	30,000,000	별지 마	후순위 (대항력 없음 추정)
푸○○○○○○○○○○○○○○○일	2020.07.01/2020.07.10	2020.07.10.	150,000,000	별지 바	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
최○권	2021.01.08.	미상	40,000,000	별지 사	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
이○호	미전입	미상	10,000,000	별지 아	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
김○희	2025.03.10.	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○화	2020.06.11.	2020.06.11.	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
행○○○○○○○○○○리	2015.12.31.	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.31 16:00	매각결정기일
4차	2026.12.24 09:55	매각기일	19억 3,540만원
3차	2026.10.02 09:55	매각기일	24억 1,925만원	유찰
2차	2026.08.21 09:55	매각기일	30억 2,406만원	유찰
신건	2026.07.10 09:55	매각기일	43억 2,009만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 11건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 45.3%, 평균 유찰 3.7회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
광주광역시 북구 중흥동 717-3	24억 1,387만원	11억 1,100만원	46%	2026.10.28
광주광역시 북구 중흥동 717-3	24억 1,387만원	11억 1,100만원	46%	2026.10.28
광주광역시 북구 중흥동 717-24	24억 1,387만원	11억 1,100만원	46%	2026.10.28
광주광역시 북구 중흥동 717-47	24억 1,387만원	11억 1,100만원	46%	2026.10.28
광주광역시 북구 유동 10-22	52억 2,149만원	30억 1,500만원	58%	2026.08.21

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
광주광역시 북구 용두동 소재 북광주농협 남서측 인근에 위치하며 주위는 노변상가지대임.

교통상황
차량접근성 양호하고 대중교통여건은 보통임.

토지의 형상·이용상태
2필지 일단의 부정형토지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태
남측으로 왕복3차로에, 서측으로 왕복2차로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호1: 제2종일반주거지역 , 제2종일반주거지역(2015-12-01) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-29)(이화동산유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새미르유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한스유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전 술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호3: 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-2 9)(이화동산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새미르유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한스유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비 행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기타 기재
기호1 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적 실측사 정으로 평가하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다. 기호1 지상에 식재된 느릅나무, 단풍나무, 골담초 등 수목은 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다. 기호1 지상 이동가능한 저온창고는 평가에서 제외하였음.

기타 기재
없음.

임대관계
기호1,3 토지는 일체로 이용중인 바, 일단지로 평가하였음.

건물의 구조
기호2(가) 일반철골구조 판넬지붕 단층 구조로서 외벽: 사이딩판넬, 복합판넬 내벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임, 보드위페인팅, 치장적벽돌, 목재인테리어 등 바닥: 석재타일, 디럭스타일 등 창호: 샷시창호임. 기호2(나) 경량철골조 판넬지붕 단층 구조로서 외벽: 사이딩판넬 내벽: 판넬잇기 창호: 샷시창호임. 기호ㄱ: 강관조 폴리카보네이트지붕 단층구조임.

이용상태
제1종근린생활시설로 이용중임.

설비내역
급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 소방설비, 냉난방공조설비 등 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
제시외건물 기호ㄱ은 기호2(가) 건물의 부합물 및 종물로 판단됨.

기타 기재
기호2 건물은 공부상 용두동 311-54,311-68,311-71 신용동 542-27,590-2에 등재되어 있으나 합병으로 현황 용두동 311-54(기호1)과 신용동 542-27(기호3) 양지상에 소재함.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021. 3. 31. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	-일괄매각. 지상소재 수목 및 제시외 건물 포함 -지상에 소재하는 이동 가능한 저온창고 매각 제외 -목록2. 건물은 공부상 용두동 311-54, 311-68, 311-71 신용동 542-27, 590-2에 등재되어 있으나 합병으로 현황 용두동 311-54(목록1)와 신용동 542-27(목록3) 양지상에 소재함

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경3966)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	4,320,093,900원
최저매각가격	1,935,403,000원
입찰 보증금 (10%)	193,540,300원 최저가의 10%
청구금액	1,472,759,234원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.12.24 입찰법정
도로명주소	광주광역시 북구 용두동 311-54
내역
사건 접수	2025.06.17 · 개시결정 2025.06.30
배당요구종기	2025.09.19 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
일반철골구조 판넬지붕 단층 제1종근린생활시설 841.31㎡ 부속건물 경량철골조 판넬지붕 단층 소매점(창고) 45.36㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경3966)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.