광주광역시 북구 오치동 1044-7
2025타경5320(강제경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매8계 ·
#인수권리있음#선순위전세권#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
1억 8,704만원
감정가의 45% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4억 1,751만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.27
D-13 · 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “목록2 을구 순위 4번 전세권설정등기(2024.3.21. 제44375호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.
목록2 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 27%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 112,117,173원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 기호2(가)에 제시외 부합물 기호(ㄱ) ~ (ㄷ)(건물개황도 참조) 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 45%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 30장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (12장)
현장 사진 (10장)
위치도 (지도) (2장)
지적·평가 도면 (5장)
기타 자료 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월21일15시30분 2025년08월22일16시15분 2025년08월26일10시05분 2025년08월27일15시00분
202호 임차인 이○훈 및 3층 임차인 장○재에게 문의함.제시외건물 소유관계 알수없음.주민등록상등재된 장○재의 동거인 이○,최○원은 전입만 되어있고 임대차관계는 없다고함.김○람,박○예의 점유여부는 알수없음.
비고: 제시외건물: 가)시멘트 벽돌조 슬래브지붕(일부 지붕개량)단층 단독주택 약99.08㎡ 나)조적조 스레이트지붕 단층다용도실 약15.3㎡ 다)조적조 슬래브지붕 단층변소 약4.4㎡
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-04-01) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○훈 | 2024.03.04. | 미상 | 100,000,0000 | 202호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 장○재 | 2022.05.30. | 미상 | 140,000,000 | 3층 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 최○원 | 2023.05.17. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○ | 2024.11.04. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○람 | 2022.07.26. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○예 | 2022.08.25. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.03 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.27 10:00 | 매각기일 | 1억 8,704만원 | |
| 3차 | 2026.07.16 10:00 | 매각기일 | 2억 3,381만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.04 10:00 | 매각기일 | 2억 9,226만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.23 10:00 | 매각기일 | 4억 1,751만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 19건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 59.6%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 북구 신안동 650-14 | 3억 3,527만원 | 2억 6,710만원 | 80% | 2026.07.08 |
| 광주광역시 북구 신안동 650-14 | 3억 3,527만원 | 2억 6,710만원 | 80% | 2026.07.08 |
| 광주광역시 북구 오치동 762 대웅아파트 제101동 제2층 제207호 | 3,100만원 | 3,177만원 | 102% | 2026.06.19 |
| 광주광역시 북구 일곡동 365 | 9억 3,275만원 | 6억 8,380만원 | 73% | 2026.06.16 |
| 광주광역시 북구 일곡동 365 아크로빌에이제1동 | 9억 3,275만원 | 6억 8,380만원 | 73% | 2026.06.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 북구 양산동 814-2 | 12억 3,051만원 | 12억 3,051만원 | 1회 | 2026.08.19 |
| 광주광역시 북구 양산동 814-2 | 12억 3,051만원 | 12억 3,051만원 | 1회 | 2026.08.19 |
| 광주광역시 북구 중흥동 326-9 | 3억 1,069만원 | 3억 1,069만원 | 0회 | 2026.08.19 |
| 광주광역시 북구 중흥동 326-9 | 3억 1,069만원 | 3억 1,069만원 | 0회 | 2026.08.19 |
| 광주광역시 북구 용봉동 1149-43 | 10억 6,117만원 | 10억 6,117만원 | 1회 | 2026.08.27 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건 기호(1),(2)는 광주광역시 북구 오치동 소재 문우초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린문화시설, 학교 등이 소재함.
본건 기호(1),(2)는 광주광역시 북구 오치동 소재 문우초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린문화시설, 학교 등이 소재함.
교통상황
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 시 됨.
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 시 됨.
토지의 형상·이용상태
정방형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.
정방형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 동측으로 도로와 접함.
본건 동측으로 도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문흥중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구 역(유통산업발전법)
제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문흥중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구 역(유통산업발전법)
기타 기재
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기타 기재
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임대관계
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건물의 구조
기호2(가) 철근콘크리트 및 세멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택으로서, 외벽 : 적벽돌 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창호 등임. 기호2(나) 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 및 창고로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 등 임.
기호2(가) 철근콘크리트 및 세멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택으로서, 외벽 : 적벽돌 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창호 등임. 기호2(나) 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 및 창고로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 등 임.
이용상태
기호2(가)는 다세대, 기호2(나)는 변소 및 창고로 이용중임.
기호2(가)는 다세대, 기호2(나)는 변소 및 창고로 이용중임.
설비내역
기호2(가)는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
기호2(가)는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
제시외 건물
확인 필수
본건 기호2(가)에 제시외 부합물 기호(ㄱ) ~ (ㄷ)(건물개황도 참조) 소재함.
본건 기호2(가)에 제시외 부합물 기호(ㄱ) ~ (ㄷ)(건물개황도 참조) 소재함.
기타 기재
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임대관계
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매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | (토지) 2025.04.01.가압류 (건물) 2024.08.07.가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 목록2 을구 순위 4번 전세권설정등기(2024.3.21. 제44375호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 목록2 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2024.7.16. 등기), 을구 순위 6번 임차권등기(2024.7.18. 등기), 을구 순위 7번 임차권등기 (2024.12.3. 등기), 을구 순위 8번(2024.12.26. 등기), 을구 순위 9번(2026.2.11. 등기) 각 있음. 각 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경5320)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 417,519,120원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 187,048,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 18,704,800원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 112,117,173원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.27 입찰법정 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 오치동 1044-7 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.08.12 · 개시결정 2025.08.13 |
| 배당요구종기 | 2025.11.03 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트 및 세멘트 벽돌조 슬래브 지붕 3층 주택
1층 104.28㎡
2층 106.08㎡
3층 92.98㎡
부속건물
세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 및 창고
2.4㎡
일반건물
철근콘크리트 및 세멘트 벽돌조 슬래브 지붕 3층 주택
1층 104.28㎡
2층 106.08㎡
3층 92.98㎡
부속건물
세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층변소 및 창고
2.4㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.