전라남도 나주시 송월동 1483 엠스테이호텔나주 1층112호
2025타경7852(임의경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매8계 · 철근콘크리트구조 72.5000㎡(21.9평)
#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
1억 7,606만원
감정가의 45% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 9,300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.27
D-13 · 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 45%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (1장)
호별 배치도 (1장)
기타 자료 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년01월13일09시40분 2026년01월15일12시45분
임차인 최○희에게 유선으로 문의함.주민등록상등재된 서○동의 점유여부 알수없음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-05-11) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최○희 | 2023.04.17. | 미상 | 20,000,000 | 112호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 서○동 | 2025.10.14. | 미상 | 미상 | 1층112호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.03 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.27 10:00 | 매각기일 | 1억 7,606만원 | |
| 3차 | 2026.07.16 10:00 | 매각기일 | 2억 2,008만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.04 10:00 | 매각기일 | 2억 7,510만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.23 10:00 | 매각기일 | 3억 9,300만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 98건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 49.8%, 평균 유찰 3.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 엠스테이호텔나주 6층629호 | 9,500만원 | 1,411만원 | 15% | 2026.05.08 |
| 엠스테이호텔나주 지하1층101호 | 9,500만원 | 1,411만원 | 15% | 2026.05.08 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 나주시 빛가람동 353-1 스마트파크지식산업센터 디동 2층5-208호 | 7,300만원 | 2,710만원 | 37% | 2026.08.12 |
| 전라남도 나주시 금천면 241-3 나주금천지오빌 1동 2층202호 | 7,400만원 | 4,598만원 | 62% | 2026.07.16 |
| 전라남도 나주시 금천면 241-3 나주금천지오빌 1동 2층205호 | 7,400만원 | 4,398만원 | 59% | 2026.07.16 |
| 전라남도 나주시 금천면 241-3 나주금천지오빌 1동 3층304호 | 7,600만원 | 4,498만원 | 59% | 2026.07.16 |
| 전라남도 나주시 금천면 241-3 나주금천지오빌 1동 3층305호 | 7,600만원 | 4,598만원 | 61% | 2026.07.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (30건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 나주시 빛가람동 949-1 토담휴로스센트럴타워 22층2216호 | 1억 2,500만원 | 8,750만원 | 2회 | 2026.08.18 |
| 전라남도 나주시 왕곡면 815-4 | 22억 2,987만원 | 15억 6,091만원 | 2회 | 2026.08.18 |
| 전라남도 나주시 빛가람동 288-4 그랜드타워 1동 1층105호 | 2억 6,800만원 | 9,605만원 | 5회 | 2026.08.20 |
| 전라남도 나주시 빛가람동 288-4 그랜드타워 1동 1층106호 | 2억 6,800만원 | 9,605만원 | 5회 | 2026.08.20 |
| 전라남도 나주시 이창동 469-29 | 8,695만원 | 6,086만원 | 2회 | 2026.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
전라남도 나주시 송월동 소재 나주역 북측 인근에 위치하고, 주위는 한산한 간선도로변 상가지대입니다.
전라남도 나주시 송월동 소재 나주역 북측 인근에 위치하고, 주위는 한산한 간선도로변 상가지대입니다.
교통상황
간선도로 접근성, 철도시설, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.
간선도로 접근성, 철도시설, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 숙박시설 내 1층 112호(맛사지 샆)으로, 외벽은 인테리어 칸막이 설치, 전면 스텐샷시 강화유리, 내벽은 인테리어 내장재 마감, 바닥은 강화마루, 타일 등 마감
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 숙박시설 내 1층 112호(맛사지 샆)으로, 외벽은 인테리어 칸막이 설치, 전면 스텐샷시 강화유리, 내벽은 인테리어 내장재 마감, 바닥은 강화마루, 타일 등 마감
이용상태
전신마사지 영업장으로 이용 중임.
전신마사지 영업장으로 이용 중임.
설비내역
냉,난방설비(천정형 냉난방 시스템), 위생설비 등 구비하였습니다.
냉,난방설비(천정형 냉난방 시스템), 위생설비 등 구비하였습니다.
토지의 형상·이용상태
대지권의 목적인 토지는 4필 일단지의 가장형이고, 자체 지반은 대체로 평지입니다,
대지권의 목적인 토지는 4필 일단지의 가장형이고, 자체 지반은 대체로 평지입니다,
인접 도로상태
대지권의 목적인 일단의 토지는 대로2류, 중로2류에 접합니다.
대지권의 목적인 일단의 토지는 대로2류, 중로2류에 접합니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
대지권의 목적인 일단의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-31)(역사문화환경 보존지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지역개발사업구역(2021-09-06)<지역개발 및 지원에 관한 법률>, 배수구역<하수도법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.
대지권의 목적인 일단의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-31)(역사문화환경 보존지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지역개발사업구역(2021-09-06)<지역개발 및 지원에 관한 법률>, 배수구역<하수도법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.
기타 기재
건축물대장상 용도는 소매점이나, 현 전신마사지 영업장으로 이용 중입니다.
건축물대장상 용도는 소매점이나, 현 전신마사지 영업장으로 이용 중입니다.
임대관계
임대내역 미상입니다.
임대내역 미상입니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.05.11.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 건축물대장상 용도는 소매점이나, 현 전신마사지 영업장으로 이용 중임 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경7852)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 393,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 176,064,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 17,606,400원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 240,559,486원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.27 입찰법정 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 송월동 1483 엠스테이호텔나주 1층112호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 72.5000㎡(21.9평) |
| 사건 접수 | 2025.12.08 · 개시결정 2025.12.18 |
| 배당요구종기 | 2026.03.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 숙박시설
지하3층 1838.874㎡
지하2층 2186.9725㎡
지하1층 2253.7023㎡
1층 1747.2308㎡
2층 1488.9682㎡
3층 1488.9682㎡
4층 1488.9682㎡
5층 1488.9682㎡
6층 1488.9682㎡
7층 1488.9682㎡
전유
철근콘크리트구조 72.5000㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 전라남도 나주시 송월동 1483 | 대 | 755.1㎡ | 20.3985/2576.4 |
| 전라남도 나주시 송월동 1484 | 대 | 806㎡ | 20.3985/2576.4 |
| 전라남도 나주시 송월동 1485 | 대 | 781.4㎡ | 20.3985/2576.4 |
| 전라남도 나주시 송월동 1486 | 대 | 233.9㎡ | 20.3985/2576.4 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.