전라남도 장성군 삼서면 대도리 465
2025타경30401(강제경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매6계 ·
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
34만원
감정가의 15% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
231만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.18
D-9 · 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
8회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
↓
감정가의 15%까지 하락 (유찰 8회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (13장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년01월19일16시20분 2025년01월21일16시30분 2025년01월31일14시20분
소유자 겸 공유자 김송수에게 문의함. 경계구분이 불분명하여 측량요구됨.
소유자 겸 공유자 김송수에게 문의함. 경계구분이 불분명하여 측량요구됨.
소유자 겸 공유자 김송수에게 문의함. 경계구분이 불분명하여 측량요구됨.
비고: 입구부분은 도로임.
소유자 겸 공유자 김송수에게 문의함. 경계구분이 불분명하여 측량요구됨.
소유자 겸 공유자 김송수에게 문의함. 현재 전으로 사용중이며, 주민등록상 등재된 내역없음. 경계구분이 불분명하여 측량요구됨.
비고: 현 전임.
소유자 겸 공유자 김송수에게 문의함. 현장에 건축물대장에 등재되어있지않는 건물이 있으며, 현재 공유자인 김송수와 가족, 김송수의 모친 김○순이 함께거주함. 경계구분이 불분명하여 측량요구됨.
비고: 지상에 건축물대장상 등재되지않는 건물이있음.
소유자 겸 공유자 김송수에게 문의함. 현재 일부부지는 공유자 김송수소유의 양봉시설로 사용중임. 경계구분이 불분명하여 측량요구됨.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-01-10) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○순 | 2016.07.12 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.25 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 10차 | 2026.11.18 09:55 | 매각기일 | 34만원 | |
| 9차 | 2026.10.07 09:55 | 매각기일 | 42만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.08.26 09:55 | 매각기일 | 53만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.07.15 09:55 | 매각기일 | 66만원 | 유찰 |
| 2026.05.27 16:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.04.29 16:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 6차 | 2026.04.22 10:00 | 매각기일 | 66만원 | 매각 |
| 5차 | 2026.03.11 10:00 | 매각기일 | 83만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.01.28 10:00 | 매각기일 | 104만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.12.17 10:00 | 매각기일 | 129만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.11.05 10:00 | 매각기일 | 162만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.09.24 10:00 | 매각기일 | 231만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 11건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 54.9%, 평균 유찰 2.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 장성군 장성읍 140-2 | 2,927만원 | 1,351만원 | 46% | 2026.08.05 |
| 전라남도 장성군 장성읍 853 | 2억 2,238만원 | 9,112만원 | 41% | 2026.07.15 |
| 전라남도 장성군 장성읍 853-1 | 2억 2,238만원 | 9,112만원 | 41% | 2026.07.15 |
| 전라남도 장성군 황룡면 34 | 1,203만원 | 682만원 | 57% | 2026.07.07 |
| 전라남도 장성군 황룡면 35 | 1,203만원 | 682만원 | 57% | 2026.07.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (3건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 장성군 황룡면 98-29 | 1,443만원 | 414만원 | 6회 | 2026.11.10 |
| 전라남도 장성군 황룡면 114 | 344만원 | 154만원 | 4회 | 2026.11.10 |
| 전라남도 장성군 황룡면 473-9 | 1,891만원 | 1,891만원 | 1회 | 2026.11.17 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.08 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 전라남도 장성군 삼서면 대도리 소재 대도마을 및 인근에 위치하며 부근은 자연부락, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대를 이룸.
본건은 전라남도 장성군 삼서면 대도리 소재 대도마을 및 인근에 위치하며 부근은 자연부락, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대를 이룸.
교통상황
본건 기호1),2),6)은 도로에 접하여 교통여건 보통이나 기호5),7)은 맹지로서 불편함.
본건 기호1),2),6)은 도로에 접하여 교통여건 보통이나 기호5),7)은 맹지로서 불편함.
토지의 형상·이용상태
기호1),2) 2필 일단의 답으로 이용중임. 기호3),4) 도로부지임. 기호5) 부정형의 주거나지임. 기호6) 부정형의 단독주택부지임. 기호7) 남동향 급경사의 자연림임.
기호1),2) 2필 일단의 답으로 이용중임. 기호3),4) 도로부지임. 기호5) 부정형의 주거나지임. 기호6) 부정형의 단독주택부지임. 기호7) 남동향 급경사의 자연림임.
인접 도로상태
기호1),2) 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접함. 기호3),4) 도로부지임. 기호5),7) 맹지임. 기호6) 서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접함.
기호1),2) 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접함. 기호3),4) 도로부지임. 기호5),7) 맹지임. 기호6) 서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호1-4) 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역임. 기호5,6)),계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역임. 기호7) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기호1-4) 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역임. 기호5,6)),계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역임. 기호7) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기타 기재
본건 기호6) 지상에 별첨 사진용지와 같이 소유자미상(일반건축물대장 부존재)의 제시외건물 (조적조 슬래브지붕 단층 주택 및 종물(3동))이 소재하여 영향을 미치고 있음.
본건 기호6) 지상에 별첨 사진용지와 같이 소유자미상(일반건축물대장 부존재)의 제시외건물 (조적조 슬래브지붕 단층 주택 및 종물(3동))이 소재하여 영향을 미치고 있음.
기타 기재
기호3,4) 공부상 지목은 답이나 현황 도로부지임.
기호3,4) 공부상 지목은 답이나 현황 도로부지임.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.01.10. 경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 지분경매. 맹지. 공부상 대지이나 현황 전으로 사용중.특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경30401)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 2,318,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 342,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 34,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 293,600,681원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 8회 |
| 매각기일 | 2026.11.18 입찰법정 |
| 도로명주소 | 전라남도 장성군 삼서면 대도리 465 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.01.08 · 개시결정 2025.01.09 |
| 배당요구종기 | 2025.04.03 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 | 전라남도 장성군 삼서면 206-3 | 129만원 |
| 2 현재 | 전라남도 장성군 삼서면 465 | 42만원 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.