광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층104호
2025타경32762(임의경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매3계 · 철근콘크리트구조 35.7705㎡(10.8평)
관련 물건 2건 —
[3] 1억 7,490만원[4] 현재
지금 최저 입찰가
1억 976만원
감정가의 45% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 4,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.20
D-10 · 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 45%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 7장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (6장)
현장 사진 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년05월20일10시05분 2025년05월24일15시30분 2025년05월30일08시44분 2025년06월02일12시15분
임차인 박○희의 아들 김재헌에게 문의함.
현황조사 보고일시와 같이 현장에 방문하였으나 채무자 및 점유자를 만날수없어 점유여부 및 임대차관계여부 알수없음. 상가임대차현황서 및 주민등록등재여부 열람한바 전입자없음.
현황조사 보고일시와 같이 현장에 방문하였으나 채무자 및 점유자를 만날수없어 점유여부 및 임대차관계여부 알수없음. 상가임대차현황서 및 주민등록등재여부 열람한바 전입자없음.
현황조사 보고일시와 같이 현장에 방문하였으나 채무자 및 점유자를 만날수없어 상가임대차현황서상 등재된 신○을의 점유여부 및 임대차관계여부 알수없음. 주민등록등재여부 열람한바 전입자없음.
현황조사 보고일시와 같이 현장에 방문하였으나 채무자 및 점유자를 만날수없어 점유여부 및 임대차관계여부 알수없음. 상가임대차현황서 및 주민등록등재여부 열람한바 전입자없음.
✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2020.04.28)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2020-04-28) |
|---|---|---|---|---|---|
| 박○희 | 2025.03.17 | 미상 | 70,000,000 | 101호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 신○을 | 2024.08.19 | 2024.08.22 | 미상 | 1층104호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.27 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.20 10:00 | 매각기일 | 1억 976만원 | |
| 3차 | 2026.07.09 10:00 | 매각기일 | 1억 3,720만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.05.28 10:00 | 매각기일 | 1억 7,150만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.16 10:00 | 매각기일 | 2억 4,500만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 35건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 47.2%, 평균 유찰 4.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 화정동도나우프리아파트 1층101호 | 7억 6,000만원 | 4억 4,969만원 | 59% | 2026.07.09 |
| 화정동도나우프리아파트 1층102호 | 10억 7,000만원 | 3억 2,799만원 | 31% | 2026.07.09 |
| 화정동도나우프리아파트 1층105호 | 1억 9,500만원 | 8,741만원 | 45% | 2026.04.16 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층101호 | 7억 6,000만원 | 4억 4,969만원 | 59% | 2026.07.09 |
| 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층102호 | 10억 7,000만원 | 3억 2,799만원 | 31% | 2026.07.09 |
| 광주광역시 서구 풍암동 1084-3 | 4억 3,018만원 | 3억 5,325만원 | 82% | 2026.05.13 |
| 광주광역시 서구 풍암동 1084-3 | 4억 3,018만원 | 3억 5,325만원 | 82% | 2026.05.13 |
| 광주광역시 서구 마륵동 175-2 | 91억 2,634만원 | 64억 511만원 | 70% | 2026.05.12 |
지금 진행 중인 인근 물건 (7건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 131동 2층204호 | 8억 2,700만원 | 3억 7,049만원 | 4회 | 2026.08.11 |
| 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 131동 2층203호 | 8억 2,700만원 | 3억 7,049만원 | 4회 | 2026.08.11 |
| 광주광역시 서구 마륵동 542 | 14억 4,450만원 | 8억 892만원 | 3회 | 2026.08.12 |
| 광주광역시 서구 마륵동 542 | 14억 4,450만원 | 8억 892만원 | 3회 | 2026.08.12 |
| 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층103호 | 6억 1,000만원 | 1억 7,490만원 | 6회 | 2026.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 <유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하고 있는 지역임.
본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 <유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하고 있는 지역임.
교통상황
본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재함.
본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재함.
건물의 구조
기호(가 ~ 마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상27층 건 중 제1층 제101호 외 4개호로서 2019.12.30 사용승인되었으며 외벽 : 인조석붙임, 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 몰탈위페인팅, 타일마감 등, 바닥 : 타일깔기 등, 창호 : 새시창호 등임.
기호(가 ~ 마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상27층 건 중 제1층 제101호 외 4개호로서 2019.12.30 사용승인되었으며 외벽 : 인조석붙임, 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 몰탈위페인팅, 타일마감 등, 바닥 : 타일깔기 등, 창호 : 새시창호 등임.
이용상태
기준시점 현재 상가(102호, 103호, 105호 공실)로 이용중임.
기준시점 현재 상가(102호, 103호, 105호 공실)로 이용중임.
설비내역
공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상·이용상태
본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주상용의 건부지로 이용중임.
본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주상용의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로, 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접함.
본건 북측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로, 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
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기타 기재
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임대관계
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매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2020.04.28. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -감정평가시 기준 현재 상가로 이용중임. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경32762)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 245,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 109,760,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 10,976,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,139,245,007원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.20 입찰법정 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층104호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 35.7705㎡(10.8평) |
| 사건 접수 | 2025.05.12 · 개시결정 2025.05.14 |
| 배당요구종기 | 2025.08.04 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 3 | 화정동도나우프리아파트 1층103호 | 1억 7,490만원 |
| 4 현재 | 화정동도나우프리아파트 1층104호 | 1억 3,720만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하5층 지상27층 공동주택 업무시설 근린생활시설 창고시설
지하5층 3498.997㎡
지하4층 3490.927㎡
지하3층 3659.0078㎡
지하2층 3436.9114㎡
지하1층 3586.8918㎡
1층 1047.6113㎡
2층 747.2479㎡
3층 963.5125㎡
4층 1075.8137㎡
5층 1075.8137㎡
6층 1075.8137㎡
7층 1075.8137㎡
8층 1075.8137㎡
9층 1075.8137㎡
10층 1075.8137㎡
11층 1075.8137㎡
12층 1075.8137㎡
13층 1075.8137㎡
14층 1075.8137㎡
15층 1075.8137㎡
16층 1075.8137㎡
17층 1075.8137㎡
18층 1075.8137㎡
19층 1075.8137㎡
20층 1075.8137㎡
21층 785.6545㎡
22층 785.6545㎡
23층 785.6545㎡
24층 785.6545㎡
25층 785.6545㎡
26층 785.6545㎡
27층 541.8074㎡
전유
철근콘크리트구조 35.7705㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 광주광역시 서구 화정동 1708 | 대 | 4158.2㎡ | 7.0497/4158.2 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.