광주광역시 남구 봉선동 178-3
2025타경33281(임의경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매4계 ·
#지분매각#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
9억 9,101만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
14억 1,573만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.11
D-1 · 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 25장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (11장)
현장 사진 (12장)
위치도 (지도) (1장)
기타 자료 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년09월10일16시40분 2025년09월16일13시10분 2025년09월20일14시30분
현장확인.
소유자 유○희의 아들 김○찬 및 1층 임차인의 모친,2층 임차인의 직원에게 문의함.상가건물임대차현황서상등재된 고○수,박○훈의 점유여부는 알지못함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-08-06) |
|---|---|---|---|---|---|
| 주○우 | 2020.06.23. | 미상 | 77,000,000 | 1층 일부 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 김○라 | 2024.04.25. | 2024.07.30. | 20,000,000 | 2층전부 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
| 김○찬 | 2019.01.17. | 미상 | 미상 | 지하1층 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 고○수 | 2011.03.15. | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○훈 | 2022.07.28. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.11 09:55 | 매각기일 | 9억 9,101만원 | |
| 신건 | 2026.07.02 09:55 | 매각기일 | 14억 1,573만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 26건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 55.6%, 평균 유찰 2.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 남구 임암동 859 3층301호 | 4억 2,400만원 | 1억 4,410만원 | 34% | 2026.08.06 |
| 광주광역시 남구 임암동 859 4층402호 | 3억 8,400만원 | 1억 3,110만원 | 34% | 2026.08.06 |
| 광주광역시 남구 사동 158 1층106호 | 4,600만원 | 1,500만원 | 33% | 2026.08.05 |
| 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 지1층101호 | 42억 1,800만원 | 12억 1,008만원 | 29% | 2026.07.15 |
| 광주광역시 남구 진월동 335-11 금산빌딩 4층405호 | 2억 1,700만원 | 6,433만원 | 30% | 2026.07.15 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층204호 | 6억 100만원 | 2억 1,539만원 | 5회 | 2026.08.19 |
| 광주광역시 남구 주월동 957-1 주월동홀리어스오피스텔 17층1701호 | 2억 5,000만원 | 5,734만원 | 7회 | 2026.08.19 |
| 광주광역시 남구 주월동 957-1 주월동홀리어스오피스텔 16층1608호 | 2억 5,000만원 | 2억 5,000만원 | 1회 | 2026.08.19 |
| 광주광역시 남구 임암동 859 2층204호 | 5억 1,400만원 | 2억 8,784만원 | 3회 | 2026.08.20 |
| 광주광역시 남구 임암동 859 3층303호 | 4억 9,000만원 | 2억 7,440만원 | 3회 | 2026.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.09 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "유안초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통임.
본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "유안초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
일련번호 1) 사다리 평지로서 상업용 건부지 및 도로 등으로 이용 중임. 일련번호 3) 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.
일련번호 1) 사다리 평지로서 상업용 건부지 및 도로 등으로 이용 중임. 일련번호 3) 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
일련번호 1), 3) 북측에 왕복3차선의 포장도로에 접함.
일련번호 1), 3) 북측에 왕복3차선의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호 1) 제3종일반주거지역(2012-07-15), 중로2류(폭 15m~20m)(광주남구고시제2020-47호(2020.6.15.))(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 일련번호 3) 제3종일반주거지역(2012-07-15), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
일련번호 1) 제3종일반주거지역(2012-07-15), 중로2류(폭 15m~20m)(광주남구고시제2020-47호(2020.6.15.))(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 일련번호 3) 제3종일반주거지역(2012-07-15), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기타 기재
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기타 기재
일련번호 1) 공부상 지목은 &quot;대&quot;이나 현황은 &quot;상업용 건부지 및 도로등&quot;으로 이용 중임.
일련번호 1) 공부상 지목은 &quot;대&quot;이나 현황은 &quot;상업용 건부지 및 도로등&quot;으로 이용 중임.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브위 강판지붕 4층 건물로서, 외벽 : 치장석, 시멘트몰탈위 페인팅, 강화유리 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배, 목재, 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.
철근콘크리트조 슬래브위 강판지붕 4층 건물로서, 외벽 : 치장석, 시멘트몰탈위 페인팅, 강화유리 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배, 목재, 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.
이용상태
지하1층 : 노래연습장, 1층 : 분식점, 카페 등, 2층 : 애터미 광주비전센터, 3층 : 아지트 스튜디오, 4층 : 주택으로 이용 중임.
지하1층 : 노래연습장, 1층 : 분식점, 카페 등, 2층 : 애터미 광주비전센터, 3층 : 아지트 스튜디오, 4층 : 주택으로 이용 중임.
설비내역
기본적인 위생시설 및 급배수시설, 난방설비(4층), 화재경보설비 등이 구비되어 있음.
기본적인 위생시설 및 급배수시설, 난방설비(4층), 화재경보설비 등이 구비되어 있음.
제시외 건물
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기타 기재
- 본건 건물은 인접필지(178-3번지)의 건물과 연동되어 사용 중임. - 본건 건물은 공부상 &quot;슬래브지붕&quot;이나 현황은 &quot;슬래브위 강판지붕&quot;임.
- 본건 건물은 인접필지(178-3번지)의 건물과 연동되어 사용 중임. - 본건 건물은 공부상 &quot;슬래브지붕&quot;이나 현황은 &quot;슬래브위 강판지붕&quot;임.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 목록 1 : 2021.08.06.근저당권 목록 2, 3 : 2021.07.30.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | 목록 1. 토지 지상에 제시외(매각제외) 지상건물에 대한 법정지상권 성립 여지 있음. |
| 비고란 | 일괄매각 목록 1. 지분매각(공유자 유경희 지분 42/1140), 공유자 우선매수권은 적용이 배제됨(2005마1078) 목록 2. 건물은 인접지(봉선동 178-3) 건물과 연동되어 사용중임 목록 1. 토지 지상의 타인 소유 제시외 건물 매각제외 목록 1. 토지 상업용건물 부지 도로 등으로 이용중임 2026. 7. 20. 정정·변경 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경33281)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,415,738,480원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 991,017,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 99,101,700원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 594,718,703원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.11 입찰법정 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 봉선동 178-3 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.07.09 · 개시결정 2025.08.29 |
| 배당요구종기 | 2025.11.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 슈퍼마켓,대중음식점,한문학원
1층 152.33㎡
2층 152.33㎡
3층 152.33㎡
4층 152.33㎡
지하실 195.07㎡
일반건물
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 슈퍼마켓,대중음식점,한문학원
1층 152.33㎡
2층 152.33㎡
3층 152.33㎡
4층 152.33㎡
지하실 195.07㎡
일반건물
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 슈퍼마켓,대중음식점,한문학원
1층 152.33㎡
2층 152.33㎡
3층 152.33㎡
4층 152.33㎡
지하실 195.07㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.