2025타경33526 — AI 법원경매 문서 정리

전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 437

2025타경33526(강제경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매3계 ·

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

376만원

감정가의 36% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1,049만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.12

D-0 · 입찰법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “일부 지상에 가추 등의 부합물 및 종물 등이 소재하나, 구조, 면적, 현황 및 경제적가치 등을 고려하여 별도 구분치 않고 토지 및 건물에 포함평”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 36%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (11장)

내부 구조도 (1장)

기타 자료 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년08월19일14시00분 2025년08월21일11시15분 2025년09월03일15시50분

현황조사 보고일시와 같이 현장에 방문하였으나 채무자 및 점유자를 만날수없어 강제개문하여 내부확인하였으나 주민등록상 등재된 소유자외 석○원의 점유여부 및 임대차관계여부 알수없음. 제시외건물 및 수목의 소유관계알수없음.

비고: 제시외건물: 가)시멘트벽돌조 슬래브지붕(일부 지붕개량)단층 단독주택 약99.08㎡, 나)조적조 스레이트지붕 단층다용도실 약15.3㎡, 다)조적조 슬래브지붕 단층변소 약4.4㎡.....공부상등재된 목조 시멘트 기와지붕 단층 주택 20.70㎡, 부속건물 목조 시멘트 기와지붕 단층 창고 42.90㎡소재불명.... 지상에 수목식재됨.

✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(1981.10.12)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 1981-10-12)
석○원	2018.11.07.	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.19 16:00	매각결정기일
5차	2026.11.12 09:55	매각기일	376만원
4차	2026.10.01 10:00	매각기일	470만원	유찰
3차	2026.08.20 10:00	매각기일	587만원	유찰
2차	2026.07.09 10:00	매각기일	734만원	유찰
신건	2026.05.28 10:00	매각기일	1,049만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 9건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 124.6%, 평균 유찰 0.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
전라남도 곡성군 겸면 695-8	3,855만원	2,700만원	70%	2026.07.16
전라남도 곡성군 겸면 483	2,618만원	3,360만원	128%	2026.06.04
전라남도 곡성군 겸면 661-7	3,355만원	3,860만원	115%	2026.06.04
전라남도 곡성군 고달면 69	2억 4,464만원	3억 6,011만원	147%	2026.01.28
전라남도 곡성군 고달면 69-1	2억 4,464만원	3억 6,011만원	147%	2026.01.28

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 소재 '곡성고등학교' 남동측 에 위치하며,부근은 주로 단독주택으로 형성된 읍소재지내 기존주택지대임.

교통상황
본건까치 차량출입 불가하고, 일반적인 교통상황은 보통시됨.

토지의 형상·이용상태
사다리형에 유사한 평탄한 주택부지임.

인접 도로상태
소폭의 도보출입 가능한 진입로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2025-01-23)(청년하우징조성사업 지구단위 계획구역), 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역(그밖의가축,(소,젖소_1500제곱미터 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_특구(그밖의 가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(곡성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(곡성중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

기타 기재
제시외건물(ㄱ)~(ㄷ)이 소재하며, 제시외건물(ㄱ)은 일반건축물대장에 등재되어 있음.

기타 기재
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임대관계
임대관계는 미상임.

건물의 구조
기호(가),(나): 감정평가외(소재불명) 기호(ㄱ): 시멘트벽돌조 슬래브지붕(일부 지붕개량됨) 단층건으로 외벽 : 타일, 시멘트몰탈, 페인팅 등 내벽 : 벽지 등, 창호 : 새시창호 등 마감임. 기호(ㄴ): 조적조 스레이트지붕 단층건으로 외벽 : 블럭 등 마감임. 기호(ㄷ): 조적조 슬래브지붕 단층건으로 외벽 : 모르타르 등 마감임.

이용상태
기호(ㄱ): 단독주택, 기호(ㄴ): 다용도실 등, 기호(ㄷ): 변소 등으로 이용중임.

설비내역
일반적인 위생설비 및 급배수, 난방설비 등이 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
일부 지상에 가추 등의 부합물 및 종물 등이 소재하나, 구조, 면적, 현황 및 경제적가치 등을 고려하여 별도 구분치 않고 토지 및 건물에 포함평가하였음.

기타 기재
기호(가),(나)는 '소재불명'으로 '감정평가외' 함.

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	1981.10.12.근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	지상에 매각대상 아닌 건물 소재로 인하여 법정지상권 성립여지 있음.
비고란	-토지(수목 포함) 매각(지분매각), 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. -토지 위 소재하는 제시외 건물 등은 매각제외 - 1981.10.12.자 이소봉순 명의의 근저당권에 대하여 주식회사 케이알앤씨가 광주지법 2024가단527141 근저당권말소소송을 제기하여 화해권고결정이 확정됨.(채무자 공유지분에 대한 근저당권 말소취지)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경33526)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	10,492,800원
최저매각가격	3,761,000원
입찰 보증금 (10%)	376,100원 최저가의 10%
청구금액	19,178,100원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.11.12 입찰법정
도로명주소	전라남도 곡성군 곡성읍 읍내리 437
내역
사건 접수	2025.08.07 · 개시결정 2025.08.11
배당요구종기	2025.11.03 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

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카카오맵 대법원 원문

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경33526)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.