광주광역시 남구 봉선동 156 1동 1층107호
2025타경34315(임의경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 415.675㎡(125.7평)
지금 최저 입찰가
18억 4,889만원
감정가의 45% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
41억 2,700만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.09.22
D-43 · 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 45%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 9장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년11월10일16시00분 2025년11월11일13시30분
현장에 임하여 확인한바 현재 공실상태임.
임차인 (주)기아자동차 직원 하은경에게 문의함. 기아자동차 전시장으로 이용중이라고함. 107호,203호 호수를 포함하여 임대차 계약하였다고함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-04-06) |
|---|---|---|---|---|---|
| (○○○○○○차 | 미전입 | 미상 | 300,000,000 | 106호,107호 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| (○○○○○○차 | 미전입 | 미상 | 300,000,000 | 107호 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.29 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.09.22 09:55 | 매각기일 | 18억 4,889만원 | |
| 3차 | 2026.07.02 10:00 | 매각기일 | 23억 1,112만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.05.19 10:00 | 매각기일 | 28억 8,890만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.07 10:00 | 매각기일 | 41억 2,700만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 23건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 48.5%, 평균 유찰 3.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 봉선동스카이빌딩주건축물 1동 6층602호 | 8억 7,300만원 | 4억 9,201만원 | 56% | 2025.12.02 |
| 주건축물제1동 제1층 제101호 | 62억 6,500만원 | 23억 1,600만원 | 37% | 2025.11.21 |
| 주건축물제1동 제1층 제102호 | 62억 6,500만원 | 23억 1,600만원 | 37% | 2025.11.21 |
| 주건축물제1동 제1층 제103호 | 62억 6,500만원 | 23억 1,600만원 | 37% | 2025.11.21 |
| 주건축물제1동 제1층 제104호 | 62억 6,500만원 | 23억 1,600만원 | 37% | 2025.11.21 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 남구 봉선동 465-3 케이씨빌딩 4층 401호 | 27억 5,900만원 | 19억원 | 69% | 2026.06.10 |
| 광주광역시 남구 봉선동 465-3 케이씨빌딩 5층 501호 | 27억 5,900만원 | 19억원 | 69% | 2026.06.10 |
| 광주광역시 남구 주월동 1320 양우내안애프레스티지 112동 2층202호 | 9억 6,600만원 | 6억 9,000만원 | 71% | 2026.02.24 |
| 광주광역시 남구 주월동 1320 양우내안애프레스티지 112동 1층105호 | 9억 6,600만원 | 6억 9,000만원 | 71% | 2026.02.24 |
| 광주광역시 남구 봉선동 473-28 봉선동스카이빌딩주건축물 1동 6층602호 | 8억 7,300만원 | 4억 9,201만원 | 56% | 2025.12.02 |
지금 진행 중인 인근 물건 (8건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 남구 임암동 893 제1동 제1층 제106호 | 5억 1,200만원 | 3억 5,840만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 광주광역시 남구 임암동 869 1층101호 | 8억 1,600만원 | 8억 1,600만원 | 1회 | 2026.08.18 |
| 광주광역시 남구 봉선동 509-4 제1층 제101호 | 55억 800만원 | 55억 800만원 | 0회 | 2026.08.19 |
| 광주광역시 남구 봉선동 509-4 제2층 제201호 | 55억 800만원 | 55억 800만원 | 0회 | 2026.08.19 |
| 광주광역시 남구 봉선동 509-4 제3층 제301호 | 55억 800만원 | 55억 800만원 | 0회 | 2026.08.19 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.05 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.05 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '봉선동 가로수빌딩' 내의 제1동 제1층 제106호 외 1개호로서, 주위는 상업용 건물 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
대상물건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '봉선동 가로수빌딩' 내의 제1동 제1층 제106호 외 1개호로서, 주위는 상업용 건물 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 대중교통정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 대중교통정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층 건물 중 제1동 제1층 제106호 외 1개호로서, 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅, 타일, 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호임.
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층 건물 중 제1동 제1층 제106호 외 1개호로서, 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅, 타일, 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호임.
이용상태
일련번호(가) : '공실'임.(공부상 용도 : 교습소) 일련번호(나) : '소매점(기아자동차 봉선지점)'임.
일련번호(가) : '공실'임.(공부상 용도 : 교습소) 일련번호(나) : '소매점(기아자동차 봉선지점)'임.
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 공용승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 되어 있음.
기본적인 위생 및 급배수설비, 공용승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
등고평탄한 사다리형의 토지로, '상업용 건부지'로 이용중임.
등고평탄한 사다리형의 토지로, '상업용 건부지'로 이용중임.
인접 도로상태
남측으로 왕복 2차선(노폭 약 15m)의 아스팔트포장도로에 접하며, 남측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
남측으로 왕복 2차선(노폭 약 15m)의 아스팔트포장도로에 접하며, 남측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역(2012-07-15), 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)(2009-0044)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06), (유통산업발전법), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
제3종일반주거지역(2012-07-15), 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)(2009-0044)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06), (유통산업발전법), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 대지권의 목적인 토지(봉선동 156)는 2017.03.16.자 분할로 인해 2,772㎡가 되어, 집합건축물대장 (표제부)상 대지면적과 상이함.
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 대지권의 목적인 토지(봉선동 156)는 2017.03.16.자 분할로 인해 2,772㎡가 되어, 집합건축물대장 (표제부)상 대지면적과 상이함.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.04.06.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 본건 건물의 대지권의 목적인 토지가 2017. 3. 16.분할되어 면적이 2,772㎡로 변경되었으나, 부동산등기사항증명서의 대지권의 표시란의 대지권 비율이 변경되지 않아 공부상 정리가 요하는 것으로 조사됨 2026. 4. 30. 정정·변경 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경34315)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 4,127,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,848,896,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 184,889,600원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 3,482,300,227원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.09.22 입찰법정 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 1층107호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 415.675㎡(125.7평) |
| 사건 접수 | 2025.11.05 · 개시결정 2025.11.07 |
| 배당요구종기 | 2026.01.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층
의료시설 및 운동시설 및 업무시설
지1층 2387.04㎡
1층 1198.29㎡
2층 1379.89㎡
3층 1375.39㎡
4층 1375.39㎡
5층 1375.39㎡
전유
철근콘크리트구조
415.675㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 광주광역시 남구 봉선동 156 | 대 | 2772㎡ | 156.3336/2782 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.