2025타경34535 — AI 법원경매 문서 정리

광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층202호

2025타경34535(임의경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매6계 · 철근콘크리트조 67.900㎡(20.5평)

지금 최저 입찰가

7,728만원

감정가의 56% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 3,800만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.18

D-7 · 입찰법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 56%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

현장 사진

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (2장)

현장 사진 (6장)

위치도 (지도) (3장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년12월09일15시20분 2025년12월17일09시30분

소유자 김○란에게 문의한바 임대차없으며 현재 빈 상가라고함.상가임대차현황서 및 주민등록등재여부 열람한바 전입자없음.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.25 16:00	매각결정기일
3차	2026.11.18 09:55	매각기일	7,728만원
2차	2026.10.07 09:55	매각기일	9,660만원	유찰
신건	2026.08.26 09:55	매각기일	1억 3,800만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 41건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 62.1%, 평균 유찰 2.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
상가동 2층204호	6,800만원	6,111만원	90%	2026.09.30
상가동 2층205호	7,900만원	7,111만원	90%	2026.09.30
상가동 2층210호	8,600만원	7,611만원	89%	2026.09.30

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 4층401호	1억 7,500만원	7,841만원	45%	2026.10.29
광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제12층 제1208호	1억 6,700만원	1억 1,690만원	70%	2026.10.02
광주광역시 광산구 도천동 380-33	22억 998만원	13억원	59%	2026.09.30
광주광역시 광산구 도천동 380-33	22억 998만원	13억원	59%	2026.09.30
광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층204호	6,800만원	6,111만원	90%	2026.09.30

지금 진행 중인 인근 물건 (26건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
광주광역시 광산구 쌍암동 661-8 첨단에이엠씨티3차 9층909호	1억 900만원	1,600만원	9회	2026.11.11
광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 2층212호	1억 6,800만원	1억 6,800만원	2회	2026.11.11
광주광역시 광산구 운남동 401-4 근린생활시설 1층101호	10억 2,500만원	10억 2,500만원	0회	2026.11.11
광주광역시 광산구 운남동 401-4 근린생활시설 2층201호	10억 2,500만원	10억 2,500만원	0회	2026.11.11
광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 3층308호	1억 8,900만원	1억 8,900만원	1회	2026.11.12

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 &quot;어등초등학교&quot; 북측 인근 &quot;하남부영아파트&quot; 상가동 내에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지와 단독주택, 각종 판매시설, 학교시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황
간선도로변에 소재하여 본건까지 차량출입 용이하고, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조
철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 2층 202호(사용승인일:1992.05.26)로서, 외벽 : 타일 치장, 내벽 : 몰탈위페인팅 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태
상가임.

설비내역
일반적인 위생설비, 급.배수설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 상가부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태
남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 4-5차선의 아스팔트 포장도로에 2면이 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대여부는 미상이며, 본 상가는 1개호이나 내부는 구획되어 현재 2개호 구조로, 1개호는 물건 등이 적치되어 있는 것으로 외관상 조사되고, 1개호는 창문에 입간판((주)조은)은 부착되어 있으나 별첨 &quot;사진용지&quot;와 같이 공실상태임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022.10.21. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	상가는 1개호이나 현황 2개호로 구획 됨. 1개호는 공실. 1개호는 물건 등 적치 됨

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경34535)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	138,000,000원
최저매각가격	77,280,000원
입찰 보증금 (10%)	7,728,000원 최저가의 10%
청구금액	43,918,040원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.18 입찰법정
도로명주소	광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층202호
내역	철근콘크리트조 67.900㎡(20.5평)
사건 접수	2025.11.28 · 개시결정 2025.12.02
배당요구종기	2026.02.05 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 상가 1층 630.75㎡ 2층 630.75㎡ 3층 630.75㎡ 4층 630.75㎡ 지하층 630.75㎡

전유
철근콘크리트조 67.900㎡

소재지	지목	면적	지분
광주광역시 광산구 월곡동 538-2	대	27183.3㎡	33.37/27183.3

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경34535)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.