광주광역시 북구 우산동 631-1 102동 6층605호
2025타경34648(강제경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매12계 · 철근콩크리트조 115.15㎡(34.8평)
지금 최저 입찰가
1억 8,200만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 6,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.13
D-1 · 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 19%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 49,900,000원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 9장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월15일17시30분 2025년12월16일11시20분 2026년01월02일09시50분
현황조사 보고일시와 같이 현장에 방문하였으나 채무자 및 점유자를 만날수없어 점유여부 및 임대차관계여부 알수없음. 주민등록등재여부 열람한바 소유자와 가족외 전입자없음.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.20 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.13 09:55 | 매각기일 | 1억 8,200만원 | |
| 신건 | 2026.08.21 09:55 | 매각기일 | 2억 6,000만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 184건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 77.8%, 평균 유찰 1.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 운암산코오롱하늘채 102동 5층501호 | 4억 1,300만원 | 3억 2,200만원 | 78% | 2026.11.10 |
| 102동 20층2002호 | 1억 400만원 | 8,523만원 | 82% | 2026.10.06 |
| 102동 13층1401호 | 1억 7,500만원 | 1억 4,200만원 | 81% | 2026.09.30 |
| 용봉동 도나우270 102동 11층1103호 | 2억 6,250만원 | 1억 5,120만원 | 58% | 2026.09.23 |
| 대우아파트 102동 12층1201호 | 1억 3,700만원 | 1억 1,359만원 | 83% | 2026.09.17 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 북구 일곡동 848-2 101동 14층1407호 | 1억 4,000만원 | 1억 2,280만원 | 88% | 2026.11.10 |
| 광주광역시 북구 일곡동 849-2 청솔아파트 101동 2층209호 | 1억 500만원 | 6,969만원 | 66% | 2026.11.10 |
| 광주광역시 북구 중흥동 323-1 103동 3층306호 | 2억 9,000만원 | 2억 3,120만원 | 80% | 2026.11.10 |
| 광주광역시 북구 두암동 72-4 현대아파트 106동 3층301호 | 1억 4,700만원 | 1억 888만원 | 74% | 2026.11.10 |
| 광주광역시 북구 동림동 1330 운암산코오롱하늘채 102동 5층501호 | 4억 1,300만원 | 3억 2,200만원 | 78% | 2026.11.10 |
지금 진행 중인 인근 물건 (109건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 북구 매곡동 31-1 5층502호 | 7,300만원 | 686만원 | 11회 | 2026.11.12 |
| 광주광역시 북구 신안동 125-1 5층511호 | 8,300만원 | 4,648만원 | 3회 | 2026.11.12 |
| 광주광역시 북구 신용동 549 첨단자이1단지 110동 4층401호 | 4억 1,700만원 | 4억 1,700만원 | 1회 | 2026.11.12 |
| 광주광역시 북구 동림동 645 삼익 107동 9층901호 | 2억 9,000만원 | 2억 300만원 | 2회 | 2026.11.12 |
| 광주광역시 북구 양산동 205-6 202동 1층102호 | 1억 4,500만원 | 1억 4,500만원 | 1회 | 2026.11.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 "무등초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 1,2층 규모의 단독주택과 학교시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 주거환경 등 제반 입지조건 무난시됨.
본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 "무등초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 1,2층 규모의 단독주택과 학교시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 주거환경 등 제반 입지조건 무난시됨.
교통상황
간선도로변에 위치하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황 무난시됨.
간선도로변에 위치하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황 무난시됨.
건물의 구조
철근콩크리트조 슬래브지붕 15층건 내 6층 605호(사용승인일:1991.06.28)로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시2중창호임.
철근콩크리트조 슬래브지붕 15층건 내 6층 605호(사용승인일:1991.06.28)로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시2중창호임.
이용상태
아파트로 이용중임.
아파트로 이용중임.
설비내역
위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.
위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
사다리형의 토지로서, 아파트부지임.
사다리형의 토지로서, 아파트부지임.
인접 도로상태
4면이 도로에 접하여 도로상태 양호함.
4면이 도로에 접하여 도로상태 양호함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역, 제1종지구단위게획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
제3종일반주거지역, 제1종지구단위게획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 미상임.
현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025. 3. 31. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경34648)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 260,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 182,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 18,200,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 49,900,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.13 입찰법정 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 우산동 631-1 102동 6층605호 |
| 내역 | 철근콩크리트조 115.15㎡(34.8평) |
| 사건 접수 | 2025.12.11 · 개시결정 2025.12.12 |
| 배당요구종기 | 2026.03.05 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근 콩크리트조 슬래브지붕 15층
아파트
1층 804.78㎡
2층 752.10㎡
3층 752.10㎡
4층 752.10㎡
5층 752.10㎡
6층 752.10㎡
7층 752.10㎡
8층 752.10㎡
9층 752.10㎡
10층 752.10㎡
11층 752.10㎡
12층 752.10㎡
13층 752.10㎡
14층 752.10㎡
15층 752.10㎡
지하실 757.98㎡
전유
철근콩크리트조
115.15㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 광주광역시 북구 우산동 631-1 | 대 | 36342.7㎡ | 48.564/36342.7 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.