광주광역시 북구 두암동 598-3 1동 3층302호
2026타경30927(강제경매) · 광주지방법원 광주지방법원 경매14계 · 철근콘크리트조 59.94㎡(18.1평)
지금 최저 입찰가
8,600만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
8,600만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.17
D-5 · 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (6장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년04월09일10시35분 2026년04월13일09시10분 2026년04월14일11시30분 2026년04월15일15시00분
현황조사 보고일시와 같이 현장에 방문하였으나 채무자 및 점유자를 만날수없어 주민등록상 등재된 유○수의 점유여부 및 임대차관계여부 알수없음.
현황조사 보고일시와 같이 현장에 방문하였으나 채무자 및 점유자를 만날수없어 점유여부 및 임대차관계여부 알수없음. 주민등록등재여부 열람한바 소유자와 가족외 전입자없음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-10-21) |
|---|---|---|---|---|---|
| 유○수 | 2021.07.15. | 미상 | 미상 | 1동 3층302호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.24 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.11.17 09:55 | 매각기일 | 8,600만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 184건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 77.8%, 평균 유찰 1.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 101동 14층1407호 | 1억 4,000만원 | 1억 2,280만원 | 88% | 2026.11.10 |
| 청솔아파트 101동 2층209호 | 1억 500만원 | 6,969만원 | 66% | 2026.11.10 |
| 대우아파트 101동 20층2002호 | 1억 4,800만원 | 1억 3,580만원 | 92% | 2026.11.04 |
| 교대금호어울림 111동 11층1101호 | 4억 7,800만원 | 3억 9,777만원 | 83% | 2026.10.01 |
| 연제2차대주피오레 201동 14층1407호 | 2억 8,000만원 | 2억 2,600만원 | 81% | 2026.09.30 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 북구 일곡동 848-2 101동 14층1407호 | 1억 4,000만원 | 1억 2,280만원 | 88% | 2026.11.10 |
| 광주광역시 북구 일곡동 849-2 청솔아파트 101동 2층209호 | 1억 500만원 | 6,969만원 | 66% | 2026.11.10 |
| 광주광역시 북구 중흥동 323-1 103동 3층306호 | 2억 9,000만원 | 2억 3,120만원 | 80% | 2026.11.10 |
| 광주광역시 북구 두암동 72-4 현대아파트 106동 3층301호 | 1억 4,700만원 | 1억 888만원 | 74% | 2026.11.10 |
| 광주광역시 북구 동림동 1330 운암산코오롱하늘채 102동 5층501호 | 4억 1,300만원 | 3억 2,200만원 | 78% | 2026.11.10 |
지금 진행 중인 인근 물건 (109건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 광주광역시 북구 매곡동 31-1 5층502호 | 7,300만원 | 686만원 | 11회 | 2026.11.12 |
| 광주광역시 북구 신안동 125-1 5층511호 | 8,300만원 | 4,648만원 | 3회 | 2026.11.12 |
| 광주광역시 북구 신용동 549 첨단자이1단지 110동 4층401호 | 4억 1,700만원 | 4억 1,700만원 | 1회 | 2026.11.12 |
| 광주광역시 북구 동림동 645 삼익 107동 9층901호 | 2억 9,000만원 | 2억 300만원 | 2회 | 2026.11.12 |
| 광주광역시 북구 양산동 205-6 202동 1층102호 | 1억 4,500만원 | 1억 4,500만원 | 1회 | 2026.11.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.03.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.03.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 '광주문화초등학교' 북동측 인근에 위치한 (신흥아파트) 제1동 제3층 제302호 및 '광주문화초등학교' 남동측 인근에 위치한 예향아파트 제4층 제402호로서, 주위는 단독 및 다가구주택, 점포 및 상가, 아파트, 학교 등이 소재한 기존주택 지대임.
본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 '광주문화초등학교' 북동측 인근에 위치한 (신흥아파트) 제1동 제3층 제302호 및 '광주문화초등학교' 남동측 인근에 위치한 예향아파트 제4층 제402호로서, 주위는 단독 및 다가구주택, 점포 및 상가, 아파트, 학교 등이 소재한 기존주택 지대임.
교통상황
본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
건물의 구조
기호(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제3층 제302호로서,(복도식, 남동향) 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 새시창호 등 마감. 기호(나): 철근콩크리트조 슬래브지붕 8층 중 제4층 제402호로서,(복도식, 동향) 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 새시창호 등 마감.
기호(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제3층 제302호로서,(복도식, 남동향) 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 새시창호 등 마감. 기호(나): 철근콩크리트조 슬래브지붕 8층 중 제4층 제402호로서,(복도식, 동향) 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 새시창호 등 마감.
이용상태
기호(가,나)는 아파트로이용중임.
기호(가,나)는 아파트로이용중임.
설비내역
각각 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어있음.
각각 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
기호(가)는 가장형의 평지, 기호(나)는 부정형의 평지로서, 각각 아파트부지로 이용중임.
기호(가)는 가장형의 평지, 기호(나)는 부정형의 평지로서, 각각 아파트부지로 이용중임.
인접 도로상태
기호(가)(나)는 주변으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 각각 접하며, 단지내 진출입로를 통해 통행이 가능함.
기호(가)(나)는 주변으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 각각 접하며, 단지내 진출입로를 통해 통행이 가능함.
공법상 제한 (용도지역 등)
- 두암동 598-3 : 제3종일반주거지역, - 두암동 456-1 : 제1종일반주거지역임.
- 두암동 598-3 : 제3종일반주거지역, - 두암동 456-1 : 제1종일반주거지역임.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
없음.
없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.10.21.근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경30927)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 86,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 86,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 8,600,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 100,162,949원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 입찰법정 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 두암동 598-3 1동 3층302호 |
| 내역 | 철근콘크리트조 59.94㎡(18.1평) |
| 사건 접수 | 2026.03.27 · 개시결정 2026.04.07 |
| 배당요구종기 | 2026.06.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 현재 | 1동 3층302호 | 8,600만원 |
| 2 | 예향 4층402호 | 8,500만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트
1층 586.12㎡
2층 568.36㎡
3층 568.36㎡
4층 568.36㎡
5층 568.36㎡
6층 568.36㎡
7층 568.36㎡
8층 568.36㎡
9층 568.36㎡
10층 568.36㎡
11층 568.36㎡
12층 568.36㎡
13층 508.42㎡
14층 508.42㎡
15층 508.42㎡
지하실 569.205㎡
전유
철근콘크리트조
59.94㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 광주광역시 북구 두암동 598-3 | 대 | 3886㎡ | 2878/388600 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.