전라남도 목포시 죽교동 40-26
2024타경57945 · 광주지방법원 목포지원 경매6계 ·
지금 최저 입찰가
8,397만원
감정가의 36% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 3,429만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.12.07
D-26 · 제101호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 36%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 9장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (8장)
기타 자료 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년01월20일 2025년01월22일 2025년01월31일
▷ 전입세대 확인결과 별첨과 같이 전입세대 없음.
▷ 본건 지상위에 별첨 현황도면과 같이 제시외건물들이 소재하여 점유자 나○자를 만나 문의한 바 자신은 타인(이보경)과 임대차계약을 체결하여 약 3년째 거주하고 있다고 하나 건물소유자와 토지공유자들과의 관계는 알지 못하나 임차하여 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ)의 점유를 확인하였음.
▷ 전입세대 확인결과 별첨과 같이 전입세대 없음.
▷ 본건 목적물 지상위에 별첨 현황도면과 같이 제시외건물(ㅅ,ㅇ,ㅈ,ㅊ,ㅋ,ㅌ,ㅍ)이 소재한 것으로 확인되나 외관상 공가 상태임.
▷ 전입세대 확인결과 별첨과 같이 전입세대 없음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-01-13) |
|---|---|---|---|---|---|
| 나○자 | 미상 | 미상 | 500,000 | 제시외건물(ㄱ~ㅂ) |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.14 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.12.07 10:00 | 매각기일 | 8,397만원 | |
| 4차 | 2026.10.26 10:00 | 매각기일 | 1억 496만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.09.07 10:00 | 매각기일 | 1억 3,120만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.07.20 10:00 | 매각기일 | 1억 6,400만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.06.08 10:00 | 매각기일 | 2억 3,429만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 7건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 56.8%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 목포시 옥암동 974-7 | 4억 5,347만원 | 2억 6,700만원 | 59% | 2026.11.09 |
| 전라남도 목포시 산정동 1270-20 | 1억 3,296만원 | 5,310만원 | 40% | 2026.08.31 |
| 전라남도 목포시 옥암동 311-1 | 3,907만원 | 1,815만원 | 46% | 2026.07.20 |
| 전라남도 목포시 양동 131-8 | 7,704만원 | 3,144만원 | 41% | 2026.06.29 |
| 전라남도 목포시 옥암동 8-2 | 1억 1,902만원 | 6,801만원 | 57% | 2026.06.08 |
지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 목포시 죽교동 72-24 | 1억 1,870만원 | 6,647만원 | 3회 | 2026.11.16 |
| 전라남도 목포시 용당동 960-13 | 4억 8,645만원 | 2억 7,241만원 | 3회 | 2026.11.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 전라남도 목포시 죽교동 소재 목포홍일중학교 남동측 인근[일련번호 1) ~ 3)]에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.
본건은 전라남도 목포시 죽교동 소재 목포홍일중학교 남동측 인근[일련번호 1) ~ 3)]에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.
교통상황
본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.
본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.
토지의 형상·이용상태
일련번호 1) 사다리형 완경사지이며, 주거나지임. 일련번호 2), 3) 부정형 완경사지이며, 단독주택 건부지임.
일련번호 1) 사다리형 완경사지이며, 주거나지임. 일련번호 2), 3) 부정형 완경사지이며, 단독주택 건부지임.
인접 도로상태
일련번호 1) 본건 남서측으로 노폭 6m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 2), 3) 본건 남서측으로 노폭 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호 1) 본건 남서측으로 노폭 6m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 2), 3) 본건 남서측으로 노폭 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호 1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 일련번호 2), 3) 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
일련번호 1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 일련번호 2), 3) 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기타 기재
제시외건물 ㄱ) 조적조 스레트지붕 단층, 주택, 약 38.5㎡임. 제시외건물 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 문간 등, 약 3.4㎡임. 제시외건물 ㄷ) 철파이프조 스레트지붕 단층, 가추, 약 9.6㎡임. 제시외건물 ㄹ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고 및 가추, 약 6.0㎡임. 제시외건물 ㅁ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고, 약 3.5㎡임. 제시외건물 ㅂ) 목조 스레트지붕 단층, 축사, 약 6.0㎡임. 제시외건물 ㅅ) 조적조 스레트지붕 단층, 주택, 약 38.5㎡임. 제시외건물 ㅇ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고 등, 약 8.1㎡임. 제시외건물 ㅈ) 조적조 스레트지붕 단층, 주택, 약 5.9㎡임. 제시외건물 ㅊ) 철파이프조 스레트지붕 단층, 가추, 약 10.0㎡임. 제시외건물 ㅋ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고, 약 5.3㎡임. 제시외건물 ㅌ) 조적조 스레트지붕 단층, 변소, 약 4.0㎡임. 제시외건물 ㅍ) 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 등, 약 7.9㎡임.
제시외건물 ㄱ) 조적조 스레트지붕 단층, 주택, 약 38.5㎡임. 제시외건물 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 문간 등, 약 3.4㎡임. 제시외건물 ㄷ) 철파이프조 스레트지붕 단층, 가추, 약 9.6㎡임. 제시외건물 ㄹ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고 및 가추, 약 6.0㎡임. 제시외건물 ㅁ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고, 약 3.5㎡임. 제시외건물 ㅂ) 목조 스레트지붕 단층, 축사, 약 6.0㎡임. 제시외건물 ㅅ) 조적조 스레트지붕 단층, 주택, 약 38.5㎡임. 제시외건물 ㅇ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고 등, 약 8.1㎡임. 제시외건물 ㅈ) 조적조 스레트지붕 단층, 주택, 약 5.9㎡임. 제시외건물 ㅊ) 철파이프조 스레트지붕 단층, 가추, 약 10.0㎡임. 제시외건물 ㅋ) 조적조 스레트지붕 단층, 창고, 약 5.3㎡임. 제시외건물 ㅌ) 조적조 스레트지붕 단층, 변소, 약 4.0㎡임. 제시외건물 ㅍ) 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 등, 약 7.9㎡임.
기타 기재
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임대관계
본건은 인접지 등과의 지적경계가 불분명하여 측량이 필요함.
본건은 인접지 등과의 지적경계가 불분명하여 측량이 필요함.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.1.13.공유물분할을위한경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | 목록2.3. 지상에 소재한 건물을 위하여 법정지상권 성립 여부 불분명 |
| 비고란 | 일괄매각, 토지만 매각 목록1 현황 주거나지 목록2,3 현황 건부지 목록2 지상의 수목 매각 제외, 일부 인접지(77-10,77-11번지) 건물 소재 목록2,3 지상에 매각에서 제외된 미등기 건물(주택) 소재 본건은 인접지와 지적 경계 불분명 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경57945)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 234,290,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 83,970,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 8,397,000원 최저가의 10% |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.12.07 제101호 경매법정 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 죽교동 40-26 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.11.19 · 개시결정 2025.01.13 |
| 배당요구종기 | 2026.04.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.