2024타경61537 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

전라남도 순천시 장천동 49-17

2024타경61537(강제경매) · 광주지방법원 순천지원 경매8계 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설 및 단독주택 1층 34.48㎡(10.4평) 2층 444.02㎡(134.3평) 3층 444.02㎡(134.3평) 4층 444.02㎡(134.3평) 5층 191.82㎡(58.0평)

지금 최저 입찰가

3억 6,391만원

감정가의 15% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

24억 7,895만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.09

경매법정(108호법정)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

8회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 29번(전세보증금 3,500만 원), 31번(전세보증금 3,800만 원), 32번(전세보증금 3,700만 원), 34번(전세”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

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취하 가능성 (청구금액 감정가의 2%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 40,000,000원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 15%까지 하락 (유찰 8회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 47장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (30장)

현장 사진 (12장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (3장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년11월21일10시40분

1. 현지출장시 만난 309호 최○례(임차인으로서 혼자 거주), 412호 민○호(임차인 겸 전세권자로서 혼자 거주), 5층 단독주택 김○화(임차인 겸 전세권자로서 가족과 거주), 601호 임차인 장○수의 동거인 신경원(단 둘이 거주)에게 임차인권리신고 및 배당요구에 대하여 안내하였음.
2-1. 현지출장시 점유자를 만나지 못해 각 실 현관문에 임차인권리신고 안내문을 남겨 두었고, 그 후 311호 임차인 이○관이 집행관사무실에 방문하여 임대차계약서사본 및 주민등록초본을 제출하였음.
2-2. 또한 전세권자 국(법무부) 산하 순천준법지원센터의 담당자로부터 연락이 와 직접 방문하였고, 담당자의 진술에 의하면 본건 오피스텔에 설정된 10실 전부 직원 관사로 사용하고 있다고 함.
3. 전입세대열람 내역을 확인한 바, 김○화(5층 단독주택) 외 23세대가 등재되어 있어 전입세대확인서(동거인포함) 및 세대주의 주민등록등본을 첨부하여 보고함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2023-01-20)
최○례	2021.11.15	2021.11.15	35,000,000	3층 309호(42.9제곱미터) 전부	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
이○관	2023.02.28	미상	38,000,000	3층 311호(42.9제곱미터) 전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
민○호	2023.02.13	2023.02.02	40,000,000	4층 412호(42.9제곱미터) 전부	후순위 (대항력 없음 추정)
김○화	2020.11.03	미상	150,000,000	5층(191.82제곱미터) 전부	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
장○수	2016.08.01	미상	35,000,000	6층 601호 전부	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
박○재	2023.04.04	2024.11.27	14,000,000	308호	후순위 (대항력 없음 추정)
국○○○○)	-	미상	35,000,000	건물의 2층 중 동쪽으로 42.9제곱미터(201호)	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
윤○현	2009.11.06	미상	미상		선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○철	2021.05.27	미상	미상	203호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
이○식	2023.02.17	미상	미상	206호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
금○지	2022.03.28	미상	미상	207호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
이○희	2022.05.02	미상	미상	210호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
전○규	2020.03.05	미상	미상	211호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
양○진	2023.04.27	미상	미상	302호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
선○종	2011.03.24	미상	미상	306호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
안○슬	2022.03.04	미상	미상	307호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
마○혁	2021.09.03	미상	미상	312호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○희	2016.09.19	미상	미상	401호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
최○형	2023.11.21	미상	미상	403호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
송○승	2022.10.26	미상	미상	405호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
박○윤	2021.05.11	미상	미상	406호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
조○운	2021.01.04	미상	미상	407호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
임○호	2021.02.26	미상	미상	408호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
이○진	2023.09.08	미상	미상	409호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○지	2022.08.16	미상	미상	410호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.16 16:00	매각결정기일
9차	2026.11.09 10:00	매각기일	3억 6,391만원
8차	2026.09.14 10:00	매각기일	4억 5,489만원	유찰
7차	2026.08.03 10:00	매각기일	5억 6,861만원	유찰
6차	2026.06.15 10:00	매각기일	7억 1,076만원	유찰
5차	2026.05.04 10:00	매각기일	8억 8,845만원	유찰
4차	2026.03.23 10:00	매각기일	11억 1,057만원	유찰
3차	2026.02.02 10:00	매각기일	13억 8,821만원	유찰
2차	2025.12.15 10:00	매각기일	17억 3,527만원	유찰
신건	2025.11.03 10:00	매각기일	24억 7,895만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 39건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 62.0%, 평균 유찰 2.4회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
전라남도 순천시 조례동 790-46	3억 1,133만원	1억 4,799만원	48%	2026.09.28
전라남도 순천시 조례동 790-46	3억 1,133만원	1억 4,799만원	48%	2026.09.28
전라남도 순천시 상사면 536-3	5억 6,943만원	3억 4,800만원	61%	2026.09.28
전라남도 순천시 상사면 536-3	5억 6,943만원	3억 4,800만원	61%	2026.09.28
전라남도 순천시 인월동 852	1억 7,923만원	8,300만원	46%	2026.09.07

지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
전라남도 순천시 월등면 690-2	1억 5,344만원	1억 5,344만원	1회	2026.11.16
전라남도 순천시 월등면 690-2	1억 5,344만원	1억 5,344만원	1회	2026.11.16
전라남도 순천시 월등면 690-11	1억 5,344만원	1억 5,344만원	1회	2026.11.16
전라남도 순천시 별량면 699-2	2억 9,033만원	2억 9,033만원	1회	2026.11.16
전라남도 순천시 별량면 699-6	2억 9,033만원	2억 9,033만원	1회	2026.11.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅, 드라이비트, 석재붙임 마감 등, 내벽: 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태
1층: 주차장 및 계단실 등, 2-4층: 오피스텔 등, 5층: 단독주택으로 이용중임.

설비내역
위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

제시외 건물 확인 필수
"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023.1.20.근저당권
인수되는 권리	매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 29번(전세보증금 3,500만 원), 31번(전세보증금 3,800만 원), 32번(전세보증금 3,700만 원), 34번(전세보증금 3,900만 원), 35번(전세보증금 4,000만 원) 각 전세권등기 및 을구 순위 41번(임대차보증금 2,100만 원, 전입일 2019.1.28., 확정일자 2019.1.28.), 42번(임대차보증금 4,000만 원, 전입일 2021.7.22., 확정일자 2021.7.12.), 46번(임대차보증금 4,000만 원, 전입일 2016.9.19., 확정일자 2016.9.19.), 50번(임대차보증금 3,500만 원, 전입일 2021.6.28. 확정일자 2021.6.28.), 52번(임대차보증금 4,000만 원, 전입일 2022.8.16., 확정일자 2022.8.4.) 각 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수함.
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.최선순위 전세권자가 전세권이 아닌 임차권로서 배당요구한 경우, 전세권자는 매수인에게 대항력을 가질 수 있음을 유념바람.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경61537)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	2,478,959,600원
최저매각가격	363,913,000원
입찰 보증금 (10%)	36,391,300원 최저가의 10%
청구금액	40,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	8회
매각기일	2026.11.09 경매법정(108호법정)
도로명주소	전라남도 순천시 장천동 49-17
내역	철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설 및 단독주택 1층 34.48㎡(10.4평) 2층 444.02㎡(134.3평) 3층 444.02㎡(134.3평) 4층 444.02㎡(134.3평) 5층 191.82㎡(58.0평)
사건 접수	2024.11.04 · 개시결정 2024.11.07
배당요구종기	2025.02.04 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 업무시설 및 단독주택 1층 34.48㎡ 2층 444.02㎡ 3층 444.02㎡ 4층 444.02㎡ 5층 191.82㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경61537)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.