2025타경653 전라남도 순천시 조례동 1432-3

전라남도 순천시 조례동 1432-3 4층402호

2025타경653(임의경매) · 광주지방법원 순천지원 경매4계 · 철근콘크리트조 62.78㎡(19.0평)

#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

1,971만원

감정가의 36% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

5,500만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.10

경매법정(제108호)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↩

취하 가능성 (청구금액 감정가의 28%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 15,152,054원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

↓

감정가의 36%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 26장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (14장)

현장 사진 (8장)

위치도 (지도) (3장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년10월20일17시30분 2025년10월21일10시00분 2025년10월21일17시20분 2025년10월29일14시10분

가. 본건 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못하여 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없으나 전입세대확인서 등에는 아래와 같이 등재되어 있으며, 세대 출입문에는 우편집배원이 2025. 6. 23.경 부착한 것으로 보이는 우편물도착안내서(받는사람:문*형)가 부착되어 있는바, 상세한 점유관계는 별도확인 요함.
나. 전입세대확인서(동거인 포함) 및 주민등록등본
   1) 전입세대확인서
     - 조례동 1432-3 402호: 세대주 오*웅 등재
     - 조례동 1432-3 나동 402호: 세대주 존재하지 않음
   2) 주민등록등본
     - 운동1길 34, 가동 402호(조례동, 세영빌라) : 세대주 오*웅 등재
다. 1회차 방문시 세대 출입문(세영빌라 나동 402호)에 부착한 안내문은 3회차 방문시까지 그대로 부착되어 있었음.

현황조사차 방문을 하였으나 점유자 등을 만나지 못하였고, 인근 주민을 통하여도 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함.

비고: * 일부 묘지로 사용함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2025-08-25)
오○웅	2015.03.18.	미상	미상	4층402호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.18 16:00	매각결정기일
5차	2026.08.10 10:00	매각기일	1,971만원
4차	2026.06.22 10:00	매각기일	2,464만원	유찰
3차	2026.05.11 10:00	매각기일	3,080만원	유찰
2차	2026.03.30 10:00	매각기일	3,850만원	유찰
신건	2026.02.09 10:00	매각기일	5,500만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 1건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 59.9%, 평균 유찰 2.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
전라남도 순천시 덕월동 649-3 205동 3층301호	4억 4,900만원	2억 6,900만원	60%	2026.04.13

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 전라남도 고흥군 포두면 남촌리 소재 '남촌마을'남서측 근거리에 위치하며, 부근은 자연림 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황
본건 북측으로 855번 지방도가 통과하고 있으나, 면소재지 외곽에 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통이하임.

토지의 형상·이용상태
사다리형의 토지로서, 지상에 자연생소나무 등이 자생중인 자연림상태임.

인접 도로상태
지적상 북측으로 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호 2)토지의 용도지역은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역(500m제한구역(양, 염 소, 산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 도로구역(2013-06 -05)<도로법>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>임.

기타 기재
해당사항 없음.

임대관계
본건 일부 지상에 연고자 미상의 분묘 약 10여기가 소재함.

위치 및 주위환경
본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 &apos;순천왕조초등학교&apos; 남서측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지 및 다세대주택 등의 공동주택 및 단독주택, 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황
본건 다세대주택단지까지 차량접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치 하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제4층 제402호로서, 외벽: 적벽돌쌓기 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태
다세대주택으로 이용중임.

설비내역
일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
세로장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 다세대주택단지 남측으로 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
본건 다세대주택부지의 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-06- 15)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

기타 기재
해당사항 없음.

임대관계
본건은 현장조사시 거주인 부재로 내부출입이 불가능한 상태인 바, 내부상태는 주거용도 로서의 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2025.8.25.근저당
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	세영빌라 '나동' 4층 402호

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경653)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	55,000,000원
최저매각가격	19,712,000원
입찰 보증금 (10%)	1,971,200원 최저가의 10%
청구금액	15,152,054원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.08.10 경매법정(제108호)
도로명주소	전라남도 순천시 조례동 1432-3 4층402호
내역	철근콘크리트조 62.78㎡(19.0평)
사건 접수	2025.10.01 · 개시결정 2025.10.02
배당요구종기	2026.01.09 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 1층 138.04㎡ 2층 138.04㎡ 3층 138.04㎡ 4층 138.04㎡ 지층 88.55㎡

전유
철근콘크리트조 62.78㎡

소재지	지목	면적	지분
전라남도 순천시 조례동 1432-3	대	369㎡	46.125/369

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경653)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.