2025타경51809 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

전라남도 보성군 벌교읍 장좌리 462-1

2025타경51809(임의경매) · 광주지방법원 순천지원 경매8계 ·

지금 최저 입찰가

10억 6,682만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

15억 2,403만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.09

경매법정(108호법정)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “별지 &quot;토지건물감정평가명세표&quot; 및 &quot;지적 및건물개황도&quot; 참조.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 46장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (30장)

현장 사진 (13장)

위치도 (지도) (1장)

호별 배치도 (1장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년08월05일14시16분

비고: 1. 폐기물 처리장 공장 부지로 운영중임.

현장 방문하여 김민수 본부장에게 확인한바 제시외 건물(ㄱ) 공장은 임차인(지○티솔루션 주식회사)이 쓰고 있다고 하였음.
공장 부지(물건1번) 입구 우측변에 컨테이너 두동 소재하며 임차인(지○티솔루션 주식회사) 사무실로 쓰이고 있다고 함. 컨테이너 출입문에 안내장 고시한바 추후 연락도 없었음.
위 본부장에게 확인한바 현재 세입자는 지○티솔루션 주식회사만 소재하는 것으로 안다고 함.
전입세대 열람한바 전입된 세대주 없었음.

비고: 1. 제시외 건물(ㄱ) : 일반철골구조 샌드위치패널지붕 공장 시설 소재함.

비고: 1. 공장으로 진입하는 비포장 도로임.

비고: 1. 터파기 된 상태로 방치되어 있음.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2023-06-28)
김○정	2025.02.04.	미상	없음	10㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○발	2022.07.06.	미상	5백만원	20㎡	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
유○○○○○○○○○발	2022.04.25.	미상	5백 5십만원	20㎡	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○스	2024.11.12.	미상	5천만원	10㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
임○훈	2023.08.04.	미상	5백만원	100㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
지○○○○○○○○○사	2025.01.21.	미상	5천만원	3,702㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.16 16:00	매각결정기일
2차	2026.11.09 10:00	매각기일	10억 6,682만원
신건	2026.09.14 10:00	매각기일	15억 2,403만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 13건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 61.4%, 평균 유찰 2.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
전라남도 보성군 보성읍 391	2억 1만원	1억 3,002만원	65%	2026.07.27
전라남도 보성군 보성읍 391-1	2억 1만원	1억 3,002만원	65%	2026.07.27
전라남도 보성군 보성읍 393	2억 1만원	1억 3,002만원	65%	2026.07.27
전라남도 보성군 보성읍 391 제1동	2억 1만원	1억 3,002만원	65%	2026.07.27
전라남도 보성군 보성읍 391 제2동	2억 1만원	1억 3,002만원	65%	2026.07.27

지금 진행 중인 인근 물건 (10건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
전라남도 보성군 조성면 285-20	1억 4,881만원	1억 4,881만원	0회	2026.11.09
전라남도 보성군 조성면 285-22	1억 4,881만원	1억 4,881만원	0회	2026.11.09
전라남도 보성군 조성면 285-20	1억 4,881만원	1억 4,881만원	0회	2026.11.09
전라남도 보성군 조성면 285-20 제1호	1억 4,881만원	1억 4,881만원	0회	2026.11.09
전라남도 보성군 조성면 285-20 제2호	1억 4,881만원	1억 4,881만원	0회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 전라남도 보성군 벌교읍 장좌리 소재 &quot;벌교고등학교&quot; 남동측 인근에 위치하며, 주위는 고속도로, 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황
본건 토지까지 차량 접근 가능하며, 국도와 지방도에 연결되는 왕복2차선의 간선도로 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

토지의 형상·이용상태
기호(1) 부정형 평지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다. 기호(3) 부정형의 평지로서, 본건의 진입도로로 이용중입니다. 기호(4) 부정형의 완경사지로서, 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태
기호(1),(4)는 기호(3)을 통하여 차량 출입이 가능합니다. 기호(3) 노폭 약 6m 내외의 도로입니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1),(3) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(4) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>.

기타 기재
기호(1) 위지상에 제시외 건물 2동 및 제시외 기계기구 2식이 소재합니다.

기타 기재
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임대관계
임대관계는 미상입니다. 제시외 건물 ㉡의 내부에는 재활용 목적물인 폐어망 등이 적치되어 있습니다.

건물의 구조
2-가) 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 건물로서, 주기둥 : 층 고 : 약 8m(최고높이 약 9.5m) 벽 체 : 판넬잇기 등 마감, 바 닥 : 콘크리트 등 마감, 창 호 : 새시창호 등, 2-나) 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 복합판넬 등 마감, 바 닥 : 장판깔기 등 마감, 창 호 : 알루미늄 새시창호입니다. 2-다) 현황 철거로 인한 소재불명

이용상태
2-가) 공장으로 이용중입니다. 2-나) 사무실로 이용중입니다. 2-다) 소재불명입니다.

설비내역
제반 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

제시외 건물 확인 필수
별지 &quot;토지건물감정평가명세표&quot; 및 &quot;지적 및건물개황도&quot; 참조.

기타 기재
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임대관계
임대관계는 미상입니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록 1,2,3,4. 2023.6.28. 근저당권, 목록 5. 2025.7.24. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각. 제시외 기계기구 포함 2. 목록 1. 지상 소형 컨테이너 3동 매각 제외 3. 목록 2. 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 부속창고 190㎡ 멸실됨(등기사항전부증명서 참조) 4. 목록 5. 부속창고 내 폐기물 소재함, 매수인은 폐기물 관련한 권리와 의무를 승계할 수 있으며 폐기물처리비용은 매수인이 부담할 수 있음

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경51809)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,524,032,310원
최저매각가격	1,066,823,000원
입찰 보증금 (10%)	106,682,300원 최저가의 10%
청구금액	971,287,419원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.09 경매법정(108호법정)
도로명주소	전라남도 보성군 벌교읍 장좌리 462-1
내역
사건 접수	2025.07.18 · 개시결정 2025.07.21
배당요구종기	2025.10.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 자원순환관련시설 492㎡ 부속건물 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 사무소 51㎡ 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 부속창고 190㎡(현황 : 멸실)

일반건물
일반철골구조 기타지붕 단층 제조업소 450.8㎡ 부속건물 일반철골구조 기타지붕 단층 부속창고 171.83㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경51809)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.