2025타경52358 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

전라남도 구례군 간전면 운천리 산239-3

2025타경52358(강제경매) · 광주지방법원 순천지원 경매8계 ·

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

7,279만원

감정가의 56% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 2,999만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.09

경매법정(108호법정)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “제시외건물 ㄱ) 조립식판넬조 아스팔트싱글지붕 단층, 주택, 약 94.1㎡임. 제시외건물 ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 9.6㎡임.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 56%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 39장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (15장)

현장 사진 (18장)

위치도 (지도) (2장)

지적·평가 도면 (4장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년12월02일11시40분

제시외 주택이 소재함. 콘크리트 포장 진입로 있음. 택지로 개발된 상태로 추정되고(석축) 방치됨.
제시외 건물 소유자를 확인하고자 하였으나 방치된 주택으로 사람이 없어 확인하지 못함.

콘크리트 포장도로 진입로로 이용중임

드릅나무가 식재되어 있으나 크기는 작음. 중간에 큰바위가 있고 그 옆에 저장조탱크가 방치됨.
제시외 건물이 소재하고,아무도 없어 소유자는 확인하지 못함

제시외건물(창고)이 소재하고 현재 경작되지 않고 풀과 자갈, 테크시설이 있음.제시외 수조가 방치되었고, 인접지 경계부분에 소나무 1식 식재됨

아무도 만나지 못하여 점유관계를 알 수 없음(전입세대열람내역서상 등재자가 없음)
건물 4면에 제시외 가추시설되어 있고, 창고와 보일러 시설 있음.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.16 16:00	매각결정기일
3차	2026.11.09 10:00	매각기일	7,279만원
2차	2026.09.14 10:00	매각기일	9,099만원	유찰
신건	2026.08.03 10:00	매각기일	1억 2,999만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 7건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 70.1%, 평균 유찰 2.1회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
전라남도 구례군 토지면 산110-9	312만원	112만원	36%	2026.10.19
전라남도 구례군 토지면 산257-4	8,032만원	3,278만원	41%	2026.08.31
전라남도 구례군 토지면 산78-1	2,861만원	1,808만원	63%	2026.04.27
전라남도 구례군 토지면 995-11	9,952만원	8,733만원	88%	2026.03.16
전라남도 구례군 토지면 995-20	9,952만원	8,733만원	88%	2026.03.16

지금 진행 중인 인근 물건 (1건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
전라남도 구례군 구례읍 산482	2,818만원	1,972만원	2회	2026.10.26

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 전라남도 구례군 간전면 운천리 소재&quot;백운마을&quot; 북서측 근거리[일련번호 1)], 구례군 간전면 중대리 소재&quot;중한치마을&quot; 남측 인근[일련번호 2)~4)]에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 산간농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황
본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

토지의 형상·이용상태
일련번호 1) 부정형 완경사로서 단독주택부지로 이용중임. 일련번호 2) 부정형 완경사로서 답으로 이용중임. 일련번호 3) 부정형 완경사로서 답(수목 소재함)으로 이용중임. 일련번호 4) 부정형 완경사로서 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태
일련번호 1) 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하나, 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로로 진출입함. 일련번호 2), 3) 지적도상 맹지이나 남측으로 노폭 약 4m의 관습 농로에 접함. 일련번호 4) 지적도상 맹지이나 서측으로 노폭 약 4m의 관습 농로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호 1) 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임. 일련번호 2)~4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

기타 기재
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기타 기재
일련번호 1) 토지는 공부상 지목 &quot;임야&quot;이나, 현황 &quot;대지&quot;로 이용중임.

임대관계
임대관계는 미상임.

건물의 구조
일련번호 5-가) 조립식판넬조 경사지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 타일 마감 등임. 창호 : 새시 유리 등.

이용상태
일련번호 5-가) 주택으로 이용중임.

설비내역
일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어있음.

제시외 건물 확인 필수
제시외건물 ㄱ) 조립식판넬조 아스팔트싱글지붕 단층, 주택, 약 94.1㎡임. 제시외건물 ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 9.6㎡임. 제시외건물 ㄷ) 철파이프조 판넬 및 렉산지붕 단층, 차양, 약41.9㎡임.

기타 기재
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임대관계
① 임대관계는 미상임. ② 일련번호 5-가) 건물은 중이층구조임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2025.11.26. 경매개시결정
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립여부 불분명
비고란	1. 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한) 2. 제시외 구축물 포함, 매각에서 제외되는 제시외 건물(조립식판넬조 아스팔트싱글지붕 단측 주택 94.1㎡) 및 공작물(목조 테크시설 25.4㎡) 있음

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경52358)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	129,995,000원
최저매각가격	72,798,000원
입찰 보증금 (10%)	7,279,800원 최저가의 10%
청구금액	58,712,179원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.09 경매법정(108호법정)
도로명주소	전라남도 구례군 간전면 운천리 산239-3
내역
사건 접수	2025.11.26 · 개시결정 2025.11.26
배당요구종기	2026.02.24 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경52358)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.