전라남도 여수시 학동 106-7
2025타경52484(강제경매) · 광주지방법원 순천지원 경매1계 ·
#위반건축물#제시외건물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
17억 407만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
24억 3,438만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.18
D-6 · 경매법정(108호법정)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 5%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 122,150,027원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “제시외 건물 2동이 소재하며 해당 제시외 건물은 건축물대장에 기재된 위반건축물입니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 45장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (15장)
현장 사진 (27장)
위치도 (지도) (1장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년01월15일13시25분
1. 건물주이자 채무자와 전화통화하여 확인한바 지하층과 2층은 임차인 신○현 점유라고 하였음
2. 1층 카페는 채무자의 배우자가 운영한다고 하였음.
3. 3층은 한○ 씨엔씨 회사(임차인)가 점유하고 있다고 함.( 보증금 천만원,월세 70만원)
한○ 씨엔씨는 상가건물 임대차 현황서에 등재되어 있지 않음.
4. 상가 건물 임대차 현황서 열람한바 신○현(지하,2층), 주식회사 버프리아트 플랫폼(대표 이민진, 4층 101호) 두 임차인만 등재되어 있음.
5. 전입세대 열람한바 등재된 세대주 없음.
4. 4층에는 두개 호실 소재하며 채무자가 점유하고 있다고 함.
비고: 1. 1층 카폐 뒷편에는 테라스식 휴게실 증축되어 있음. 천장에는 어닝 설치됨.
2. 4층에는 판넬식으로 보일러실 증축되어 있음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-05-20) |
|---|---|---|---|---|---|
| 신○현 | 2025.12.09. | 미상 | 1천만원 | 지하층 전체, 2층 전체 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 주○○○○○○○○○○○○폼 | 2025.12.12. | 미상 | 1천만원 | 4층101호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 한○○○씨 | 미상 | 미상 | 1천만원 | 3층 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.25 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.18 10:00 | 매각기일 | 17억 407만원 | |
| 신건 | 2026.07.06 10:00 | 매각기일 | 24억 3,438만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 40건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 47.6%, 평균 유찰 3.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층 803호 | 3억 9,200만원 | 1억 2,340만원 | 31% | 2026.08.10 |
| 전라남도 여수시 웅천동 1806-1 여수웅천캐슬스타 3층씨-314호 | 1억 3,200만원 | 6,820만원 | 52% | 2026.08.10 |
| 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 15층1507호 | 3억 9,200만원 | 1억 1,239만원 | 29% | 2026.07.20 |
| 전라남도 여수시 소라면 1334-39 | 1억 2,749만원 | 9,512만원 | 75% | 2026.07.06 |
| 전라남도 여수시 소라면 1334-39 | 1억 2,749만원 | 9,512만원 | 75% | 2026.07.06 |
지금 진행 중인 인근 물건 (24건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 전라남도 여수시 충무동 615 | 7억 8,106만원 | 4억 3,739만원 | 3회 | 2026.08.18 |
| 전라남도 여수시 충무동 615 | 7억 8,106만원 | 4억 3,739만원 | 3회 | 2026.08.18 |
| 전라남도 여수시 충무동 614-22 | 14억 7,928만원 | 8억 2,839만원 | 3회 | 2026.08.18 |
| 전라남도 여수시 충무동 614-36 | 14억 7,928만원 | 8억 2,839만원 | 3회 | 2026.08.18 |
| 전라남도 여수시 충무동 614-22 | 14억 7,928만원 | 8억 2,839만원 | 3회 | 2026.08.18 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건 토지는 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 서측 인근에 위치하고 주위는 노선상가 지대로서 주위환경은 보통입니다.
본건 토지는 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 서측 인근에 위치하고 주위는 노선상가 지대로서 주위환경은 보통입니다.
교통상황
본건 토지까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반 적인 교통상황은 보통입니다.
본건 토지까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반 적인 교통상황은 보통입니다.
토지의 형상·이용상태
장방형의 평지로서 주상용 건물부지입니다.
장방형의 평지로서 주상용 건물부지입니다.
인접 도로상태
본건 토지 북측으로 왕복 6차로의 광대로에 접하고 동측으로 폭 약8m의 일방통행 소로에 접합니다.
본건 토지 북측으로 왕복 6차로의 광대로에 접하고 동측으로 폭 약8m의 일방통행 소로에 접합니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
본건 토지의 용도지역은 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역<공항시설법>입니다.
본건 토지의 용도지역은 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역<공항시설법>입니다.
기타 기재
제시외 건물 2동이 소재하고 해당 제시외 건물 2동은 건축물대장에 기재된 위반건축물 입니다.
제시외 건물 2동이 소재하고 해당 제시외 건물 2동은 건축물대장에 기재된 위반건축물 입니다.
기타 기재
없습니다.
없습니다.
임대관계
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건물의 구조
철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상 4층 건물로서 외벽 : 스톤코트 및 마이크로시멘트 모르타르, 모노롱타일 내벽 : 마이크로시멘트 모르타르, 목재 인테리어 루바, 고밀도 목재 흠음패널, 강재패널 및 타일붙임 등 창호 : 새시창
철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상 4층 건물로서 외벽 : 스톤코트 및 마이크로시멘트 모르타르, 모노롱타일 내벽 : 마이크로시멘트 모르타르, 목재 인테리어 루바, 고밀도 목재 흠음패널, 강재패널 및 타일붙임 등 창호 : 새시창
이용상태
지하 1층은 창고, 1층은 커피샵이나 운영 중단상태이며 2층은 연습장(드럼) 3층은 사무실 4층은 주택 및 사무실입니다.
지하 1층은 창고, 1층은 커피샵이나 운영 중단상태이며 2층은 연습장(드럼) 3층은 사무실 4층은 주택 및 사무실입니다.
설비내역
일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러(4층), 시스템 냉난방기, 화재탐지 및 경보설비 설치되어 있습니다.
일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러(4층), 시스템 냉난방기, 화재탐지 및 경보설비 설치되어 있습니다.
제시외 건물
확인 필수
제시외 건물 2동이 소재하며 해당 제시외 건물은 건축물대장에 기재된 위반건축물입니다.
제시외 건물 2동이 소재하며 해당 제시외 건물은 건축물대장에 기재된 위반건축물입니다.
기타 기재
본건 건물의 등기부상의 용도는 &apos;다방, 대중음식점, 사무실, 주택&apos;이고 건축물대장상의 용도는 &apos;다방, 대중음식점, 사무실&apos;이며 층별 용도는 지하 1층은 &apos;다방&apos;, 2층과 3층은 &apos;대중음식점&apos;, 4층은 &apos;제2종근린생활시설(사무실)&apos;이고, 현황은 지하1층은 창고, 1층은 운영중단 상태인 커피샵, 2층은 드럼연습장, 3층은 사무실, 4층은 주택 및 사무실입니다.
본건 건물의 등기부상의 용도는 &apos;다방, 대중음식점, 사무실, 주택&apos;이고 건축물대장상의 용도는 &apos;다방, 대중음식점, 사무실&apos;이며 층별 용도는 지하 1층은 &apos;다방&apos;, 2층과 3층은 &apos;대중음식점&apos;, 4층은 &apos;제2종근린생활시설(사무실)&apos;이고, 현황은 지하1층은 창고, 1층은 운영중단 상태인 커피샵, 2층은 드럼연습장, 3층은 사무실, 4층은 주택 및 사무실입니다.
임대관계
노출 발코니와 옥외계단, 옥상의 난간과 계단탑, 건물 전면의 자연석 조경시설은 건물에 포함하여 평가하였습니다.
노출 발코니와 옥외계단, 옥상의 난간과 계단탑, 건물 전면의 자연석 조경시설은 건물에 포함하여 평가하였습니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021.05.20. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 제시외 건물 2동은 건축물대장에 기재된 위반건축물로 향후 시정명령 여부, 철거 및 원상회복 가능 여부, 이행강제금 부과 여부 등은 관할 기관에 문의할 것 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경52484)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 2,434,385,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,704,070,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 170,407,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 122,150,027원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.18 경매법정(108호법정) |
| 도로명주소 | 전라남도 여수시 학동 106-7 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.12.19 · 개시결정 2025.12.26 |
| 배당요구종기 | 2026.03.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트조및 시멘트 벽돌조
슬래브지붕 4층 다방,대중음식점,
사무실,주택
지하층(다방) 155.53㎡
1층(대중음식점) 153.25㎡
2층(대중음식점) 153.25㎡
3층(사무실) 153.25㎡
4층(제2종근린생활시설 사무소) 133.93㎡
(내역 지하층 1층, 2층, 3층
철근콘크리트조,4층 시멘트벽돌조)
일반건물
철근콘크리트조및 시멘트 벽돌조
슬래브지붕 4층 다방,대중음식점,
사무실,주택
지하층(다방) 155.53㎡
1층(대중음식점) 153.25㎡
2층(대중음식점) 153.25㎡
3층(사무실) 153.25㎡
4층(제2종근린생활시설 사무소) 133.93㎡
(내역 지하층 1층, 2층, 3층
철근콘크리트조,4층 시멘트벽돌조)
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.