제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 780
2023타경721(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매7계 ·
#농지취득자격#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
6억 591만원
감정가의 34% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
17억 6,650만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 34%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 19장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (9장)
현장 사진 (10장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2023년02월09일
- 채무자 겸 소유자의 지인(성명미상)에게 무상으로 관리 경작하도록 하였다고 소유자는 진술하고 있음.
- 채무자 겸 소유자의 지인에게 무상으로 관리 경작하도록 하였다고 소유자는 진술하고 있음.
- 지상 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)은 소유자의 모 고○애와 소유자의 조카가 점유사용하고 있으며, 임대차 관계 없다고 소유자는 진술함.
- 전입세대열람일(2023. 2. 2.자) 현재 채무자 겸 소유자의 모 고○애와 소유자가 등록되어 있음.
- 지상 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)은 채무자 겸 소유자의 부와 동생이 생전에 건축비를 부담하여 건축하였으며, 그 후로 가족들이 살고 있다고 소유자는 진술하고 있음.
- 채무자 겸 소유자의 지인(성명미상)에게 무상으로 관리 경작하도록 하였다고 소유자는 진술하고 있음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-04-18) |
|---|---|---|---|---|---|
| 고○애 | 2008.04.16 | 미상 | 미상 | 소재지2.지상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 부분 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 6억 591만원 | |
| 4차 | 2025.11.25 10:00 | 매각기일 | 8억 6,558만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.10.21 10:00 | 매각기일 | 12억 3,655만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.09.09 10:00 | 매각기일 | 12억 3,655만원 | 유찰 |
| 신건 | 2023.08.22 10:00 | 매각기일 | 17억 6,650만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 289건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 39.6%, 평균 유찰 3.2회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 1582 | 12억 6,566만원 | 3억 4,310만원 | 27% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 1582-3 | 12억 6,566만원 | 3억 4,310만원 | 27% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 한림읍 1026-4 | 2억 5,366만원 | 8,800만원 | 35% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 2128-3 | 4억 7,456만원 | 2억 5,009만원 | 53% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 구좌읍 2462 | 63억 3,179만원 | 32억 5,800만원 | 51% | 2026.07.28 |
지금 진행 중인 인근 물건 (163건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 421 | 6억 9,928만원 | 3억 4,265만원 | 3회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 한경면 3584-1 | 6억 7,669만원 | 4억 7,368만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 봉개동 273-8 | 4억 617만원 | 4억 617만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 봉개동 273-9 | 4억 617만원 | 4억 617만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 봉개동 273-10 | 4억 617만원 | 4억 617만원 | 1회 | 2026.08.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.01.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.01.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕중학교" 남서측 인근에 위치 하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.
대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕중학교" 남서측 인근에 위치 하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.
교통상황
일련번호 1-3): 본건 및 인근까지 제반차량 접근 가능하며, 남측 인근에 왕복4차선의 지방도 가 소재하여 제반교통사정 대체로 무난함.
일련번호 1-3): 본건 및 인근까지 제반차량 접근 가능하며, 남측 인근에 왕복4차선의 지방도 가 소재하여 제반교통사정 대체로 무난함.
토지의 형상·이용상태
일련번호 1): 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 일련번호 2): 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 일련번호 3): 인접토지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호 1): 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 일련번호 2): 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 일련번호 3): 인접토지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임.
인접 도로상태
일련번호 1): 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함. 일련번호 2,3): 지적상 맹지이나, 인접토지(일련번호 1)를 경유하여 진출입이 가능함.
일련번호 1): 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함. 일련번호 2,3): 지적상 맹지이나, 인접토지(일련번호 1)를 경유하여 진출입이 가능함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호 1,2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 일련번호 3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
일련번호 1,2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 일련번호 3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기타 기재
별지 "지적 및 건물개황도" 참조.
별지 "지적 및 건물개황도" 참조.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계: 미상임. 기 타: 본건은 취득시 "농지취득자격증명원"이 필요한 것으로 사료되나 해당관청에 재확 인을 요함.
임대관계: 미상임. 기 타: 본건은 취득시 "농지취득자격증명원"이 필요한 것으로 사료되나 해당관청에 재확 인을 요함.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022. 4. 18. 근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항 없음 |
| 지상권 개요 | 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립 여부는 불분명. |
| 비고란 | 1. 일괄매각, 토지만 매각. 2. 특별매각조건, 이 사건 토지(목록1,2,3) 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며, 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함.[아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다.] 3. 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음.(목록2,3 지상에 ㄱ.블럭조 슬래브지붕 단층주택 ㄴ.경량철골조 판넬지붕 단층주택 ,ㄷ.경량철골조 판넬지붕 단층 비가림, ㄹ.판넬조 판넬지붕 단층 보일러실, ㅁ.파이프조 차광막지붕 단층창고- 감정평가서 참조) 4. 목록2 지상에 이동식 철재컨테이너 창고, 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실(이동가능) 매각 제외. 5. 목록2,3은 지적상 맹지이나, 목록1을 경유하여 진출입이 가능함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경721)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,766,505,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 605,912,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 60,591,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,017,118,740원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 780 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2023.01.30 · 개시결정 2023.01.31 |
| 배당요구종기 | 2023.05.01 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.10 | 조천읍 와산리 과수원 계획관리지역 | 1695㎡ | 2억 2,890만원 | |
| 2026.08.10 | 조천읍 와산리 과수원 계획관리지역 | 60㎡ | 810만원 | |
| 2026.08.10 | 애월읍 어음리 묘지 계획관리지역 | 79㎡ | 130만원 | |
| 2026.08.07 | 한림읍 귀덕리 전 자연녹지지역 | 181.75㎡ | 2,200만원 | |
| 2026.08.07 | 조천읍 선흘리 과수원 계획관리지역 | 5649㎡ | 4억 2,368만원 | |
| 2026.08.07 | 도두일동 과수원 자연녹지지역 | 465.08㎡ | 1억 5,000만원 | |
| 2026.08.07 | 구좌읍 평대리 전 계획관리지역 | 5719㎡ | 3억 7,174만원 | |
| 2026.08.07 | 한림읍 금악리 임야 계획관리지역 | 1709㎡ | 8,500만원 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.