제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 4동
2024타경36949(강제경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매3계 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택 1층 64.65㎡(19.6평) 2층 20.16㎡(6.1평)
#지분매각
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
1억 5,161만원
감정가의 34% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4억 4,202만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 제101호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
↓
감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 17장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (8장)
현장 사진 (5장)
위치도 (지도) (4장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년01월31일
본건 토지 소유자 및 공유자들이 지분권에 의하여 각
점유 사용하는 것으로 보여지나, 자세한 사항 및
사용 관계 등은 알 수 없었음.
인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음.
본건에 대한 점유 관계를 확인하기 위하여 출장하였으나,
폐문으로 점유 사용자를 알 수 없었음.
전입세대확인서 발급일 현재(2025.01.02 자)현재
등록된 전입세대주는 없었음.
더 이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이
없으므로 본호 현관에 별지와 같은 임차인 등의 조사를
위한 안내문을 봉투에 넣어 부착하였음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2020-09-04) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○경 | 미전입 | 2022년06월30일 제주지방법원 제51555호 전세권 설정, 확정일자:2022년2월8일, 2024년6월10일 제주지방법원 제42520호 주택임차권 | 320,000,000원 | 본건 소재지3 제시건물 전부분 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 1억 5,161만원 | |
| 3차 | 2026.07.21 10:00 | 매각기일 | 2억 1,659만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.09 10:00 | 매각기일 | 3억 941만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.28 10:00 | 매각기일 | 4억 4,202만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 118건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 54.8%, 평균 유찰 2.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제4동 | 9억 7,342만원 | 4억 110만원 | 41% | 2026.07.28 |
| 펜트힐협제제4동 | 15억 2,021만원 | 5억 1,329만원 | 34% | 2026.03.31 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2995-1 | 9억 7,342만원 | 4억 110만원 | 41% | 2026.07.28 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2995-1 | 9억 7,342만원 | 4억 110만원 | 41% | 2026.07.28 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2995-1 제1동 | 9억 7,342만원 | 4억 110만원 | 41% | 2026.07.28 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2995-1 제2동 | 9억 7,342만원 | 4억 110만원 | 41% | 2026.07.28 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2995-1 제3동 | 9억 7,342만원 | 4억 110만원 | 41% | 2026.07.28 |
지금 진행 중인 인근 물건 (48건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 503-1 | 5억 3,366만원 | 5억 3,366만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 503-1 104동 | 5억 3,366만원 | 5억 3,366만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 구좌읍 1050-2 | 4억 5,279만원 | 3억 1,695만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 구좌읍 1050-2 2동 | 4억 5,279만원 | 3억 1,695만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 구좌읍 1050-2 5동 | 4억 3,378만원 | 3억 364만원 | 2회 | 2026.08.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.12.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.12.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.
대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
대상물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용중임.
대상물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용중임.
인접 도로상태
대상물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접하고, 단지에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접함.
대상물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접하고, 단지에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호(1) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)ㆍ가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
일련번호(1) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)ㆍ가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기타 기재
후첨 &apos;건물감정평가요항표&apos; 참조.
후첨 &apos;건물감정평가요항표&apos; 참조.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
후첨 &apos;건물감정평가요항표&apos; 참조.
후첨 &apos;건물감정평가요항표&apos; 참조.
건물의 구조
일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2017.03.17) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.
일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2017.03.17) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.
이용상태
1,2층 공히 &apos;단독주택(타운하우스)&apos; 등으로 이용중임.
1,2층 공히 &apos;단독주택(타운하우스)&apos; 등으로 이용중임.
설비내역
기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.
기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.
제시외 건물
없 음.
없 음.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2020.09.04.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | - 일괄매각 - 목록15. 지분매각 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경36949)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 442,026,600원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 151,615,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 15,161,500원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 339,234,971원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 제101호법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 4동 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택 1층 64.65㎡(19.6평) 2층 20.16㎡(6.1평) |
| 사건 접수 | 2024.12.18 · 개시결정 2024.12.23 |
| 배당요구종기 | 2025.07.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택
1층 64.65㎡
2층 20.16㎡
일반건물
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택
1층 64.65㎡
2층 20.16㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.