제주특별자치도 서귀포시 서귀동 136-2
2025타경1764(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매7계 ·
#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
2억 5,788만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 5,788만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 토지 지상에 제시외 건물 (ㄱ)"경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실 약 19.2㎡"가 소재하여 감정평가 하였”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (5장)
위치도 (지도) (1장)
기타 자료 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년10월22일
- 아래 소재지2(태평로442번길 9-8) 기재 내용과 같음
- 본 건 현장에서 만난 임차인 태흥건설 주식회사 직원은 본 건 토지 및 제시 건물, 제시외 건물은 본 회사가 전부 점유사용하고 있고, 임대차관계에 대하여는 알 지 못한다고 진술하여, 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 교부하였음
- 상가건물임대차 현황서 발급일(2025.09.30.자) 현재, 태흥건설 주식회사가 임차인으로 등록되어 있음
- 전입세대확인서 발급일(2025.09.30.자) 현재, 등록된 전입세대주는 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-03-10) |
|---|---|---|---|---|---|
| 태○○○○○○○사 | 2023.02.01. | 미상 | 2,000,000원 | 본 건 토지 및 제시 건물 전부 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 2억 5,788만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 9건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 38.5%, 평균 유찰 3.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 1131 | 27억 7,893만원 | 9억 8,700만원 | 36% | 2026.06.02 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 1131 | 27억 7,893만원 | 9억 8,700만원 | 36% | 2026.06.02 |
| 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1631-1 | 64억 1,178만원 | 31억 9,888만원 | 50% | 2026.04.28 |
| 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1631-1 우다 | 64억 1,178만원 | 31억 9,888만원 | 50% | 2026.04.28 |
| 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 126-2 지음빌딩 1층107호 | 9억 6,700만원 | 2억원 | 21% | 2026.04.21 |
지금 진행 중인 인근 물건 (12건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2285-7 | 16억 8,704만원 | 8억 2,665만원 | 3회 | 2026.08.18 |
| 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2285-7 | 16억 8,704만원 | 8억 2,665만원 | 3회 | 2026.08.18 |
| 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2084-1 | 10억 7,074만원 | 10억 7,074만원 | 1회 | 2026.08.18 |
| 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2084-1 | 10억 7,074만원 | 10억 7,074만원 | 1회 | 2026.08.18 |
| 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 126-2 지음빌딩 1층114호 | 5억 9,661만원 | 2억 464만원 | 4회 | 2026.08.25 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 "서귀포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.
본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 "서귀포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.
교통상황
본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시됨.
본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시됨.
토지의 형상·이용상태
인접도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, '제2종근린생활시설 건부지'로 이용중임.
인접도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, '제2종근린생활시설 건부지'로 이용중임.
인접 도로상태
북동측으로 노폭 약 25m내외, 북서측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로에 접함.
북동측으로 노폭 약 25m내외, 북서측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(정방폭포)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(정방폭포)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.
기타 기재
※후면 &apos;지적 및 건물개황도&apos;참조.
※후면 &apos;지적 및 건물개황도&apos;참조.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
-
-
건물의 구조
기호2 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 지상1층 구조로서, 외벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시창.
기호2 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 지상1층 구조로서, 외벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시창.
이용상태
기호2: 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.
기호2: 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.
설비내역
급.배수설비, 기본위생설비 등이 되어 있음.
급.배수설비, 기본위생설비 등이 되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
본건 토지 지상에 제시외 건물 (ㄱ)&quot;경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실 약 19.2㎡&quot;가 소재하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시 소유권관계 및 일괄 경매여부를 재확인 하시기 바람.
본건 토지 지상에 제시외 건물 (ㄱ)&quot;경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실 약 19.2㎡&quot;가 소재하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시 소유권관계 및 일괄 경매여부를 재확인 하시기 바람.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
본건 지상의 제시외건물 기호(ㄱ)은 본건 기호(1) 토지 및 남측 연접토지(서귀동 122번지) 일부 지상에 걸쳐서 소재하는 것으로 보여지나, 정확한 침범여부 판단 및 침범면적 등은 경계측량을 요함.(후면 "지적도" 참조)
본건 지상의 제시외건물 기호(ㄱ)은 본건 기호(1) 토지 및 남측 연접토지(서귀동 122번지) 일부 지상에 걸쳐서 소재하는 것으로 보여지나, 정확한 침범여부 판단 및 침범면적 등은 경계측량을 요함.(후면 "지적도" 참조)
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023. 3. 10. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | 본건 매각에 포함하는 제시외 건물(목록 1-1)이 걸쳐서 소재하는 인접지(서귀동 122) 토지에 대하여 위 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명 |
| 비고란 | - 일괄매각, 제시외 건물(목록 1-1)을 포함하여 평가함 - 본건 지상의 제시외 건물(목록 1-1)은 본건 목록 1 토지 및 남측 연접토지(서귀동 122) 일부 지상에 걸쳐서 소재하는 것으로 보여지나, 정확한 침범여부 판단 및 침범면적 등은 경계측량을 요함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경1764)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 257,882,540원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 257,882,540원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 25,788,254원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 121,626,250원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 136-2 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.09.17 · 개시결정 2025.09.22 |
| 배당요구종기 | 2025.12.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 제2종근린생활시설 46.07㎡
일반건물
시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 제2종근린생활시설 46.07㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.