제주특별자치도 제주시 오라이동 1375-7 학산다세대 3층302호
2025타경1775(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매9계 · 철근콘크리트조 75.70㎡(22.9평)
지금 최저 입찰가
8,673만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 7,700만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.18
D-7 · 제101호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (8장)
현장 사진 (5장)
위치도 (지도) (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년10월29일
- 본 호 출입문(현장표시:301호)에 안내문 부착후 전화연결된 문모씨(이름은 진술하지 아니함) 진술에 의하면, 본 호는 본인이 소유주 고○씨(소유자의 이름은 진술하지 아니함)로부터 임차하여 점유사용하고 있다고 하나, 보증금, 임차기간 등 구체적인 사항은 진술하지 아니함
- 전입세대확인서 발급일(2025. 10. 28.자) 현재, 등재된 전입세대주는 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2019-12-11) |
|---|---|---|---|---|---|
| 문○○상 | 미전입 | 미상 | 미상 | 3층 301호(건축물현황도상 3층 302호) |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.25 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.18 10:00 | 매각기일 | 8,673만원 | |
| 2차 | 2026.07.14 10:00 | 매각기일 | 1억 2,390만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.06.02 10:00 | 매각기일 | 1억 7,700만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 34건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 75.3%, 평균 유찰 1.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 도남동 54-21 온산빌라 3층 302호 | 1억 2,000만원 | 5,880만원 | 49% | 2026.07.21 |
| 제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-12 수앤수빌6차 2층202호 | 3억 9,800만원 | 2억 8,448만원 | 71% | 2026.07.07 |
| 제주특별자치도 제주시 이도이동 1069-5 상용빌라 3층302호 | 1억 8,900만원 | 1억 7,616만원 | 93% | 2026.06.23 |
| 제주특별자치도 제주시 영평동 2764-4 영평휴먼빌 씨동 4층 502호 | 4억 9,600만원 | 4억 2,270만원 | 85% | 2026.06.23 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 1565 3층 301호 | 2억 4,900만원 | 2억 1,710만원 | 87% | 2026.06.23 |
지금 진행 중인 인근 물건 (21건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 423-4 바움채애월비동 4층 402호 | 1억 8,300만원 | 1억 8,300만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 연동 266 한마음빌라 4층 501호 | 2억 2,500만원 | 2억 2,500만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 이도이동 1141-10 4층502호 | 1억 1,070만원 | 7,749만원 | 2회 | 2026.08.18 |
| 제주특별자치도 제주시 용담이동 884-7 4층401호[현장표시:4층501호] | 1억 839만원 | 7,587만원 | 2회 | 2026.08.18 |
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 893-1 3층302호 | 3억 3,300만원 | 3억 3,300만원 | 0회 | 2026.08.18 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.22 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.22 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 '오라초등학교' 서측 인근에 위치하고, 주위는 학교시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 양호함.
대상물건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 '오라초등학교' 서측 인근에 위치하고, 주위는 학교시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 양호함.
교통상황
대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.
대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.
건물의 구조
철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일자: 2001.02.28) 외 벽 : 스타코 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.
철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일자: 2001.02.28) 외 벽 : 스타코 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.
이용상태
'다세대주택' 등으로 이용중임.
'다세대주택' 등으로 이용중임.
설비내역
기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '다세대주택' 부지로 이용중임.
인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '다세대주택' 부지로 이용중임.
인접 도로상태
북서측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
북서측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.
제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.
기타 기재
대상물건의 현장표시는 302호이나, 건축물현황도상은 301호임.
대상물건의 현장표시는 302호이나, 건축물현황도상은 301호임.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2019. 12. 11. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 본건은 건축물현황도와 출입문표시상 위치가 상이하며(감정평가서 참조요), 매각대상은 출입문표시 '302호(건축물현황도상:301호)'임. - 이와 관련하여 매각대상 아닌 출입문표시 '301호(건축물현황도상:302호)'에 현황재조사 결과, 거주자 진술에 의하면 '출입문표시 301호'는 소유자 고○씨로부터 임차하여 점유사용하고 있다고 함. - 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 내부조사를 못하였는 바, 감정평가전례, 동 건물내 유사물건, 해당 관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 입찰시 유의바람. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경1775)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 177,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 86,730,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 8,673,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 59,650,999원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.18 제101호법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 오라이동 1375-7 학산다세대 3층302호 |
| 내역 | 철근콘크리트조 75.70㎡(22.9평) |
| 사건 접수 | 2025.09.22 · 개시결정 2025.09.24 |
| 배당요구종기 | 2025.12.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 다세대주택
1층 162.92㎡
2층 162.92㎡
3층 162.92㎡
4층 162.92㎡
전유
철근콘크리트조
75.70㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 오라이동 1375-7 | 대 | 392㎡ | 49/392 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.