2025타경1888 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

제주특별자치도 제주시 용담삼동 1020-4

2025타경1888(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매4계 ·

지금 최저 입찰가

34억 5,759만원

감정가의 49% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

70억 5,631만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.17

D-5 · 제주지법 제101호법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

2회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “별지 &apos;지적 및 건물개황도&apos; 참조.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 72장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (49장)

현장 사진 (23장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년11월11일

- 아래 소재지 2, 4(서해안로 620-1, 제2호) 기재 내용과 같음

- 본 건 소재지 3. 제시 건물 1층에서 만난 임차인 장○정은 채무자 겸 소유자 장○이 및 가○이 점유사용하는 본 건 소재지 2. 제시건물 1층 부분(별첨 건축물현황도 1층 내부평면도상 "A" 부분)을 제외한 본 건 토지 및 소재지 2, 3(서해안로 620-1, 1호) 제시 건물은 본인이 전부 임차하여 숙소로 사용중이고, 별지 임대차관계조사서 내용과 같이 임대차관계 있다고 진술하여 별지 안내문을 위 장○정에게 현장 교부하였음

- 전입세대확인서 발급일(2025. 11. 06.자) 현재, 채무자 겸 소유자 장○이가 세대주로 가족과 함께 전입되어 있음

- 상가건물임대차 현황서 발급일(2025. 11. 06.자) 현재, 장○정이 임차인으로 등록되어 있음

- 위 소재지 2(서해안로 620-1) 기재 내용과 같음

- 본 건 소재지 4. 제시 건물 4층에서 만난 임차인 장○주, 장○의 부친 장민은 본 건 소재지 4. 제시 건물 1, 2층은 딸 장○주가, 본 건 소재지 4. 제시 건물 3, 4층 및 소재지 5(서해안로 620-1, 제3호) 제시 건물은 아들 장○이 전부 점유사용하고 있으며, 별지 임대차관계조사서 내용과 같이 임대차관계 있다고 진술하여 별지 안내문을 위 장민에게 2부 교부하여 임차인들에게 전달하도록 하였음

- 전입세대확인서 발급일(2025. 11. 06.자) 현재, 등재된 전입세대주는 없음

- 상가건물임대차 현황서 발급일(2025. 11. 06.자) 현재, 장○주, 장○이 임차인으로 등록되어 있음

- 위 소재지 4(서해안로 620-1, 2호) 기재 내용과 같음

✓ 임차인 5세대 전원이 말소기준(2024.07.01)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2024-07-01)
장○정	2024.12.20.	미상	70,000,000원	별첨 소재지 2. 건축물현황도 1층 내부평면도상 `A`부분을 제외한 소재지 2, 3 제시 건물 전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
장○정	2024.12.20.	미상	70,000,000원	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
장○	2024.08.13.	미상	미상	4층 2호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
장○주	2024.08.13.	미상	20,000,000원	소재지 4 제시 건물 1,2층 전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
장○	2024.08.13.	미상	20,000,000원	소재지 4. 제시 건물 3,4층 및 소재지 5. 제시 건물 전부	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.24 16:00	매각결정기일
3차	2026.11.17 10:00	매각기일	34억 5,759만원
2차	2026.09.01 10:00	매각기일	49억 3,942만원	유찰
신건	2026.07.28 10:00	매각기일	70억 5,631만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 34건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 50.0%, 평균 유찰 2.6회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
제주특별자치도 제주시 한림읍 3398	13억 4,554만원	3억 3,910만원	25%	2026.11.10
제주특별자치도 제주시 한림읍 3398	13억 4,554만원	3억 3,910만원	25%	2026.11.10
제주특별자치도 제주시 한림읍 3392-2	13억 4,554만원	3억 3,910만원	25%	2026.11.10
제주특별자치도 제주시 한림읍 3399-3	13억 4,554만원	3억 3,910만원	25%	2026.11.10
제주특별자치도 제주시 노형동 928 에코미르 제11층 제1202호	8,700만원	4,802만원	55%	2026.11.10

지금 진행 중인 인근 물건 (28건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
제주특별자치도 제주시 우도면 811-3	14억 4,625만원	4억 9,606만원	3회	2026.11.17
제주특별자치도 제주시 우도면 811-4	14억 4,625만원	4억 9,606만원	3회	2026.11.17
제주특별자치도 제주시 우도면 811-1	14억 4,625만원	4억 9,606만원	3회	2026.11.17
제주특별자치도 제주시 우도면 811-1	14억 4,625만원	4억 9,606만원	3회	2026.11.17
제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5 인텔리젼트한빛아파트 2층 206호	4억 4,100만원	2억 1,609만원	3회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
대상물건은 제주특별자치도 제주시 용담삼동 소재 "용담레포츠공원" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황
대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정 대체로 무난함.

토지의 형상·이용상태
인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

기타 기재
별지 &apos;지적 및 건물개황도&apos; 참조.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계: 미상임. 기 타: -

건물의 구조
일련번호 2) 스틸하우스조 금속기와지붕 지상2층 건물로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 데코타일 마감 등, 창호: 샷시창 등임. 일련번호 3) 스틸하우스, 일반철골조 기와지붕 지상4층 건물로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 타일, 벽지 마감 등, 바닥: 타일, 데코타일 마감 등, 창호: 샷시창 등임. 일련번호 4) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층 건물로서, 외벽: 스타코 마감 등, 내벽: 타일 및 인테리어 마감 등, 바닥: 타일 마감 등, 창호: 샷시창 등임. 일련번호 5) 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 바닥: 타일 마감 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태
일련번호 2) 숙박시설, 일련번호 3) 숙박시설, 일련번호 4) 근린생활시설, 일련번호 5) 창고시설로 이용중임.

설비내역
일련번호 2) 난방설비, 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음. 일련번호 3) 난방설비, 승강기설비, 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음. 일련번호 4) 냉·난방설비, 승강기설비, 덤웨이터설비, 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음. 일련번호 5) 기본 전기설비 등이 되어있음.

제시외 건물 확인 필수
별지 &apos;지적 및 건물개황도&apos; 참조.

기타 기재
일련번호 2) 건물은 제시목록상 &apos;경량철골조 및 판넬지붕 2층 휴양펜션업&apos;이나, 건축물대장 및 현황 &apos;스틸하우스조 금속기와지붕 숙박시설&apos;임. 일련번호 4) 건물은 공부상 &apos;용담삼동 1020-4,1020-18 지상 소재&apos;이나, 실제 &apos;용담삼동 1020-4&apos;지상 소재임.

임대관계
임대관계: 미상임. 기 타: -

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록1~3: 2024.7.1. 근저당 / 목록4,5: 2024.7.23.
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	별지목록 5 건물 일부가 소재하는 것으로 조사된 용담삼동 1020-18번지 토지에 대하여 본건 별지목록5를 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.
비고란	- 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 3-1, 3-2, 4-1) 포함.(본건 제시외 건물은 감정평가서에 의하여 정함) - 지상에 식재된 조경수목 등 포함 평가임. - 별지목록 2: 부동산등기사항증명서 상 '경량철골조 및 판넬지붕 2층 휴양펜션업'이나, 건축물대장 및 현황 '스틸하우스조 금속기와지붕 숙박시설'임. - 별지목록 4: 공부상 '용담삼동 1020-4, 1020-18' 지상 소재이나, 실제 '용담삼동 1020-4' 지상 소재임. - 별지목록 5: 소재지번(용담삼동 1020-4) 및 인접토지 (용담삼동 1020-18) 양 지상에 소재함.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경1888)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	7,056,316,280원
최저매각가격	3,457,595,000원
입찰 보증금 (10%)	345,759,500원 최저가의 10%
청구금액	4,775,401,335원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	2회
매각기일	2026.11.17 제주지법 제101호법정
도로명주소	제주특별자치도 제주시 용담삼동 1020-4
내역
사건 접수	2025.10.29 · 개시결정 2025.11.03
배당요구종기	2026.02.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
경량철골조 및 판넬지붕 2층 휴양펜션업 1층 512.52 ㎡ 2층 486.63 ㎡

일반건물
1호 스틸하우스 일반철골구조 기와지붕 4층 숙박시설 1층 147.39㎡ 2층 151㎡ 3층 151㎡ 4층 151㎡