제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1934-2 로잔팰리스
2025타경6686(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매7계 · 건물의 번호 제1층 제103호 구조 및 면적 철근콘크리트구조 83.521㎡(25.3평)
관련 물건 2건 —
[1] 현재[2] 2억 9,200만원
지금 최저 입찰가
2억 720만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 9,600만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년02월21일
- 본 호에 대한 점유관계를 확인하기 위하여 출장하였으나, 폐문상태로 점유 사용자를 알 수 없었음
- 전입세대확인서 발급일(2025.02.05.자) 현재, 박○수가 전입세대주로 등록되어 있으나 점유 여부 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음
- 더이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없으므로 본호 현관문에 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 봉투에 넣어 부착하였음
- 본 호에 대한 점유관계를 확인하기 위하여 출장하였으나, 폐문상태로 점유 사용자를 알 수 없었음
- 전입세대확인서 발급일(2025.02.05.자) 현재,등록된 전입세대주는 없음
- 더이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없으므로 본호 현관문에 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 봉투에 넣어 부착하였음
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2022.04.27)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-04-27) |
|---|---|---|---|---|---|
| 박○수 | 2024.03.07 | 미상 | 미상 | 103호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 2억 720만원 | |
| 신건 | 2026.01.06 10:00 | 매각기일 | 2억 9,600만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 41건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 82.8%, 평균 유찰 1.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 연동 2325-5 장원타운아파트 7층702호 | 4억 3,800만원 | 3억 6,459만원 | 83% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 건입동 666-5 1층 102호 | 1억 1,000만원 | 5,900만원 | 54% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 노형동 904-7 노형아모르빌아파트 11층1102호 | 3억 2,400만원 | 2억 8,017만원 | 86% | 2026.07.28 |
| 제주특별자치도 제주시 외도일동 499-13 대원상록수10차아파트 제5층 제501호 | 2억 8,200만원 | 2억 6,335만원 | 93% | 2026.07.14 |
| 제주특별자치도 제주시 애월읍 1437 하귀코아루오션뷰 103동 4층405호 | 4억 900만원 | 3억 1,000만원 | 76% | 2026.07.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (28건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 구좌읍 1307-1 6층601호 | 1억 2,200만원 | 1억 2,200만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 구좌읍 1307-1 6층605호 | 1억 2,200만원 | 1억 2,200만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2308-1 아름아이빌7차 제3층 제302호 | 2억 7,400만원 | 2억 7,400만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-1 노형중흥에스-클래스 제107동 제8층 제803호 | 10억 4,200만원 | 10억 4,200만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 도련일동 2877 도련블루핀아파트 101동 1층 101호 | 5억 4,400만원 | 5억 4,400만원 | 0회 | 2026.08.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건(기호 1, 2)은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌초등학교' 북동측 인근 에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 단독주택, 노선변 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.
본건(기호 1, 2)은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '신촌초등학교' 북동측 인근 에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 단독주택, 노선변 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.
교통상황
본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황 은 양호함.
본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황 은 양호함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상7층 건물 내 제1층 제103호(기호 1) 및 제2층 제203호(기호 2)로서, (사용승인일: 2017.11.30.) 외벽: 석재타일 및 드라이비트 마감 등, 창호: 칼라PVC샷시 이중창호 등임.
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상7층 건물 내 제1층 제103호(기호 1) 및 제2층 제203호(기호 2)로서, (사용승인일: 2017.11.30.) 외벽: 석재타일 및 드라이비트 마감 등, 창호: 칼라PVC샷시 이중창호 등임.
이용상태
기호 1, 2 공히 아파트 단위세대(건축물현황도상 각 호별 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장 실 2 등)로 이용 중임.
기호 1, 2 공히 아파트 단위세대(건축물현황도상 각 호별 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장 실 2 등)로 이용 중임.
설비내역
기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 갖추 어져 있음.
기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 갖추 어져 있음.
토지의 형상·이용상태
2필지 일단의 자루형 토지로서, 아파트의 부지로 이용 중임.
2필지 일단의 자루형 토지로서, 아파트의 부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 남측으로 지적상 노폭 약 15m의 왕복2차로(도로명: 신북로)와 접함.
본건 남측으로 지적상 노폭 약 15m의 왕복2차로(도로명: 신북로)와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
① 신촌리 1934-2: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대 상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법> ② 신촌리 1934-4: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
① 신촌리 1934-2: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대 상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법> ② 신촌리 1934-4: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
본건의 임대관계는 미상임.
본건의 임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022. 4. 27. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항 없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항 없음 |
| 비고란 | - 아파트 단위세대로 이용 중임 - 건물 북측에 설치되어 있는 데크시설은 건물에 포함하여 평가함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경6686)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 296,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 207,200,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 20,720,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 414,854,540원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신북로 97-1, |
| 내역 | 건물의 번호 제1층 제103호 구조 및 면적 철근콘크리트구조 83.521㎡(25.3평) |
| 사건 접수 | 2025.01.16 · 개시결정 2025.01.17 |
| 배당요구종기 | 2025.04.21 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 현재 | 로잔팰리스 | 2억 9,600만원 |
| 2 | 로잔팰리스 | 2억 9,200만원 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.10 | 제원1차 | 42.24㎡ | 3 | 2억 5,000만원 |
| 2026.08.08 | 만진리치빌 | 84.88㎡ | 10 | 2억 9,500만원 |
| 2026.08.08 | 화북주공2,3단지 | 59.93㎡ | 3 | 2억 5,000만원 |
| 2026.08.08 | 신세계에덴 | 59.986㎡ | 5 | 1억 8,700만원 |
| 2026.08.07 | 제동골든빌 | 25.478㎡ | 3 | 6,800만원 |
| 2026.08.06 | 부영(2차) | 84.9873㎡ | 3 | 3억 9,200만원 |
| 2026.08.05 | 외도부영1차 | 49.896㎡ | 9 | 2억원 |
| 2026.08.05 | 일도캐슬휘닉스아파트 | 72.4669㎡ | 9 | 2억 5,100만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
전유
건물의 번호 제1층 제103호
구조 및 면적 철근콘크리트구조 83.521㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 제주특별자치도제주시조천읍신촌리 | None | 2667㎡ | 128.413/2688.000 |
| 제주특별자치도제주시조천읍신촌리 | None | 21㎡ | 128.413/2688.000 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.