2025타경7856 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

제주특별자치도 제주시 용강동 610-1

2025타경7856(강제경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매4계 ·

지금 최저 입찰가

41억 5,908만원

감정가의 24% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

173억 2,230만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.10.13

제주지법 제101호법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “별지목록 12~20: 갑구 2번 가처분등기(2024.5.28. 접수번호 제39522호). 이에 대하여 가처분권자인 제주중앙신용협동조합의 말소동의서가 제출되어 있음”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

↩

취하 가능성 (청구금액 감정가의 4%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 748,508,657원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “별첨 '사진'과 같이 본건 각 동 건물에 인접하여 소형 야외풀장 및 부속 시설로 추정되는 지 하수조 등의 구축물이 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 88장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (44장)

현장 사진 (40장)

위치도 (지도) (2장)

지적·평가 도면 (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년05월26일

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음

- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음

- 본 건물에 대한 점유관계를 확인하기 위하여 출장하였으나, 공사가 진행중인 사용승인 전의 건물로 점유 사용자를 알 수 없었음

- 전입세대확인서 발급일(2024.04.23.자) 현재, 등록된 전입세대주는 없음

- 위 소재지12(용강동 610-1외 10필지 제1동호) 기재내용과 같음

- 위 소재지12(용강동 610-1외 10필지 제1동호) 기재내용과 같음

- 위 소재지12(용강동 610-1외 10필지 제1동호) 기재내용과 같음

- 위 소재지12(용강동 610-1외 10필지 제1동호) 기재내용과 같음

- 위 소재지12(용강동 610-1외 10필지 제1동호) 기재내용과 같음

- 위 소재지12(용강동 610-1외 10필지 제1동호) 기재내용과 같음

- 위 소재지12(용강동 610-1외 10필지 제1동호) 기재내용과 같음

- 위 소재지12(용강동 610-1외 10필지 제1동호) 기재내용과 같음

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.10.20 16:00	매각결정기일
5차	2026.10.13 10:00	매각기일	41억 5,908만원
4차	2026.07.28 10:00	매각기일	59억 4,155만원	유찰
3차	2026.06.16 10:00	매각기일	84억 8,793만원	유찰
2차	2026.05.12 10:00	매각기일	121억 2,561만원	유찰
신건	2026.03.31 10:00	매각기일	173억 2,230만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 128건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 52.7%, 평균 유찰 2.5회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
제주특별자치도 제주시 오라삼동 2624	7억 8,896만원	4억 7,676만원	60%	2026.09.22
제주특별자치도 제주시 오라삼동 2624	7억 8,896만원	4억 7,676만원	60%	2026.09.22
제주특별자치도 제주시 애월읍 35	3억 7,535만원	2억 7,274만원	73%	2026.09.22
제주특별자치도 제주시 애월읍 35 크리스마스애월 에이3동	3억 7,535만원	2억 7,274만원	73%	2026.09.22
제주특별자치도 제주시 한경면 270	7억 5,674만원	2억 2,999만원	30%	2026.09.15

지금 진행 중인 인근 물건 (11건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
제주특별자치도 제주시 애월읍 38 3동	4억 4,711만원	1억 5,336만원	4회	2026.10.06
제주특별자치도 제주시 애월읍 38	4억 4,711만원	1억 5,336만원	4회	2026.10.06
제주특별자치도 제주시 애월읍 38 5동	4억 4,202만원	1억 5,161만원	4회	2026.10.06
제주특별자치도 제주시 애월읍 38	4억 4,202만원	1억 5,161만원	4회	2026.10.06
제주특별자치도 제주시 애월읍 38 8동	4억 4,202만원	2억 1,659만원	2회	2026.10.06

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 제주특별자치도 제주시 용강동 소재 '용강동마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 과수원, 전 등의 농경지 및 임야, 창고 등으로 형성된 마을 외곽 농경지대임.

교통상황
본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 간선도로인 '아봉로(1136호선 지방도)' 및 노선 버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통사정은 양호함.

토지의 형상·이용상태
북동향의 완경사지대에 조성된 일단의 자루형 토지로서, 건축이 진행 중인 단독주택의 부지 및 진입로, 체류장 등이며, '기호 10' 토지의 남측 단지내 도로 밖 부분은 허가신청 제외 부 분임.(후첨 '항공사진' 참조)

인접 도로상태
'기호 2, 5' 토지의 남측으로 왕복 2차로인 '아봉로'가 소재하며, 지적상 '기호 1~5' 토지가 진입로로 보이나, 조사일 현재 '기호 1~5'의 일부를 포함한 노폭 약 6m 내외의 현황 도로를 통하여 진출입함.(후첨 '항공사진' 참조)

공법상 제한 (용도지역 등)
기호 1, 2, 3, 4, 5, 7, 11: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 6, 9: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> 기호 8, 10: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구 역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기타 기재
'기호 10' 토지의 남측 지상에 별첨 '사진'과 같이 이동이 용이할 것으로 판단되는 현장사무 소용 컨테이너 및 이동식 화장실 등이 소재하며, '기호 14(제3동호)'의 북동측 지상 및 테라 스에 산딸나무 등 조경수 및 조경석이 소재함.

기타 기재
없음.

임대관계
본건의 임대관계는 미상임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지상 3층(기호 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20) 및 지하 1층 지상 3층(기호 17, 18) 건물로서, 외벽: 라임스톤 마감, 내벽: 아트월 등 인테리어 마감, 바닥: 폴리싱타일 및 강화마루깔기, 창호: 단열복층유리창호 등임.

이용상태
등기사항전부증명서상 단독주택으로서, 현장조사일 현재 내장 및 전기설비 등에 대한 공사가 진행 중인 사용승인 전 건축물임.

설비내역
승강기설비, 자동출입문 설비가 갖추어져 있으며, 기본 급배수 및 위생설비, 냉난방설비 등 에 필요한 배관 등의 공사는 완료된 것으로 보이나, 에어컨, 보일러 등의 냉난방기, 조명 등 의 전기설비, 도기류 등의 위생설비, 주방가구, 기타 건축물의 사용에 필요한 일부 설비가 미비된 상태임.

제시외 건물 확인 필수
별첨 '사진'과 같이 본건 각 동 건물에 인접하여 소형 야외풀장 및 부속 시설로 추정되는 지 하수조 등의 구축물이 소재함.

기타 기재
미상임.

임대관계
본건의 임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록 1~11: 2014.11.25. 근저당 / 목록 12~20: 2024.5.28. 근저당
인수되는 권리	별지목록 12~20: 갑구 2번 가처분등기(2024.5.28. 접수번호 제39522호). 이에 대하여 가처분권자인 제주중앙신용협동조합의 말소동의서가 제출되어 있음.
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	- 일괄매각. - 별지목록 12~20: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 공사가 진행 중임. 각 동 건물에 인접하여 소형 야외풀장 및 부속시설로 추정되는 지하수조 등의 구축물이 소재함. - 별지목록 1~5: 진입로로 이용중이고, 시멘트 포장 되어 있음. - 별지목록 6~11: 신축 중인 주택의 부지임. - 별지목록 1,2,3,5,6,8,10은 공부상 지목이 '과수원', '전'이나 제주시에 사실조회결과 매각시 농지취득자격증명이 불필요하다는 회신이 있음.(별지 제주시 작성의 사실조회회신서 참조) - 별지목록 10 토지의 현장사무소용 컨테이너, 이동식 화장실이 소재하며, 매각에서 제외함. - 별지목록 3 토지(용강동 615-1 전 108㎡)는 2025.11.27.자로 분할 등기되었음(분할후: 용강동 615-1 전 104㎡, 용강동 615-3 전 4㎡). - 별지목록 8 토지(용강동 630 전 4803㎡)는 2025.11.27.자로 분할 등기되었음(분할후: 용강동 630 전 4628㎡, 용강동 630-2 전 71㎡, 용강동 630-3 전 104㎡). - 별지목록 10 토지(용강동 634-1 과수원 2777㎡)는 2025.11.27.자로 분할 등기되었음(분할후: 용강동 634-1 과수원 2007㎡, 용강동 634-3 과수원 770㎡). - 2026. 8. 19.자로 주식회사 더원이앤씨(대표이사 강○수)로부터 기계,가스,상하수도공사 관련하여 금 248,700,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.(2026. 8. 20. 추가기재) - 2026. 8. 19.자로 주식회사 바우(대표자 사○이사 이빈)로부터 인테리어 보수공사 및 기타공사 관련하여 금 273,268,249원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.(2026. 8. 20. 추가기재) - 2026. 8. 20.자로 건축사사무소 건축마당(대표자 송○철)으로부터 설계 및 감리대금과 관련하여 금 319,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.(2026. 9. 7. 추가기재) - 2026. 8. 20.자로 디자인(WLD)(대표자 임○민)로부터 난간대 및 잡철공사와 관련하여 금 214,900,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.(2026. 9. 7. 추가기재) - 2026. 8. 20.자로 강태공산업(대표자 심○철)로부터 철거 및 토목공사대금과 관련하여 금 98,500,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.(2026. 9. 7. 추가기재) - 2026. 8. 21.자로 주식회사 칠십리(대표자 송○롬)로부터 토공사의 재료비 및 인건비 등과 관련하여 금 170,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.(2026. 9. 7. 추가기재) - 위 유치권신고(주식회사 바우, 주식회사 더원이엔씨, 디자인(WJD), 강태공산업, 건축사사무소 건축마당)에 대하여 유치권 신고자들의 유치권 성립 및 존재를 부인한다는 취지의 2026. 8. 24.자 경매신청 채권자 제주중앙신용협동조합의 유치권 배제 신청서가 제출됨.(2026. 9. 7. 추가기재)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경7856)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	17,322,305,000원
최저매각가격	4,159,086,000원
입찰 보증금 (10%)	415,908,600원 최저가의 10%
청구금액	748,508,657원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.10.13 제주지법 제101호법정
도로명주소	제주특별자치도 제주시 용강동 610-1
내역
사건 접수	2025.04.07 · 개시결정 2025.04.11
배당요구종기	2025.07.15 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
제1동호 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 단독주택 1층 148.45㎡ 2층 146.31㎡ 3층 38.14㎡

일반건물
2동호 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 단독주택 1층 148.45㎡ 2층 146.31㎡ 3층 38.14㎡

일반건물
3동호 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 단독주택 1층 148.45㎡ 2층 146.31㎡ 3층 38.14㎡

일반건물
제4동호 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 단독주택 1층 142.48㎡ 2층 143.25㎡ 3층 40.42㎡

일반건물
제5동호 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 단독주택 1층 141.93㎡ 2층 129.69㎡ 3층 39.01㎡

일반건물
제6동호 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 단독주택 지1층 198.76㎡ 1층 141.93㎡ 2층 129.69㎡ 3층 39.01㎡

일반건물
제7동호 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 단독주택 지1층 198.76㎡ 1층 141.93㎡ 2층 129.69㎡ 3층 39.01㎡

일반건물
제8동호 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 단독주택 1층 141.93㎡ 2층 129.69㎡ 3층 39.01㎡

일반건물
제9동호 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 단독주택 1층 142.48㎡ 2층 143.25㎡ 3층 40.42㎡