제주특별자치도 제주시 일도일동 1338
2025타경8122(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매10계 · 제3호 철근조 슬래브지붕 2층 사무실 1층 25.12㎡(7.6평) 2층 25.12㎡(7.6평)
#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
5억 5,200만원
감정가의 34% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
16억 934만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.11
D-0 · 제101호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 참조하시기 바람.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 22장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (8장)
현장 사진 (10장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년05월30일
- 아래 소재지 2(칠성로길 32-1) 기재 내용과 같음
- 본건 제시건물 출입문에 안내문 부착후 전화연결된 임차인 김○은 본건 제시건물 2층은 본인이 전부 점유사용하고 있으며, 별지 임대차관계조사서 내용과 같이 임대차관계 있다고 진술하였음
위 김○은 본건 제시건물(건축물현황도상 주1동) 1층은 베네통 제주점(1층 좌측 호실)과 무크 로드샵 제주점(1층 우측 호실)에서 점유사용 중이고, 제시 부속건물(건축물현황도상 주2동, 주3동)은 1층 점유 사용자들이 창고로 이용중이라 진술하였음
- 전입세대확인서 발급일(2025. 05. 27.자) 현재, 등록된 전입세대주는 없었음
- 상가건물임대차 현황서 발급일(2025. 05. 27.자) 현재, 허○열, 정○호가 임차인으로 등록되어 있음
- 더 이상 구체적인 사항에 대하여 달리 조사할 방법이 없어 본건 제시건물 1층 좌, 우측 호실 출입문에 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 부착하였음
- 위 소재지 2(칠성로길 32-1) 기재 내용과 같음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-02-09) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○ | 미전입 | 미상 | 10,000,000원 | 소재지1,2 제시건물 2층 전부 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 허○열 | 2015.07.23 | 2025.01.09 | 30,000,000원 | 미상 | 선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) |
| 정○호 | 2012.08.28 | 2025.01.09 | 30,000,000원 | 미상 | 선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) |
| 정○호 | 2025.01.09 | 2025.01.09 | 30,000,000원 | 미상 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.11 10:00 | 매각기일 | 5억 5,200만원 | |
| 3차 | 2026.07.07 10:00 | 매각기일 | 7억 8,858만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.05.26 10:00 | 매각기일 | 11억 2,654만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.14 10:00 | 매각기일 | 16억 934만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 110건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 51.6%, 평균 유찰 2.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 용담삼동 2296-2 | 64억 4,132만원 | 32억 3,000만원 | 50% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 용담삼동 2296-2 | 64억 4,132만원 | 32억 3,000만원 | 50% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 용담삼동 2297 | 64억 4,132만원 | 32억 3,000만원 | 50% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 조천읍 2371-2 조천휴미래 3층303호 | 2억 8,000만원 | 1억 8,127만원 | 65% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 제주시 이도일동 1775-13 | 27억 1,033만원 | 16억 2,896만원 | 60% | 2026.08.04 |
지금 진행 중인 인근 물건 (43건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 175호 | 3억 700만원 | 1억 530만원 | 4회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 10층 1003호 | 4억 1,300만원 | 2억 8,910만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1173-2 라온제나오피스텔삼도 제5층 제502호 | 3억 800만원 | 3억 800만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 제주시 외도일동 505-4 한탑주상복합 3층307호 | 1억 2,800만원 | 737만원 | 9회 | 2026.08.18 |
| 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 3층103동307호 | 6억 3,200만원 | 4억 4,240만원 | 2회 | 2026.08.18 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.19 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 제주특별자치도 제주시 일도일동 소재 '일도1동주민센터' 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
본건은 제주특별자치도 제주시 일도일동 소재 '일도1동주민센터' 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
교통상황
본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
토지의 형상·이용상태
부정형의 평지로서 상업용 건물 등의 부지로 이용중임.
부정형의 평지로서 상업용 건물 등의 부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북측으로 세로에 접함.
본건 북측으로 세로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역임.
일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역임.
기타 기재
감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 참조하시기 바람.
감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 참조하시기 바람.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(3) 토지상에는 후첨 지적 및 건물개황도와 같이 소유권 미상의 제시외건물 등이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 3) 기호(3) 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물 등에 구애됨이 평가하였으며, 제시외건물 등의 이용상황, 면적 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외건물 등이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 감정평가금액은 변동이 없음. 4) 제시외건물 등의 위치 및 경계는 지적개황도 등에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(3) 토지상에는 후첨 지적 및 건물개황도와 같이 소유권 미상의 제시외건물 등이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 3) 기호(3) 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물 등에 구애됨이 평가하였으며, 제시외건물 등의 이용상황, 면적 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외건물 등이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 감정평가금액은 변동이 없음. 4) 제시외건물 등의 위치 및 경계는 지적개황도 등에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
건물의 구조
1) 기호(1) 및 기호(2) 주건물(일반건축물대장상 제1동) 철근콘크리트구조 강판지붕 2층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 인테리어 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. 2) 기호(2) 부속건물 64.46㎡(일반건축물대장상 제2동) 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 바닥 : 장판 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. 3) 기호(2) 부속건물 23.14㎡(일반건축물대장상 제3동) 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 바닥 : 장판 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.
1) 기호(1) 및 기호(2) 주건물(일반건축물대장상 제1동) 철근콘크리트구조 강판지붕 2층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 인테리어 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. 2) 기호(2) 부속건물 64.46㎡(일반건축물대장상 제2동) 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 바닥 : 장판 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. 3) 기호(2) 부속건물 23.14㎡(일반건축물대장상 제3동) 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 바닥 : 장판 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
기호(1) 및 기호(2) 주건물(일반건축물대장상 제1동) : 점포 등임. 기호(2) 부속건물(일반건축물대장상 제2,3동) : 창고 등임.
기호(1) 및 기호(2) 주건물(일반건축물대장상 제1동) : 점포 등임. 기호(2) 부속건물(일반건축물대장상 제2,3동) : 창고 등임.
설비내역
기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비 등 되어있음.
기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비 등 되어있음.
제시외 건물
확인 필수
감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 참조하시기 바람.
감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 참조하시기 바람.
기타 기재
기호(1, 2) 건물은 일반건축물대장상 2017년 01월 4일자로 용도변경, 대장분리 및 병합되어, 등기사항전부증명서(귀 제시목록)상의 표시와 일반건축물대장상의 표시가 상이함. 구체적인 내역은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 ""I.감정평가 개요 - 7.그 밖의 사항 - (1)""을 참조하시기 바람.
기호(1, 2) 건물은 일반건축물대장상 2017년 01월 4일자로 용도변경, 대장분리 및 병합되어, 등기사항전부증명서(귀 제시목록)상의 표시와 일반건축물대장상의 표시가 상이함. 구체적인 내역은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 ""I.감정평가 개요 - 7.그 밖의 사항 - (1)""을 참조하시기 바람.
임대관계
1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1, 2) 건물은 일반건축물대장상 2017년 01월 4일자로 용도변경, 대장분리 및 병합되어, 등기사항전부증명서(귀 제시목록)상의 표시와 일반건축물대장상의 표시가 상이함. 본건 평가에서는 현황에 부합하는 일반건축물대장을 기준으로 감정평가하되, 평가목적 등을 감안하여 감정평가명세표상의 목록 표시와 감정평가금액의 기재는 귀 제시목록을 기준으로 하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1, 2) 건물은 일반건축물대장상 2017년 01월 4일자로 용도변경, 대장분리 및 병합되어, 등기사항전부증명서(귀 제시목록)상의 표시와 일반건축물대장상의 표시가 상이함. 본건 평가에서는 현황에 부합하는 일반건축물대장을 기준으로 감정평가하되, 평가목적 등을 감안하여 감정평가명세표상의 목록 표시와 감정평가금액의 기재는 귀 제시목록을 기준으로 하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021. 2. 9. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 일괄매각, 제시외 건물(별지목록 1-1, 1-2) 포함 - 목록 1. 및 목록 2.의 주건물(일반건축물대장상 제1동)은 점포 등으로 이용 중임. - 목록 2.의 부속건물(일반건축물대장상 제2, 3동)은 창고 등으로 이용 중임. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경8122)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,609,347,160원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 552,006,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 55,200,600원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,474,682,460원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.11 제101호법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 일도일동 1338 |
| 내역 | 제3호 철근조 슬래브지붕 2층 사무실 1층 25.12㎡(7.6평) 2층 25.12㎡(7.6평) |
| 사건 접수 | 2025.05.19 · 개시결정 2025.05.21 |
| 배당요구종기 | 2025.08.25 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
제3호
철근조 슬래브지붕 2층 사무실
1층 25.12㎡
2층 25.12㎡
일반건물
철근콘크리트조 스레트지붕
2층 점포 및 주택
1층 107.43㎡
2층 107.43㎡
부속건물
목조 기와지붕 단층주택 64.46㎡
목조 기와지붕 단층창고 23.14㎡
일반건물
제3호
철근조 슬래브지붕 2층 사무실
1층 25.12㎡
2층 25.12㎡
일반건물
철근콘크리트조 스레트지붕
2층 점포 및 주택
1층 107.43㎡
2층 107.43㎡
부속건물
목조 기와지붕 단층주택 64.46㎡
목조 기와지붕 단층창고 23.14㎡
일반건물
제3호
철근조 슬래브지붕 2층 사무실
1층 25.12㎡
2층 25.12㎡
일반건물
철근콘크리트조 스레트지붕
2층 점포 및 주택
1층 107.43㎡
2층 107.43㎡
부속건물
목조 기와지붕 단층주택 64.46㎡
목조 기와지붕 단층창고 23.14㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.