제주특별자치도 서귀포시 강정동 499-3
2025타경9172(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매2계 ·
#분묘기지권#농지취득자격
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
7억 4,513만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
15억 2,067만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.18
D-7 · 제101법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 21장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (11장)
현장 사진 (10장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월17일
인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음.
인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음.
인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음.
인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.25 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.18 10:00 | 매각기일 | 7억 4,513만원 | |
| 2차 | 2026.07.14 10:00 | 매각기일 | 10억 6,447만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.06.02 10:00 | 매각기일 | 15억 2,067만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 282건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 39.5%, 평균 유찰 3.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 849-1 | 4억 6,107만원 | 2억 2,600만원 | 49% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 1714-3 | 17억 1,495만원 | 3억 5,276만원 | 21% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 1714-4 | 17억 1,495만원 | 3억 5,276만원 | 21% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 2822 | 14억 981만원 | 3억 6,969만원 | 26% | 2026.08.04 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 2822-3 | 14억 981만원 | 3억 6,969만원 | 26% | 2026.08.04 |
지금 진행 중인 인근 물건 (94건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 3904 | 7억 9,956만원 | 7억 9,956만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 3932-4 | 7억 9,956만원 | 7억 9,956만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 서귀포시 표선면 3246 | 2억 313만원 | 1억 4,219만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 1107-24 | 1억 2,019만원 | 1억 2,019만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 제주특별자치도 서귀포시 도순동 733-2 | 9억 9,285만원 | 9억 9,285만원 | 0회 | 2026.08.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.25 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.25 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '제주월드컵경기장' 남측 근거리에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전 및 과수원, 임야,소규모점포, 주택 등으로 이루어진 지역임.
본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '제주월드컵경기장' 남측 근거리에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전 및 과수원, 임야,소규모점포, 주택 등으로 이루어진 지역임.
교통상황
기호1~4 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사항은 보통시됨
기호1~4 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사항은 보통시됨
토지의 형상·이용상태
기호1~4 토지 공히 인접도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, '과수원'으로 이용중임.
기호1~4 토지 공히 인접도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, '과수원'으로 이용중임.
인접 도로상태
기호 1 : 지적상 맹지이나, 기호2를 경유하여 출입가능함. 기호 2 : 서측으로 노폭 약 20미터의 아스콘 포장의 왕복4차선 도로에 접함. 기호 3 : 지적상 맹지이나, 기호2,4를 경유하여 출입가능함. 기호 4 : 지적상 맹지이나, 기호2를 경유하여 출입가능함.
기호 1 : 지적상 맹지이나, 기호2를 경유하여 출입가능함. 기호 2 : 서측으로 노폭 약 20미터의 아스콘 포장의 왕복4차선 도로에 접함. 기호 3 : 지적상 맹지이나, 기호2,4를 경유하여 출입가능함. 기호 4 : 지적상 맹지이나, 기호2를 경유하여 출입가능함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호1,3,4 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 기호2 : 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 임.
기호1,3,4 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 기호2 : 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 임.
기타 기재
지적 및 건물개황도 참조.
지적 및 건물개황도 참조.
기타 기재
기호 1~4 토지는 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 지목이 '전'이나 현황 '과수원'으로 이용중임.
기호 1~4 토지는 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 지목이 '전'이나 현황 '과수원'으로 이용중임.
임대관계
- 임대관계: 미상임. - 기타: 기호1~4) 공히 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.
- 임대관계: 미상임. - 기타: 기호1~4) 공히 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022. 11. 11. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항 없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항 없음 |
| 비고란 | -일괄매각, 제시외 건물 포함. -특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) [농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] -본 건 현황 휴경상태의 과수원임. -본 건 지상의 과수목, 담장 포함 평가. -본 건 지상의 과수목은 관리상태가 지극히 불량하며, 제시외 건물 또한 지붕이 파손되는 등 관리상태가 불량하므로 입찰 시 유의 요함. -본 건 지상에 과거 분묘가 소재하였던 것으로 추정되는 산담 경계 2자리가 소재하나 봉분이 명확히 확인되지 않고 임야화가 진행되어 있으며, 제시외 건물은 인접지인 '강정동 499번지' 지상에 일부 침범하여 소재하는 것으로 추정되나 정확한 경계는 측량이 필요함(2026. 4. 27. 사실조회에 대한 회신) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경9172)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,520,679,900원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 745,133,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 74,513,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,180,365,082원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.18 제101법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 499-3 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.11.25 · 개시결정 2025.11.28 |
| 배당요구종기 | 2026.03.09 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.