제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 273-3
2026타경10145(임의경매) · 제주지방법원 제주지방법원 경매4계 ·
지금 최저 입찰가
11억 1,019만원
감정가의 70% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
15억 8,599만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.17
D-7 · 제주지법 제101호법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 건물 옥상에 태양광설비가 소재하며, 지상에 데크시설 및 철재계단이 소재하며, 본건 건물에 포함하여 평가하였음.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 69장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (39장)
현장 사진 (23장)
위치도 (지도) (4장)
호별 배치도 (1장)
내부 구조도 (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년02월11일 2026년02월12일
- 소재지2. 제시 건물의 대지이며, 점유관계는 아래 소재지2. 기재 내용과 같음.
- 본건 현장에서 만난 임차인 라○관광주식회사 공동대표 고태화 및 전풍여행사 대표 최○현은 별지 임대차관계조사서 내용과 같이 임대차 관계가 있으며, 본 건물(별첨 1층 "건축물현황도 사진" 참조)"A","B"부분을 각각 점유사용하고 있다고 진술하여 별지와 같은 임차인 등의 조사를 위한 안내문을 각 현장교부 하였음.
- 본건 현장에서 만난 채무자 겸 소유자 양○봉은 별지 임대차관계조사된 부분 외에는 전부 자신이 점유사용 하고 있다고 진술하여 별지와 같은 안내문을 현장교부 하였음.
- 상가건물임대차 현황서 발급일(2026.02.11.자) 현재, 주식회사 제주퍼시픽투어, 주식회사 제이앤파트너스그룹, (주)굿모닝렌트카 등이 등록되어 있음.
- 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 발급일(2026.02.10.자.자) 현재, 본건 소재지에 등재된 세대주 또는 체류지로 신고한 외국인은 없음.
- 현황은 차량 진입로로 보여지나, 구체적인 점유 사용관계는 알 수 없었음.
- 인근에 탐문하였으나 점유 사용자를 알 수 없었음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-05-11) |
|---|---|---|---|---|---|
| 오○은 | 미상 | 미상 | 10,000,000원 | 별첨`건축물현황도 사진` `A` 부분 및 주차장 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 최○현 | 미상 | 미상 | 없음 | 별첨`건축물현황도 사진` `B` 부분 및 주차장 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 주○○○○○○○○○○어 | 2020.05.15. | 미상 | 6,000,000원 | 1층 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 주○○○○○○○○○○○○룹 | 2023.03.21. | 미상 | 2,000,000원 | 2층 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| (○○○○○○○카 | 2019.09.30, 2024.08.13. | 미상 | 없음, 1,000,000 | 1층 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.24 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 11억 1,019만원 | |
| 신건 | 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 15억 8,599만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 265건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 37.2%, 평균 유찰 3.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 679 | 1억 2,892만원 | 5,392만원 | 42% | 2026.11.03 |
| 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2285-8 | 5억 8,476만원 | 2억 5,021만원 | 43% | 2026.11.03 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 1687 | 8억 8,654만원 | 2억 2,010만원 | 25% | 2026.11.03 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 1688-1 | 8억 8,654만원 | 2억 2,010만원 | 25% | 2026.11.03 |
| 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 1688-2 | 8억 8,654만원 | 2억 2,010만원 | 25% | 2026.11.03 |
지금 진행 중인 인근 물건 (151건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 1552 | 2억 6,835만원 | 1억 8,785만원 | 2회 | 2026.11.10 |
| 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 1560 | 4억 3,416만원 | 3억 391만원 | 2회 | 2026.11.10 |
| 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 3109 | 27억 7,989만원 | 9억 5,350만원 | 4회 | 2026.11.10 |
| 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 3110 | 27억 7,989만원 | 9억 5,350만원 | 4회 | 2026.11.10 |
| 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 3118 | 27억 7,989만원 | 9억 5,350만원 | 4회 | 2026.11.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
기호(1,3) 토지는 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주입구 교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역이며, 기호(4) 토지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 "서광초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모점포 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.
기호(1,3) 토지는 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주입구 교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역이며, 기호(4) 토지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 "서광초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모점포 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.
※ 감정평가서 원문의 지역 서술이 물건 소재지와 다르게 표기되어 있습니다.
원문 그대로 인용한 것이며, 물건 소재지는 상단 정보가 기준입니다.
교통상황
기호(1,3,4) 공히 본건으로 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.
기호(1,3,4) 공히 본건으로 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.
토지의 형상·이용상태
기호(1) 인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(3) 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 평지로서, 인접토지(1681-1번지,제주양씨삼도유성계종친회 소유) 진입로로 이용중임. 기호(4) 인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 유사사다리형의 토지이며, '과수원'으로 이용중임.
기호(1) 인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(3) 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 평지로서, 인접토지(1681-1번지,제주양씨삼도유성계종친회 소유) 진입로로 이용중임. 기호(4) 인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 유사사다리형의 토지이며, '과수원'으로 이용중임.
인접 도로상태
기호(1) 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함. 기호(3) 지적도상 서측으로 용담이동 1684-7번지(경관녹지)를 포함한 폭 약 50m 내외의 아스콘포장도로와 접하나 현황 폭 약 6m 내외의 부채도로와 접하고 있으며, 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로와 접함. 기호(4) 본건 북측으로 폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로와 접함.
기호(1) 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함. 기호(3) 지적도상 서측으로 용담이동 1684-7번지(경관녹지)를 포함한 폭 약 50m 내외의 아스콘포장도로와 접하나 현황 폭 약 6m 내외의 부채도로와 접하고 있으며, 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로와 접함. 기호(4) 본건 북측으로 폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1) 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호(3) 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호(4) 계획관리지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>
기호(1) 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호(3) 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호(4) 계획관리지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2025-07-25)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>
기타 기재
후첨 &apos;지적 및 건물개황도&apos; 및 &apos;사진용지&apos; 참조바람.
후첨 &apos;지적 및 건물개황도&apos; 및 &apos;사진용지&apos; 참조바람.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래스지붕 2층건으로서, [사용승인일 : 2019.07.31.] 외벽 : 화강석 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 에폭시 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.
기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래스지붕 2층건으로서, [사용승인일 : 2019.07.31.] 외벽 : 화강석 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 에폭시 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.
이용상태
기호(2) 지1층 : 단독주택으로 이용중임. 기호(2) 1.2층 : 근린생활시설(한국경비원협회 등)로 이용중임.
기호(2) 지1층 : 단독주택으로 이용중임. 기호(2) 1.2층 : 근린생활시설(한국경비원협회 등)로 이용중임.
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(주택), 천정형에어컨 설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(주택), 천정형에어컨 설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.
제시외 건물
확인 필수
본건 건물 옥상에 태양광설비가 소재하며, 지상에 데크시설 및 철재계단이 소재하며, 본건 건물에 포함하여 평가하였음.
본건 건물 옥상에 태양광설비가 소재하며, 지상에 데크시설 및 철재계단이 소재하며, 본건 건물에 포함하여 평가하였음.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.05.11. 근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 농지취득자격증명 제출요함. - 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [ 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. ] - 지상에 식재된 과수목(감귤나무) 등 포함 평가임. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경10145)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,585,990,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,110,193,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 111,019,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 2,277,948,863원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 제주지법 제101호법정 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 273-3 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2026.01.29 · 개시결정 2026.02.03 |
| 배당요구종기 | 2026.05.06 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 1677-1 | 40억 537만원 |
| 2 현재 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 273-3 | 15억 8,599만원 |
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.