경기도 안산시 상록구 부곡동 610-10 2층201호
2024타경675(강제경매) · 수원지방법원 안산지원 경매10계 · 철근콘크리트구조 72.29㎡(21.9평)
지금 최저 입찰가
154만원
감정가의 1% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 2,800만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 본관 1층 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
14회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 경기도 안산시 상록구 부곡동 다세대주택 2층 72.29㎡ 매각물건, 감정가 2억2,800만원 대비 최저가 220만원, 임차인 보증금 1억9,500만원 인수 조건
확인필수 1건
주의 1건
참고 1건
아래에서 근거 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 1%까지 하락 (유찰 14회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 16장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (7장)
현장 사진 (9장)
AI 문서 정리
AI 분석 분석일시 2026-07-05T01:46:06이 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택 2층입니다. 전용면적 72.29㎡로, 감정가는 2억2,800만원이지만 현재 최저매각가격은 220만원까지 내려간 상태입니다. 13번의 유찰 이력이 있어 가격이 크게 하락했습니다. 가장 중요한 점은 매수인이 임차인의 보증금 1억9,500만원을 인수해야 한다는 조건입니다. 즉, 최저가로 낙찰받아도 실제로는 약 2억원 가까운 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 입찰 전에는 반드시 현장 확인을 통해 임차인의 실제 점유 상태와 보증금 계약 내용을 확인해야 합니다.
확인필수고액 임차인 보증금 인수 조건
최저가 220만원에 낙찰받아도 임차인 보증금 1억9,500만원을 추가로 지불해야 합니다. 실제 취득 비용은 최소 1억9,720만원이 될 수 있습니다.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 195,000,000원, 전입일 2020.8.3, 확정일자 2022.7.18). 보증금 전액을 매수인이 인수함. (매각물건명세서 비고란)
임차인의 실제 점유 상태와 보증금 계약 내용을 확인했나요?
주의점유 상태 불분명
현재 누가 점유 중인지 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다. 점유 상태에 따라 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.
목적물에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못하였음. (현황조사서)
현재 점유자가 실제로 누구인지, 어떤 권리를 주장하는지 확인했나요?
참고제시외 건물 존재
경매 대상에 포함되지 않은 추가 건물이 있어, 이에 대한 권리 관계를 확인해야 합니다.
본건 기호3,4(제401호, 제501호)에 샌드위치판넬조(보일러실 등)의 제시외건물이 소재하는 바 경매진행시 참고바람. (감정평가서 요항)
제시외 건물의 소유권 및 사용 권한을 확인했나요?
사실 요약
| 감정가 대비 최저가 | 2억2,800만원 → 220만원 — 감정가 대비 0.96% 수준 |
|---|---|
| 유찰 이력 | 13회 — 최근 1년간 13번 유찰됨 |
| 인근 평균 낙찰가율 | 63.9% — 같은 용도 부동산 평균 낙찰가율 |
| 인근 평균 유찰 횟수 | 3.1회 — 같은 용도 부동산 평균 유찰 횟수 |
입찰 전 체크리스트
아래 항목을 하나씩 지워가며 확인하세요. 하나라도 확인이 안 되면 입찰을 미루는 게 안전합니다.
- 임차인의 실제 점유 상태와 보증금 계약 내용 확인
- 현장 방문하여 건물 상태와 점유 상황 확인
- 등기부등본 확인으로 권리 관계 확인
- 제시외 건물의 소유권 및 사용 권한 확인
- 인근 유사 매물과 비교하여 가격 적정성 검토
- 추가 비용(보증금 인수 등)을 고려한 예산 수립
- 변호사 또는 부동산 전문가와 상담
이 문서만으로 알 수 없는 것
경매 사고의 대부분은 "문서에 없는 것"에서 납니다. 아래는 별도로 직접 확인해야 하는 정보입니다.
- 등기부등본 원본
- 임차인의 실제 점유 상태 및 계약서
- 제시외 건물의 상세한 권리 관계
- 현재 건물의 상태(노후도, 수리 이력 등)
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년02월23일12시04분
- 목적물에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못하였음.
- 세대현관에 안내문을 붙여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없어 전입세대확인서의 내역을 기재함.
- 전입세대확인서와 주민등록표 등본에 세대주로 등재되어 있는 "김○열"을 임차인으로 보고함.
- 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음.
- 목적물에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못하였음.
- 세대현관에 안내문을 붙여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없어 전입세대확인서의 내역을 기재함.
- 전입세대확인서와 주민등록표 등본에 세대주로 등재되어 있는 "양○현"을 임차인으로 보고함.
- 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음.
- 목적물에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못하였음.
- 세대현관에 안내문을 붙여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없어 전입세대확인서와 외국인체류확인서의 내역을 기재함.
- 전입세대확인서와 주민등록표 등본에 세대주로 등재되어 있는 "이○인"과 외국인체류확인서에 등재된 "JIN HAIYAN"을 임차인으로 보고함.
- 목적물에 대하여 현황조사차 방문하여 임차인 "김○롱"을 만나 현황조사의 개요를 설명하고 안내문을 교부하였음.
- 임차인 가○이 본건 전체를 사용하고 있다고 진술함.
- 전입세대확인서와 주민등록표 등본에 임차인 "김○롱"이 세대주로 등재되어 있음.
- 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음.
- 목적물에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못하였음.
- 세대현관에 안내문을 붙여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없어 전입세대확인서의 내역을 기재함.
- 전입세대확인서와 주민등록표 등본에 세대주로 등재되어 있는 "박○인"을 임차인으로 보고함.
- 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○열 | 2020.08.03 | 미상 | 미상 | 미상 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 양○현 | 2022.10.28 | 미상 | 미상 | 미상 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 이○인 | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 미상 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| J○○○○○○○○N | 2020.09.17 | 미상 | 미상 | 미상 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 김○롱 | 2020.08.28 | 미상 | 140,000,000 | 501호 전체 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
| 박○인 | 2020.08.03 | 미상 | 미상 | 미상 |
판정 불가 (날짜 미상)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 15차 | 2026.08.25 10:30 | 매각기일 | 154만원 | |
| 14차 | 2026.07.07 10:30 | 매각기일 | 220만원 | 유찰 |
| 13차 | 2026.05.26 10:30 | 매각기일 | 315만원 | 유찰 |
| 12차 | 2026.04.14 10:30 | 매각기일 | 450만원 | 유찰 |
| 11차 | 2026.03.03 10:30 | 매각기일 | 644만원 | 유찰 |
| 10차 | 2026.01.20 10:30 | 매각기일 | 920만원 | 유찰 |
| 9차 | 2025.12.09 10:30 | 매각기일 | 1,314만원 | 유찰 |
| 8차 | 2025.10.28 10:30 | 매각기일 | 1,877만원 | 유찰 |
| 7차 | 2025.09.23 10:30 | 매각기일 | 2,682만원 | 유찰 |
| 6차 | 2025.08.19 10:30 | 매각기일 | 3,831만원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.07.01 10:30 | 매각기일 | 5,474만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.05.27 10:30 | 매각기일 | 7,820만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.04.15 10:30 | 매각기일 | 1억 1,172만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.03.04 10:30 | 매각기일 | 1억 5,960만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.02.04 10:30 | 매각기일 | 2억 2,800만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 145건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 64.0%, 평균 유찰 3.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 다온빌 2층201호 | 2억 2,000만원 | 1억 4,176만원 | 64% | 2026.06.30 |
| 해정파크빌 2층201호 | 1억 4,600만원 | 7,500만원 | 51% | 2026.05.19 |
| 2층201호 | 1억 6,800만원 | 1억 2,010만원 | 71% | 2026.03.05 |
| 로얄맨션 2층201호 | 1억 6,500만원 | 1억 5,720만원 | 95% | 2026.01.22 |
| 2층201호 | 1억 9,000만원 | 1억 750만원 | 57% | 2026.01.06 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 안산시 상록구 사동 1428-12 4층402호 | 1억 2,270만원 | 1억 1,120만원 | 91% | 2026.07.16 |
| 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 1층101호 | 1억 1,300만원 | 5,601만원 | 50% | 2026.07.16 |
| 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 3층303호 | 1억 100만원 | 5,972만원 | 59% | 2026.07.16 |
| 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 4층402호 | 5,000만원 | 2,950만원 | 59% | 2026.07.16 |
| 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 3층302호 | 9,300만원 | 5,453만원 | 59% | 2026.07.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (34건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 안산시 상록구 일동 552 대영렉스빌 에이동 4층401호 | 1억 7,600만원 | 1억 7,600만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 경기도 안산시 상록구 부곡동 628-5 하나파크빌비동 3층302호 | 1억 3,100만원 | 1,078만원 | 8회 | 2026.08.18 |
| 경기도 안산시 상록구 수암동 473-3 수암아트빌 4층401호 | 1억 7,500만원 | 1억 7,500만원 | 0회 | 2026.08.18 |
| 경기도 안산시 상록구 월피동 499 5층501호 | 1억 4,500만원 | 1억 4,500만원 | 0회 | 2026.08.18 |
| 경기도 안산시 상록구 일동 650-9 3층301호 | 1억원 | 1억원 | 1회 | 2026.08.18 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.02.06 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.02.06 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 "부곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.
본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 "부곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.
건물의 구조
본건 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건으로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등임. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등임. 창호: 샷시 창호임.
본건 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건으로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등임. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등임. 창호: 샷시 창호임.
이용상태
본건은 다세대주택으로 이용중임.
본건은 다세대주택으로 이용중임.
설비내역
위생시설, 급배수시설, 도시가스 난방시설 등임.
위생시설, 급배수시설, 도시가스 난방시설 등임.
토지의 형상·이용상태
본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 세장형토지로서, 다세대주택부지로 이용중임.
본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 세장형토지로서, 다세대주택부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남측으로 약 6M 내외의 포장도로와 접함.
본건 남측으로 약 6M 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산부곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법>, 도시교통 정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>임.
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산부곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법>, 도시교통 정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>임.
기타 기재
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임대관계
- 임대관계 미상임. - 본건 기호3,4(제401호, 제501호)에 샌드위치판넬조(보일러실 등)의 제시외건물이 소재하는 바 경매진행시 참고바람.(내부구조도 및 사진용지 참고)
- 임대관계 미상임. - 본건 기호3,4(제401호, 제501호)에 샌드위치판넬조(보일러실 등)의 제시외건물이 소재하는 바 경매진행시 참고바람.(내부구조도 및 사진용지 참고)
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 24.2.15. 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -다세대주택으로 이용중임. -매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 195,000,000원, 전입일 2020.8.3, 확정일자 2022.7.18). 보증금 전액을 매수인이 인수함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경675)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 228,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,545,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 154,500원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 103,278,688원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 14회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 본관 1층 경매법정 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 부곡로2길 5-1, 2층201호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 72.29㎡(21.9평) |
| 사건 접수 | 2024.02.06 · 개시결정 2024.02.15 |
| 배당요구종기 | 2024.05.07 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.07 | (895-9) | 38.04㎡ | -1 | 4,400만원 |
| 2026.08.07 | 하나화이트빌(684-12) | 46.54㎡ | 3 | 1억 2,000만원 |
| 2026.08.02 | 주노빌리지(A동) | 50.06㎡ | 3 | 1억 3,500만원 |
| 2026.07.31 | 남광빌라(1,2동) | 39.81㎡ | -1 | 6,995만원 |
| 2026.07.31 | (655-1) | 48.8㎡ | 2 | 1억 1,735만원 |
| 2026.07.30 | 대림탑스빌 | 59.47㎡ | 4 | 1억 1,100만원 |
| 2026.07.29 | (1405-3) | 52.01㎡ | 1 | 9,500만원 |
| 2026.07.29 | (1405-3) | 17.54㎡ | 1 | 3,200만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕
5층 공동주택
1층 13.44㎡
2층 164.16㎡
3층 164.16㎡
4층 142.68㎡
5층 125.4㎡
전유
철근콘크리트구조 72.29㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 경기도안산시 상록구부곡동610-10 | 대 | 276.7㎡ | 38.65/276.7 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.