경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 1층103호
2025타경764(임의경매) · 수원지방법원 안산지원 경매10계 · 철근콘크리트구조 42㎡(12.7평)
지금 최저 입찰가
5억 8,500만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
5억 8,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.17
D-9 · 본관 1층 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월14일16시30분
- 본건 부동산에 대하여 현황조사차 방문하여 목적물 전부를 임차중이라고 하는 "김○국"에게 현황조사의 개요를 설명하고 안내문을 교부함.
- 상가건물임대차 현황서에 등재된 "김○국"을 임차인으로 보고함.
- 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음.
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2020.01.29)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2020-01-29) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○국 | 2025.02.14. | 2025.02.14. | 10,000,000 | 1층 103호 | 후순위 (대항력 없음 추정) |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.11.17 10:30 | 매각기일 | 5억 8,500만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 137건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 33.4%, 평균 유찰 4.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 아도니스의 꿈 14층1412호 | 2억 4,500만원 | 1억 3,681만원 | 56% | 2026.11.05 |
| 아도니스의 꿈 2층203호 | 12억 3,300만원 | 2억 723만원 | 17% | 2026.05.26 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 지하층01호 | 18억 810만원 | 6억 5,133만원 | 36% | 2026.11.05 |
| 경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 1층101호 | 18억 810만원 | 6억 5,133만원 | 36% | 2026.11.05 |
| 경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 1층102호 | 18억 810만원 | 6억 5,133만원 | 36% | 2026.11.05 |
| 경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 1층103호 | 18억 810만원 | 6억 5,133만원 | 36% | 2026.11.05 |
| 경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 2층201호 | 18억 810만원 | 6억 5,133만원 | 36% | 2026.11.05 |
지금 진행 중인 인근 물건 (97건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 시흥시 능곡동 871 시흥플랑드르 지하1층비1012호 | 7억 7,600만원 | 9,129만원 | 6회 | 2026.11.10 |
| 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 1층102호 | 6억 3,300만원 | 6억 3,300만원 | 1회 | 2026.11.10 |
| 경기도 시흥시 배곧동 221 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층비-155호 | 6억 3,700만원 | 6억 3,700만원 | 1회 | 2026.11.10 |
| 경기도 시흥시 정왕동 2689-2 라펜앤오피스텔 4층409호 | 5억 4,400만원 | 5억 4,400만원 | 0회 | 2026.11.10 |
| 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 1층111-1호 | 1억 5,500만원 | 1억 5,500만원 | 0회 | 2026.11.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본 건은 경기도 시흥시 신천동 소재 ""소래초교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
본 건은 경기도 시흥시 신천동 소재 ""소래초교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본 건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
본 건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 중 제1층 제103호로서, (사용승인:2019.08.27) 외벽: 돌붙임 마감, 페어글라스 및 강화유리붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 중 제1층 제103호로서, (사용승인:2019.08.27) 외벽: 돌붙임 마감, 페어글라스 및 강화유리붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 임.
이용상태
근린생활시설(상호:진 갈비탕)로 이용 중임.
근린생활시설(상호:진 갈비탕)로 이용 중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어있음.
위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어있음.
토지의 형상·이용상태
인접도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설용 건부지로 이용 중임.
인접도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설용 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
서측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.
서측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
-706-12번지 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임. -706-11번지 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합),가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임. -706-13번지, 706-23번지 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
-706-12번지 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임. -706-11번지 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합),가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임. -706-13번지, 706-23번지 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2020. 1. 29. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경764)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 585,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 585,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 58,500,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 445,155,467원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 본관 1층 경매법정 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 1층103호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 42㎡(12.7평) |
| 사건 접수 | 2025.08.01 · 개시결정 2025.08.05 |
| 배당요구종기 | 2025.10.22 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕
지하5층 지상20층
업무시설
지5층 1353.62㎡
지4층 1337.4㎡
지3층 1307.3㎡
지2층 1307.3㎡
지1층 1340.77㎡
1층 900.45㎡
2층 1042.06㎡
3층 1037.45㎡
4층 1043.23㎡
5층 803.7㎡
6층 803.7㎡
7층 803.7㎡
8층 803.7㎡
9층 803.7㎡
10층 803.7㎡
11층 803.7㎡
12층 803.7㎡
13층 803.7㎡
14층 803.7㎡
15층 803.7㎡
16층 803.7㎡
17층 803.7㎡
18층 803.7㎡
19층 806.19㎡
20층 806.19㎡
옥탑1층 91.66㎡
옥탑2층 91.66㎡
전유
철근콘크리트구조 42㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 경기도 시흥시 신천동 706-12 | 대 | 311.2㎡ | 6.8659/1649 |
| 경기도 시흥시 신천동 706-11 | 대 | 552.2㎡ | 6.8659/1649 |
| 경기도 시흥시 신천동 706-13 | 대 | 593㎡ | 6.8659/1649 |
| 경기도 시흥시 신천동 706-23 | 대 | 192.6㎡ | 6.8659/1649 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.