2025타경765 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

경기도 시흥시 정왕동 2731-2 마리나썬셋101 11층1104호

2025타경765(임의경매) · 수원지방법원 안산지원 경매11계 · 철근콘크리트구조 56.55㎡(17.1평)

지금 최저 입찰가

3억 9,200만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

5억 6,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.18

D-9 · 본관 1층 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (8장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년08월08일15시01분

- 본건 부동산에 대하여 현황조사차 방문하여 "LA COCO BOILING AND BBQ"라는 상호로 식당 영업을 하고 있는 직원 "임홍열"에게 이곳 사장을 물어보니 "김○웅"이라고 하며 11층 전체를 임차하여 사용중이라고 하여 현황조사 개요를 설명하고 안내문 전달을 당부함.

- 상가건물임대차 현황서에 등재된 "김○웅"을 임차인으로 보고함.

- 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력
김○웅	2025.07.14.	미상	10,000,000	11층 1104호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.25 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.18 10:30	매각기일	3억 9,200만원
신건	2026.10.07 10:30	매각기일	5억 6,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 137건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 33.4%, 평균 유찰 4.7회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 지하층01호	18억 810만원	6억 5,133만원	36%	2026.11.05
경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 1층101호	18억 810만원	6억 5,133만원	36%	2026.11.05
경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 1층102호	18억 810만원	6억 5,133만원	36%	2026.11.05
경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 1층103호	18억 810만원	6억 5,133만원	36%	2026.11.05
경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 2층201호	18억 810만원	6억 5,133만원	36%	2026.11.05

지금 진행 중인 인근 물건 (97건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 시흥시 능곡동 871 시흥플랑드르 지하1층비1012호	7억 7,600만원	9,129만원	6회	2026.11.10
경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 1층102호	6억 3,300만원	6억 3,300만원	1회	2026.11.10
경기도 시흥시 배곧동 221 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층비-155호	6억 3,700만원	6억 3,700만원	1회	2026.11.10
경기도 시흥시 정왕동 2689-2 라펜앤오피스텔 4층409호	5억 4,400만원	5억 4,400만원	0회	2026.11.10
경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 1층111-1호	1억 5,500만원	1억 5,500만원	0회	2026.11.10

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화나래중학교"" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 생활형숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황
본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 11층 1104호로서, 외벽 : 외장석재 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태
11층 전체가 하나의 용도(음식점)로 이용중이며, 본건 1104호 일부는 홀, 일부는 주방으로 이용중임.

설비내역
위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
가장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2016-08-19)(소로 엠티 브이1-8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-72)(접합), 가축사육제 한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법 률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>.

기타 기재
해당사항 없음.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023. 10 20. 근저당
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	- 11층 전체가 호별 경계 벽체 없고 호별 호수표시가 없이 하나의 용도(음식점)로 이용중이 며, 본건 1104호 일부는 홀, 일부는 주방으로 이용중으로 경계복원을 위해서는 측량이 필요할 것으로 보임 - 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경765)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	560,000,000원
최저매각가격	392,000,000원
입찰 보증금 (10%)	39,200,000원 최저가의 10%
청구금액	405,071,327원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.18 본관 1층 경매법정
도로명주소	경기도 시흥시 정왕동 2731-2 마리나썬셋101 11층1104호
내역	철근콘크리트구조 56.55㎡(17.1평)
사건 접수	2025.08.01 · 개시결정 2025.08.04
배당요구종기	2025.10.20 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 제2종근린생활시설 지2층 2535.37㎡ 지1층 2246.83㎡ 1층 1749.91㎡ 2층 1217.2㎡ 3층 1104.04㎡ 4층 1104.04㎡ 5층 1104.04㎡ 6층 1104.04㎡ 7층 1104.04㎡ 8층 1104.04㎡ 9층 1104.04㎡ 10층 1104.04㎡ 11층 1104.04㎡ 12층 1104.04㎡

전유
철근콘크리트구조 56.55㎡

소재지	지목	면적	지분
경기도 시흥시 정왕동 2731-2	대	2803.1㎡	15.49/2803.1

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경765)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.