2025타경809 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 시흥시 조남동 680 포레하임 902동 12층1202호

2025타경809(임의경매) · 수원지방법원 안산지원 경매11계 · 철근콘크리트구조 74.98㎡(22.7평)

지금 최저 입찰가

3억 6,610만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

5억 2,300만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.18

D-10 · 본관 1층 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 15장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (5장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (4장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년09월05일12시14분

- 본건 부동산에 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못했고, 출입문에 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없어 점유관계를 확인할 수 없음. 

- 전입세대확인서 및 주민등록표 등본에 채무자 겸 소유자가 세대주로 등재되어 있음.

- 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.25 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.18 10:30	매각기일	3억 6,610만원
신건	2026.10.07 10:30	매각기일	5억 2,300만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 165건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 82.5%, 평균 유찰 1.2회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 시흥시 월곶동 1010-1 월곶2차풍림아이원아파트 211동 11층1103호	3억 900만원	2억 6,946만원	87%	2026.11.05
경기도 시흥시 정왕동 1886-4 서해2차아파트 217동 5층502호	3억 2,000만원	2억 1,382만원	67%	2026.10.15
경기도 시흥시 목감동 406 호반베르디움더프라임 1501동 8층804호	6억 8,700만원	7억 296만원	102%	2026.10.08
경기도 시흥시 배곧동 155 시흥배곧한신더휴 1001동 24층2404호	6억 4,200만원	5억 5,660만원	87%	2026.10.08
경기도 시흥시 대야동 344 103동 3층302호	3억 2,100만원	2억 2,510만원	70%	2026.10.08

지금 진행 중인 인근 물건 (40건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 시흥시 신천동 713-3 성지타워1차 12층1201호	2억 5,500만원	1억 2,495만원	6회	2026.11.10
경기도 시흥시 정왕동 1874-2 화성아파트 110동 4층404호	4억 3,800만원	4억 3,800만원	1회	2026.11.10
경기도 시흥시 대야동 332-13 극동아파트 105동 9층904호	5억 6,900만원	5억 6,900만원	1회	2026.11.10
경기도 시흥시 정왕동 1865 한일아파트 108동 1층104호	3억 200만원	3억 200만원	0회	2026.11.10
경기도 시흥시 정왕동 1886-3 서해아파트 101동 2층201호	3억 6,600만원	3억 6,600만원	0회	2026.11.10

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 '운흥초등학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황
본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 전반적 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조
구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 건내 제12층 제1202호로 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태
아파트로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역
위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
북서측으로 목감중앙로에 접하며 제반 차량 진출입가능함.

공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

기타 기재
해당사항 없음.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022. 6. 29. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경809)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	523,000,000원
최저매각가격	366,100,000원
입찰 보증금 (10%)	36,610,000원 최저가의 10%
청구금액	430,117,935원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.18 본관 1층 경매법정
도로명주소	경기도 시흥시 조남동 680 포레하임 902동 12층1202호
내역	철근콘크리트구조 74.98㎡(22.7평)
사건 접수	2025.08.28 · 개시결정 2025.08.29
배당요구종기	2025.11.17 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 공동주택(아파트) 1층 439.31㎡ 2층 420.60㎡ 3층 510.92㎡ 4층 510.92㎡ 5층 510.92㎡ 6층 510.92㎡ 7층 510.92㎡ 8층 510.92㎡ 9층 510.92㎡ 10층 510.92㎡ 11층 510.92㎡ 12층 510.92㎡ 13층 510.92㎡ 14층 510.92㎡ 15층 510.92㎡ 16층 510.92㎡ 17층 510.92㎡ 18층 510.92㎡ 19층 510.92㎡ 20층 510.92㎡ 21층 510.92㎡ 22층 510.92㎡ 23층 510.92㎡ 24층 510.92㎡ 25층 510.92㎡ 지1 83.45㎡

전유
철근콘크리트구조 74.98㎡

소재지	지목	면적	지분
경기도 시흥시 조남동 680	대	19599㎡	53.92/19599

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경809)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.