경기도 시흥시 신천동 706 청담아이리스아파트 2층202호
2025타경51076(강제경매) · 수원지방법원 안산지원 경매3계 · 철근콘크리트구조 61.43㎡(18.6평)
지금 최저 입찰가
7,957만원
감정가의 34% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 3,200만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.27
D-13 · 본관 1층 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
7회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
대항력 임차인 관련 문구 있음
비고란에 대항력·보증금 관련 내용이 있습니다. 배당으로 정리되지 않으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있어 확인이 필요합니다.
↓
감정가의 34%까지 하락 (유찰 7회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (1장)
내부 구조도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년02월03일15시35분
- 목적물에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못하였음.
- 세대현관에 안내문을 붙여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없어 전입세대확인서의 내역을 기재함.
- 전입세대확인서와 주민등록표 등본에 세대주로 등재되어 있는 "이○경"을 임차인으로 보고함.
- 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서에 각 등재자 없음.
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2023.01.30)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-01-30) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○경 | 2024.05.14 | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.03 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 8차 | 2026.08.27 10:30 | 매각기일 | 7,957만원 | |
| 7차 | 2026.07.09 10:30 | 매각기일 | 1억 1,368만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.05.28 10:30 | 매각기일 | 1억 6,240만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.04.16 10:30 | 매각기일 | 2억 3,200만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.03.05 10:30 | 매각기일 | 7,957만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.01.22 10:30 | 매각기일 | 1억 1,368만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.12.11 10:30 | 매각기일 | 1억 6,240만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.10.30 10:30 | 매각기일 | 2억 3,200만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 43건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 63.9%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 시흥시 배곧동 196-2 다인로얄팰리스배곧4차 9층904호 | 1억 6,100만원 | 1억 2,345만원 | 77% | 2026.07.16 |
| 경기도 시흥시 은행동 607 럭스나인은계 6층639호 | 1억 2,700만원 | 6,955만원 | 55% | 2026.07.09 |
| 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 7층701호 | 8,300만원 | 3,100만원 | 37% | 2026.07.09 |
| 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 8층803호 | 6,600만원 | 3,319만원 | 50% | 2026.07.09 |
| 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 11층1103호 | 6,600만원 | 3,188만원 | 48% | 2026.07.09 |
지금 진행 중인 인근 물건 (13건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 시흥시 배곧동 206-4 문영퀸즈파크배곧 11층1122호 | 1억 6,000만원 | 1억 1,200만원 | 2회 | 2026.08.18 |
| 경기도 시흥시 배곧동 220 시흥배곧아브뉴프랑센트럴퍼플 4층408호 | 1억 2,600만원 | 1억 2,600만원 | 1회 | 2026.08.20 |
| 경기도 시흥시 조남동 707-2 목감로얄팰리스1 1층104호 | 5억 7,500만원 | 9,663만원 | 6회 | 2026.08.25 |
| 경기도 시흥시 배곧동 229-1 배곧유호엔씨티2차 8층806호 | 8,500만원 | 8,500만원 | 0회 | 2026.08.26 |
| 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 3층307호 | 3억 3,700만원 | 1,359만원 | 10회 | 2026.08.27 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 소래초교 남서측 인근에 위치하며 부근은 소매점 및 판매점, 공동주택, 오피스텔, 학교 등 소재함.
본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 소래초교 남서측 인근에 위치하며 부근은 소매점 및 판매점, 공동주택, 오피스텔, 학교 등 소재함.
교통상황
본건까지 차량접근 가능함.
본건까지 차량접근 가능함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로서 외벽 : 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.
철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로서 외벽 : 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.
이용상태
건축물대장상 오피스텔임.
건축물대장상 오피스텔임.
설비내역
위생설비, 급배수설비, 화재관련설비, 승강기설비 등 되어 있음.
위생설비, 급배수설비, 화재관련설비, 승강기설비 등 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
가각정리된 장방형 토지로서 업무시설 및 도시형생활주택부지임.
가각정리된 장방형 토지로서 업무시설 및 도시형생활주택부지임.
인접 도로상태
본건 토지 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.
본건 토지 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.
일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.
기타 기재
--
--
임대관계
가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 통해 확인하였음.
가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 통해 확인하였음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.01.30. (압류) |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 주택도시보증공사(양도전:임차인 김○나)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.'는 내용의 확약서가 2026.03.06. 제출됨 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경51076)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 232,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 79,576,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 7,957,600원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 250,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 7회 |
| 매각기일 | 2026.08.27 본관 1층 경매법정 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 호현로21번길 17, 2층202호 (신천동,청담아이리스아파트) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 61.43㎡(18.6평) |
| 사건 접수 | 2025.01.17 · 개시결정 2025.01.21 |
| 배당요구종기 | 2025.04.08 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.12 | 시흥월곶역블루밍더마크 | 65.9701㎡ | 33 | 4억 700만원 |
| 2026.08.12 | 한라비발디캠퍼스2차 | 113.0232㎡ | 32 | 8억 2,000만원 |
| 2026.08.12 | 주공2 | 84.64㎡ | 6 | 2억 9,000만원 |
| 2026.08.12 | 세종1 | 84.94㎡ | 1 | 3억 6,500만원 |
| 2026.08.12 | 호반베르디움더숲 | 84.96㎡ | 8 | 5억 1,000만원 |
| 2026.08.12 | 시흥은계한양수자인더클래스 | 84.6698㎡ | 17 | 5억 9,500만원 |
| 2026.08.11 | 대림1 | 51.228㎡ | 1 | 1억 9,300만원 |
| 2026.08.11 | 풍림아이원1차 | 32.95㎡ | 9 | 1억 4,000만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평슬라브지붕
10층 업무시설 도시형생활주택
지1층 334.48㎡ 1층 31.74㎡ 2층 295.36㎡ 3층 223.08㎡
4층 223.08㎡ 5층 223.08㎡ 6층 223.08㎡ 7층 223.08㎡ 8층 223.08㎡ 9층 223.08㎡ 10층 223.08㎡ 옥탑1층 21.84㎡ 옥탑2층 21.84㎡
전유
철근콘크리트구조 61.43㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 경기도시흥시신천동706 | 대 | 450.6㎡ | 16.668/450.6 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.