2025타경53500 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

경기도 시흥시 하중동 850-1

2025타경53500(임의경매) · 수원지방법원 안산지원 경매10계 ·

지금 최저 입찰가

9억 6,637만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

13억 8,053만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.17

D-5 · 본관 1층 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “4층에 제시외 물건 ㉠ 판넬조 판넬지붕 주택일부 약 23.2㎡, ㉡ 판넬조 판넬지붕 주택일부 약 28.4㎡이 소재함.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 31장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (11장)

현장 사진 (11장)

위치도 (지도) (3장)

내부 구조도 (6장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년10월30일15시23분

- 목록2. 건물의 부지이며, 임차인의 점유관계는 목록2. 기재와 같음.

- 본건 부동산에 현황조사차 방문하여 "402호"에 거주하는 "김윤주", 1층 상가 "자연인 약초마을 건강원"을 운영하는 "박○자"에게 현황조사의 개요를 설명하고 안내문을 교부함.

- 그 외 나머지 가구는 폐문부재로 점유자를 만나지 못했으며, 각 현관문에 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 연락이 없어  점유관계를 확인할 수 없으므로 전입세대확인서의 내역을 기재함.

- 전입세대확인서 및 주민등록표 등본에 세대주로 등재된 "소○호" 외 5인을 임차인으로 보고함.

- 상가건물임대차 현황서에 등재된 "박○자" 외 1인을 임차인으로 보고함.

- 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음.

✓ 임차인 8세대 전원이 말소기준(2018.09.10)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2018-09-10)
소○호	2023.03.21.	미상	미상	302호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○용	2022.02.22.	미상	미상	201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○환	2019.08.07.	미상	미상	202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
우○상	2024.06.03.	미상	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
조○희	2023.11.07.	미상	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○균	2022.04.08.	미상	미상	402호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○자	2023.07.17.	미상	10,000,000	1층	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
유○진	2021.11.08.	미상	10,000,000	1층 101호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.24 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.17 10:30	매각기일	9억 6,637만원
신건	2026.10.06 10:30	매각기일	13억 8,053만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 7건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 63.9%, 평균 유찰 1.7회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 시흥시 정왕동 2028-11	11억 1,466만원	5억 5,000만원	49%	2026.10.01
경기도 시흥시 정왕동 2028-11	11억 1,466만원	5억 5,000만원	49%	2026.10.01
경기도 시흥시 은행동 276-1 가동 3층308호	1억 7,100만원	1억 6,500만원	96%	2026.08.25
경기도 시흥시 장현동 시흥장현공공주택지구디2-44블록	17억 9,987만원	12억 6,000만원	70%	2026.05.12
경기도 시흥시 장현동 618-5	17억 9,987만원	12억 6,000만원	70%	2026.05.12

지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 시흥시 월곶동 643-31	11억 210만원	11억 210만원	1회	2026.11.05
경기도 시흥시 월곶동 643-32	11억 210만원	11억 210만원	1회	2026.11.05
경기도 시흥시 월곶동 643-24	11억 210만원	11억 210만원	1회	2026.11.05
경기도 시흥시 월곶동 643-24	11억 210만원	11억 210만원	1회	2026.11.05
경기도 시흥시 장곡동 867-2	15억 8,190만원	15억 8,190만원	1회	2026.11.05

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.15 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 시흥시 하중동 소재 &quot;하중초등학교&quot; 북서측 인근에 위치하며 부근은 유사 형태의 주상용건물, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황
본건까지 차량접근과 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

토지의 형상·이용상태
인접토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
북동측 및 북서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
제1종일반주거지역(2021-11-23)(하중지구), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021 -11-15)(연성이2-1)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-15)(하중2-2)(접합), 가축사육 제한구역, 과밀억제권역

기타 기재
해당사항 없음.

임대관계
임대관계 미상임.

건물의 구조
구조 : 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태
건축물대장상 다가구주택, 소매점으로서 1층 : 소매점 2층 : 다가구주택(2가구) 3층 : 다가구주택(2가구) 4층 : 다가구주택(2가구)로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역
급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 1층출입보안설비 등 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
4층에 제시외 물건 ㉠ 판넬조 판넬지붕 주택일부 약 23.2㎡, ㉡ 판넬조 판넬지붕 주택일부 약 28.4㎡이 소재함.

기타 기재
해당사항 없음.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2018. 9. 10. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각. 제시외 건물 포함

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경53500)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,380,535,700원
최저매각가격	966,374,000원
입찰 보증금 (10%)	96,637,400원 최저가의 10%
청구금액	494,985,250원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.17 본관 1층 경매법정
도로명주소	경기도 시흥시 하중동 850-1
내역
사건 접수	2025.10.15 · 개시결정 2025.10.16
배당요구종기	2026.03.19 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다가구주택,소매점 1층 62.61㎡ 2층 124.63㎡ 3층 124.63㎡ 4층 73.02㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경53500)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.