2024타경4347 서울특별시 중구 남창동 9-15

서울특별시 중구 남창동 9-15

2024타경4347(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매2계 ·

#지분매각#제시외건물 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

1,964만원

감정가의 51% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

3,836만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.07.30

경매법정(제4별관211호)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 중구 남창동 일반상업지역 내 10층 판매·업무시설 건물 및 토지의 일부 공유지분 일괄매각 물건입니다.

확인필수 6건 주의 2건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

◐

지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 지상에 제시외건물㉠~㉥(후첨 &quot;건물개황도&quot; 및 &quot;사진용지&quot; 참조)이 소재하”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

현장 사진

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 46장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (2장)

현장 사진 (30장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (11장)

지적·평가 도면 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년09월23일16시00분 2024년10월02일13시10분

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 세대주 2명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어 전입세대열람 내역에 등재된 세대주 2명 및 채무자(소유자)와 계약 관계인 지주회사 "(주)해주디앤씨를 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	대항력 (말소기준 2021-09-24)
박○의	2023.11.29	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
서○원	2023.07.13	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
(○○○○○○씨	미상	미상	미상	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.06 14:00	매각결정기일
4차	2026.07.30 10:00	매각기일	1,964만원
3차	2026.06.25 10:00	매각기일	2,455만원	유찰
2차	2026.05.21 10:00	매각기일	3,069만원	유찰
신건	2026.04.16 10:00	매각기일	3,836만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 23건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 78.9%, 평균 유찰 2.9회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 중구 흥인동 115	93억 3,668만원	84억 1,001만원	90%	2026.06.25
서울특별시 중구 흥인동 115	93억 3,668만원	84억 1,001만원	90%	2026.06.25
서울특별시 중구 황학동 1452 주건축물 1동 2층202호	3억 400만원	3억 400만원	100%	2026.05.06
서울특별시 중구 신당동 773 맥스타일 15층15002호	2억 9,900만원	2억 5,600만원	86%	2026.04.21
서울특별시 중구 을지로6가 21-31 동대문패션티브이 7층7193호	7,600만원	1,205만원	16%	2026.04.14

지금 진행 중인 인근 물건 (21건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 중구 신당동 251-73 9층904호	2억 4,000만원	2,577만원	11회	2026.07.16
서울특별시 중구 신당동 217-1	1,200만원	1,200만원	0회	2026.07.22
서울특별시 중구 광희동1가 84	16억 4,851만원	13억 1,881만원	2회	2026.07.22
서울특별시 중구 광희동1가 84	16억 4,851만원	13억 1,881만원	2회	2026.07.22
서울특별시 중구 을지로6가 59-1	7억 6,811만원	6억 1,449만원	2회	2026.07.22

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.08.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 중구 남창동 소재 '회현역(지하철4호선)' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 남대문시장, 도매시장, 판매시설, 업무시설, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지역입니다.

교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 &quot;회현역(지하철4호선)&quot; 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

토지의 형상·이용상태
인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 판매시설 및 업무시설 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태
본건 남측으로 노폭 약 20~32m 내외, 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 지구단위계획구역(남대문 도시정비형 재개발사업 지구단위계획구역), 도로(2024-08-01)(접합), 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역 (남대문 도시정비형 재개발구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 서울도심(4대문안), 건축선.

기타 기재
없습니다.

임대관계
기호1 토지는 매각지분 갑구 1000번 조신조 지분 406.9분의 0.4538 전부에 대하여 감정평가를 실시 하였습니다. 임대관계는 미상입니다.

건물의 구조
철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물로서, (사용승인일: 1964.06.15) 외벽: 외장 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태
지1층: 판매시설[현황: 쇼핑센터] 1층: 판매시설[현황: 쇼핑센터, 약국] 2층: 판매시설[현황: 쇼핑센터] 3층: 판매시설[현황: 약국, 사무실] 4층: 판매시설[현황:창고] 5층: 제1종근린생활시설(의원)[현황: 의원, 사무실] 6층: 종교시설(교회) 7층: 종교시설(교회) 8층: 문화 및 집회시설[현황: 성당] 9층: 제1종근린생활시설(의원) 10층: 숙박시설(호스텔) 옥탑: 물탱크실, 계단실(연면적제외)

설비내역
위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

제시외 건물 확인 필수
본건 지상에 제시외건물㉠~㉥(후첨 &quot;건물개황도&quot; 및 &quot;사진용지&quot; 참조)이 소재하고 있습니다.

기타 기재
본건의 등기사항전부증명서(건물)상 10층의 층별 용도 내역은 10층 308.79㎡ 사무실, 84.73㎡ 계단실 및 화장실로 표기되어 있으나, 일반건축물대장(갑)상은 10층 267.23㎡ 숙박시설(호스텔), 10층 계단실 및 홀 78.93㎡, 10층 관리 및 기계실 47.36㎡로 표기되어 있는바, 공부상 불일치하며, 본 평가에서는 일반건축물대장을 기초로 명세표에 표기하고 감정평가를 실시하였는바, 경매진행시 참고바랍니다. 본건의 등기사항전부증명서(건물)상 옥탑은 표기되어 있지 않으나 일반건축물대장(갑)상 옥탑 61.2㎡ 물탱크실, 계단실(연면적제외)로 표기되어 있는바, 본 평가에서는 포함하여 감정평가를 실시하였습니다.

임대관계
기호2 건물은 매각지분 갑구 970번 조신조 지분 4328.72분의 4.8095 전부에 대하여 감정평가를 실시 하였습니다. 임대관계는 미상입니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021.9.24. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	- 토지, 건물 지분 일괄매각, 제시외 건물 포함. - 공부와 건축물대장이 불일치하여 건축물대장 기준으로 감정평가를 진행함(감정평가서 참조). - 이 사건 매각대상 공유지분은 지층 122호를 구분소유하기 위한 공유지분이라는 신청채권자의 주장이 있음. - 현황조사서상 채무자(소유자)소유 '지층 221호'는 '지층 122호'의 오기로 보임(채무자 사○자 등록증상 사업장소재지가 지하1층 122호로 기재됨).

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경4347)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	38,368,726원
최저매각가격	19,645,000원
입찰 보증금 (10%)	1,964,500원 최저가의 10%
청구금액	35,245,200원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.07.30 경매법정(제4별관211호)
도로명주소	서울특별시 중구 남창동 9-15
내역
사건 접수	2024.08.14 · 개시결정 2024.08.21
배당요구종기	2024.11.12 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.07.13	중림동 대 제3종일반주거지역	11.1㎡	2억 3,695만원
2026.07.02	장충동2가 대 제3종일반주거지역	19.6㎡	3억 8,448만원
2026.06.29	남창동 대 일반상업지역	2㎡	2억 7,900만원
2026.06.26	을지로6가 대 일반상업지역	16.36㎡	1,000만원
2026.06.22	장충동2가 임야 제1종일반주거지역	40㎡	8,100만원
2026.06.22	장충동2가 임야 제1종일반주거지역	264㎡	17억원
2026.06.19	광희동2가 대 제2종일반주거지역	31.6㎡	3억 6,500만원
2026.06.15	황학동 대 일반상업지역	9.92㎡	1억 6,500만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 판매시설 및 업무시설 1층 393.52㎡ 2층 393.52㎡ 3층 393.52㎡ 4층 393. 52㎡ 5층 393.52㎡ 6층 393. 52㎡ 7층 393.52㎡ 8층 393. 52㎡ 9층 393.52㎡ 10층 393. 52㎡ 지하실 393. 52㎡ 층별용도 1층 327.52㎡ 판매시설 66.0㎡ 계단실 2층 327.52㎡ 판매시설 66.0㎡ 계단실 3층 308.79㎡ 판매시설 84.73㎡ 계단실 및 화장실 4층 308.79㎡ 판매시설 84.73㎡ 계단실 및 화장실 5층 308.79㎡ 판매시설 84.73㎡ 계단실 및 화장실 6층 308.79㎡ 판매시설 84.73㎡ 계단실 및 화장실 7층 308.79㎡ 판매시설 84.73㎡ 계단실 및 화장실 8층 308.79㎡ 판매시설 84.73㎡ 계단실 및 화장실 9층 308.79㎡ 판매시설 84.73㎡ 계단실 및 화장실 10층 308.79㎡ 판매시설 84.73㎡ 계단실 및 화장실 지층 361.45㎡ 판매시설 32.07㎡ 계단실

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경4347)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.