2024타경105561 서울특별시 관악구 남현동 1086-12

서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 2층201호

2024타경105561(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매9계 · 철근콘크리트구조 31.82㎡(9.6평)

#재매각 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

특별매각조건 — 입찰 보증금 20%

지금 최저 입찰가

8,755만원

감정가의 51% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 7,100만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.07.28

제4별관 211호 법정(2층)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 관악구 남현동 한샘타운 2층 201호, 공부상 사무소이나 현황은 다세대주택으로 이용 중인 31.82㎡ 구분건물 경매 물건입니다.

확인필수 6건 주의 3건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

✖

과거 대금 미납 이력

낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.

₩

입찰보증금 20% (특별매각조건)

보통 10%인 입찰보증금이 20%(17,510,400원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.

↓

감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 48장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (30장)

현장 사진 (12장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (4장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년04월02일15시38분 2024년04월05일08시30분 2024년04월07일13시25분

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 2명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착(지1층 모든 세대 부착)해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 전입세대열람 내역에 등재된 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 2명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 전입세대열람 내역에 등재된 송*혁(205호), 류*운(202호), 김*규(204호), 김*현(209호) 각 점유자를 만나 조사한 바, 위 임차인들은 각 호실을 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고 나머지 점유자 등은 만날 수 없어서 출입문에 안내문을 부착(2층 모든 세대 부착)하고 전입세대열람 내역에 등재된 세대주들을 각 임차인으로 보고함. 단, 점유관계는 확인이 필요함.

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 5명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 전입세대열람 내역에 등재된 송*혁(205호), 류*운(202호), 김*규(204호), 김*현(209호) 각 점유자를 만나 조사한 바, 위 임차인들은 각 호실을 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고 나머지 점유자 등은 만날 수 없어서 출입문에 안내문을 부착(2층 모든 세대 부착)하고 전입세대열람 내역에 등재된 세대주들을 각 임차인으로 보고함. 단, 점유관계는 확인이 필요함.

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 5명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 전입세대열람 내역에 등재된 김*혁(301호), 김*윤(304호) 각 점유자를 만나 조사한 바, 위 임차인들은 각 호실을 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고 나머지 점유자 등은 만날 수 없어서 출입문에 안내문을 부착(3층 모든 세대 부착)하고 전입세대열람 내역에 등재된 세대주들을 각 임차인으로 보고함. 단, 점유관계는 확인이 필요함.

1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 4명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 전입세대열람 내역에 등재된 김*규의 형(401호), 김*준(405호) 각 점유자를 만나 조사한 바, 위 임차인들은 각 호실을 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고 나머지 점유자 등은 만날 수 없어서 출입문에 안내문을 부착(4층 모든 세대 부착)하고 전입세대열람 내역에 등재된 세대주들을 각 임차인으로 보고함. 단, 점유관계는 확인이 필요함.

✓ 임차인 18세대 전원이 말소기준(2018.01.26)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2018-01-26)
염○열	2022.11.01	미상	미상	지1층비01호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○희	2018.06.05	미상	미상	지1층비01호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
송○혁	2023.03.21	미상	미상	2층201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
안○빈	2023.04.07	미상	미상	2층201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
조○	2020.08.10	미상	미상	2층202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○규	2018.02.14	미상	미상	2층202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
류○운	2021.12.03	미상	미상	2층202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○현	2022.08.29	미상	미상	2층202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
최○원	2020.03.23	미상	미상	2층202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○라	2019.04.04	미상	미상	3층301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○윤	2022.02.25	미상	미상	3층301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○현	2019.10.28	미상	미상	3층301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○혁	2020.04.01	미상	미상	3층301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○규	2021.02.15	미상	미상	3층301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○규	2022.02.03	미상	미상	4층401호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
강○	2022.01.27	미상	미상	4층401호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○준	2023.01.20	미상	미상	4층401호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○수	2021.12.22	미상	미상	4층401호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.04 14:00	매각결정기일
5차	2026.07.28 10:00	매각기일	8,755만원
	2026.07.07 16:00	대금지급기한		미납
	2026.05.26 14:00	매각결정기일		매각허가결정
4차	2026.05.19 10:00	매각기일	8,755만원	매각
3차	2025.03.25 10:00	매각기일	1억 944만원	유찰
2차	2025.02.18 10:00	매각기일	1억 3,680만원	유찰
신건	2024.11.05 10:00	매각기일	1억 7,100만원	유찰

⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 165건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 71.0%, 평균 유찰 4.9회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
한샘타운 4층401호	4억 6,600만원	2억 6,659만원	57%	2026.06.23
한샘타운 3층301호	4억 7,500만원	3억 100만원	63%	2026.05.19
한샘타운 3층302호	3억 900만원	2억원	65%	2025.10.30
한샘타운 7층701호	5억 4,300만원	4억원	74%	2025.10.30

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 관악구 봉천동 1559-20 샤인빌 5층503호	4억 5,300만원	3억 1,900만원	70%	2026.07.02
서울특별시 관악구 남현동 1053-26 우현빌리지 1층101호	3억원	2억 6,432만원	88%	2026.07.02
서울특별시 관악구 봉천동 1586-14 멜라 4층402호	3억 8,700만원	2억 9,334만원	76%	2026.07.02
서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 4층401호	4억 6,600만원	2억 6,659만원	57%	2026.06.23
서울특별시 관악구 신림동 598-84 로얄하이츠 5층502호	1억 5,500만원	1,125만원	7%	2026.06.23

지금 진행 중인 인근 물건 (62건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 4층410호	1억 5,600만원	1억 5,600만원	0회	2026.07.16
서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층503호	2억 1,000만원	6,881만원	6회	2026.07.16
서울특별시 관악구 봉천동 649-22 4층401호	4억 9,300만원	2억 193만원	5회	2026.07.16
서울특별시 관악구 신림동 507-38 엠엘쉐르빌 3층301호	3억 5,600만원	2억 2,784만원	3회	2026.07.16
서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 2층202호	3억 3,100만원	2억 6,480만원	2회	2026.07.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.03.15 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황
본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 사당역(지하철 2호선 및 4호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 건물 내 제지1층 제비01호 외 4개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태
기호(1),(2),(3)은 공부상 사무소이나 현황은 다세대주택(도시형생활주택)임. 기호(4),(5)은 공부 및 현황 다세대주택(도시형생활주택)임.

설비내역
위생·급배수설비, 난방설비, EV설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상·이용상태
본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태
본건 남측으로 폭 6m 내외 포장도로와 접하고 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법, 중점경관관리구역(주요산 주변)>임.

기타 기재
본건 기호(1), (2), (3)은 공부상(집합건축물대장) 사무소로 등재되어 있으나, 현황상 다세대주택으로 이용 중인바 업무 진행시 참고하시기 바람. 본건 구분건물은 집합건축물대장상 위반건축물 표시, 탐문조사, 외부 현관문 노출부분 관찰, 현장 내부조사 등을 통해서 현황이 집합건축물대장 및 건축물현황도와 무관하게 임의로 경계벽을 허물고 다수의 호수로 사용 중이며, 건축물현황도상 경계벽의 훼손여부 및 경계침범 여부, 세대간의 범위 등 정확한 사항은 측량 등이 필요한 사항인바, 경매 진행시 유의 바람. -기호(1) : B01, B02, B03, B04, B05(창고), B06호(창고) 총 6개호수로 이용 중임. -기호(2) : 201, 205, 209호 총 3개호수로 이용 중임. -기호(3) : 202, 203, 204, 206, 208호 총 5개호수로 이용 중임. -기호(4) : 301, 303, 304, 305, 306호 총 5개호수로 이용 중임. -기호(5) : 401, 403, 404, 405호 총 4개호수로 이용 중임.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2018.1.26. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	-매수신청보증금은 최저매각가격의 20% -공부상 사무소로 등재되어 있으나, 현황상 다세대주택으로 이용중임. -공부와 무관하게 임의로 경계벽을 허물고 다수의 호수로 사용중이며, 건축물현황도상 경계벽의 훼손여부 및 경계침범 여부, 세대간의 범위 등 정확한 사항을 측량등이 필요한 사항임(현황조사보고서 및 감정평가서 참조) -201, 202, 209호 총 3개 호수 호수로 이용중이고(감정평가서 참조), 공부상 하나의 구분건물을 여러 개로 쪼개서 수개로 나눠져 있고 호실명패도 공부와는 상이함

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경105561)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	171,000,000원
최저매각가격	87,552,000원
입찰 보증금 (20%)	17,510,400원 특별매각조건
청구금액	1,211,054,386원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.07.28 제4별관 211호 법정(2층)
도로명주소	서울특별시 관악구 남현7길 51, 2층201호 (남현동,한샘타운)
내역	철근콘크리트구조 31.82㎡(9.6평)
사건 접수	2024.03.15 · 개시결정 2024.03.18
배당요구종기	2024.06.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	층	거래금액
2026.07.09	주승블레스	45.44㎡	2	2억 3,500만원
2026.07.08	삼원맨션	85.34㎡	1	2억 6,000만원
2026.07.08	(94-29)	28.84㎡	3	2억 6,500만원
2026.07.08	평강빌라	57.6㎡	3	3억 2,000만원
2026.07.07	아이리스하임	47.58㎡	1	5억 3,000만원
2026.07.06	광덕빌라(888-1)	61.29㎡	3	3억원
2026.07.06	제일빌라(92-200)	30.92㎡	1	1억 8,500만원
2026.07.06	드림하우스	29.56㎡	6	3억 2,000만원

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 공동주택 및 제2종근린생활시설 지1층 150.28㎡ 1층 16.46㎡ 2층 164.04㎡ 3층 112.59㎡ 4층 111.95㎡ 5층 94.99㎡ 6층 95.36㎡ 7층 84.18㎡ 옥탑1층 19.48㎡(연면적제외)

전유
철근콘크리트구조 31.82㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시관악구남현동1086-12	대	359.7㎡	17.807/359.7

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경105561)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.