서울특별시 관악구 신림동 547-22 4층401호
2024타경106694(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매3계 · 철근콘크리트구조20.15㎡(6.1평)
특별매각조건 — 입찰 보증금 20%
지금 최저 입찰가
8,765만원
감정가의 41% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 1,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 제4별관 2층 211호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 관악구 신림동 다세대주택 4층 401호(20.15㎡), 감정가 2억 1,400만 원에서 5회 유찰 및 낙찰 후 미납 이력을 거쳐 최저가 8,765만 원(감정가의 약 41%)으로 진행 중인 임의경매
확인필수 3건
주의 3건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
₩
입찰보증금 20% (특별매각조건)
보통 10%인 입찰보증금이 20%(17,530,800원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.
↓
감정가의 41%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 16장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (7장)
현장 사진 (9장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년04월29일09시22분 2024년05월03일05시30분
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 전입세대열람내역에 등재된 임차인을 만나 조사한 바, 임차인 본인이 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고, 전입세대열람 내역에 등재된 임차인의 점유로 보고함.
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 전입세대열람 내역에 등재된 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 전입세대열람 내역에 등재된 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서, 외국인체류 확인서)에 등재된 세대주는 없음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 점유자 미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 전입세대열람내역에 등재된 임차인을 만나 조사한 바, 임차인 본인이 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고, 전입세대열람 내역에 등재된 임차인의 점유로 보고함.
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 전입세대열람 내역에 등재된 임차인 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
✓ 임차인 5세대 전원이 말소기준(2013.07.08)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2013-07-08) |
|---|---|---|---|---|---|
| 박○주 | 2020.08.10 | 미상 | 미상 | 2층202호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○은 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 3층305호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 성○우 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 4층401호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 최○현 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | 4층404호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 윤○원 | 2023.07.21 | 미상 | 미상 | 5층501호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 6차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 8,765만원 | |
| 5차 | 2026.07.21 10:00 | 매각기일 | 1억 956만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.06.16 10:00 | 매각기일 | 1억 3,696만원 | 유찰 |
| 2026.05.27 13:30 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2025.09.23 14:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 3차 | 2025.09.16 10:00 | 매각기일 | 1억 3,696만원 | 매각 |
| 2차 | 2025.08.12 10:00 | 매각기일 | 1억 7,120만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.07.08 10:00 | 매각기일 | 2억 1,400만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 171건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 70.7%, 평균 유찰 4.9회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 한나래19차 4층401호 | 2억 7,200만원 | 2억 617만원 | 76% | 2026.07.30 |
| 한샘타운 4층401호 | 4억 6,600만원 | 2억 6,659만원 | 57% | 2026.06.23 |
| 샤롯캐슬 4층401호 | 3억 3,900만원 | 2억 5,000만원 | 74% | 2026.06.18 |
| 한샘빌라 4층401호 | 2억 4,000만원 | 1억 5,000만원 | 62% | 2026.03.19 |
| 4층401호 | 3억 9,100만원 | 2억 4,512만원 | 63% | 2026.01.15 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 남현동 1053-26 우현빌리지 지층비04호 | 2억 5,367만원 | 3,511만원 | 14% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 신림동 706-91 한나래19차 4층401호 | 2억 7,200만원 | 2억 617만원 | 76% | 2026.07.30 |
| 서울특별시 관악구 신림동 707-8 금화하이빌 2층202호 | 2억 2,100만원 | 1억 5,833만원 | 72% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 2층203호 | 4억 1,000만원 | 2억 992만원 | 51% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 관악구 신림동 99-23 3층302호 | 1억 3,200만원 | 9,500만원 | 72% | 2026.07.21 |
지금 진행 중인 인근 물건 (22건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 5층502호 | 4억 600만원 | 3억 2,480만원 | 2회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 4층410호 | 1억 5,600만원 | 1억 5,600만원 | 1회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 4층401호 | 4억 9,300만원 | 1억 6,154만원 | 6회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 2층202호 | 3억 3,100만원 | 3억 3,100만원 | 3회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 14층1404호 | 2억 100만원 | 2억 100만원 | 3회 | 2026.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.04.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.04.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "조원초등학교" 남동측 인근에 위치하며,본건 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로서, 주위 환경은 보통임.
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "조원초등학교" 남동측 인근에 위치하며,본건 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로서, 주위 환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 출입 가능하고 버스 정류장 및 지하철역이 인근에 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.
본건까지 차량 출입 가능하고 버스 정류장 및 지하철역이 인근에 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 중 제2층 제202호 외 5개호로서, 외벽 : 치장석 및 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바닥 : 타일 깔기 마감 등, 창호 : PVC 창호 마감 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 중 제2층 제202호 외 5개호로서, 외벽 : 치장석 및 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바닥 : 타일 깔기 마감 등, 창호 : PVC 창호 마감 등임.
이용상태
다세대주택으로서, 기호(가)-(바) : 방1, 욕실1, 주방1 로 이용 중임.
다세대주택으로서, 기호(가)-(바) : 방1, 욕실1, 주방1 로 이용 중임.
설비내역
전기, 난방, 위생, 소화, 승강기 설비가 설치되어 있음.
전기, 난방, 위생, 소화, 승강기 설비가 설치되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접필지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 본건을 포함한 통칭 "엘시티" 건부지로 이용 중임.
인접필지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 본건을 포함한 통칭 "엘시티" 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 남서측으로 노폭 약 5미터의 도로와 접함.
본건 남서측으로 노폭 약 5미터의 도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
─
─
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2013.07.08. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경106694)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 214,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 87,654,000원 |
| 입찰 보증금 (20%) | 17,530,800원 특별매각조건 |
| 청구금액 | 274,695,821원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 제4별관 2층 211호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 조원로14길 13, 4층401호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조20.15㎡(6.1평) |
| 사건 접수 | 2024.04.01 · 개시결정 2024.04.11 |
| 배당요구종기 | 2024.07.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
5층 공동주택
1층 28.5㎡
2층 125.36㎡
3층 125.36㎡
4층 105.57㎡
5층 91.26㎡
옥탑1층 18.69㎡(연면적 제외)
전유
철근콘크리트구조20.15㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시관악구신림동547-22 | 대 | 285.1㎡ | 19.15/285.1 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.