서울특별시 관악구 신림동 409-32
2025타경102257(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매2계 ·
지금 최저 입찰가
13억 178만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
20억 3,404만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.19
D-8 · 경매법정(제4별관211호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 관악구 신림동 4층 혼합용도 건물(제2종근린생활시설·단독주택)로, 옥탑 위반건축물 등재 및 18명 임차인 거주 중, 1회 유찰 후 최저가 20% 인하되어 2차 기일 진행 중.
확인필수 5건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 4%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 77,136,724원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “- 본건 건물 1층 ~ 4층은 연면적에 산입되지 아니하여 일반건축물대장상 면적에 포함되지 아니한 확장 발코니가 존재하는 바, 이를 제시외 건물(”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 30장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (18장)
현장 사진 (12장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년03월11일10시21분 2025년03월18일16시08분
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 임차인 14명이 등재되어 있고, 외국인체류확인서에 임차인 4명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 전입세대열람 내역에 등재된 이*희의 동거인 이*호(지층2 101호), 이성*(4층 601호) 각 점유자를 만나 조사한 바, 위 임차인들은 각 호실을 점유하고 있다고 하므로 안내문을 교부하고 나머지 점유자 등은 만날 수 없어서 각 출입문에 안내문을 부착하고 위 전입세대열람 내역에 등재된 세대주들을 각 임차인으로 보고함. 단, 점유관계는 확인이 필요함.
✓ 임차인 18세대 전원이 말소기준(2017.01.16)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2017-01-16) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○희 | 2024.02.08 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○선 | 2023.10.12 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○선 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 고○영 | 2020.10.20 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 송○주 | 2017.11.30 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 신○로 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 우○람 | 2022.09.16 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 하○훈 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○진 | 2023.07.10 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○희 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 남○현 | 2025.02.03 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 오○연 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○서 | 2024.12.19 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○은 | 2024.07.12 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| A○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○I | 2024.05.20 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| G○○○○○○○○○○○○○○○A | 2024.07.18 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| N○○○○○○○○○○○○○○○○○○G | 2024.08.05 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| P○○○○○○○○○○○○○G | 2024.08.05 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 13억 178만원 | |
| 2차 | 2026.10.15 10:00 | 매각기일 | 16억 2,723만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.09.03 10:00 | 매각기일 | 20억 3,404만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 76건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 72.2%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 87-13 | 19억 9,224만원 | 14억 10만원 | 70% | 2026.10.28 |
| 서울특별시 관악구 신림동 87-13 | 19억 9,224만원 | 14억 10만원 | 70% | 2026.10.28 |
| 서울특별시 관악구 신림동 563-51 | 24억 2,005만원 | 16억원 | 66% | 2026.10.06 |
| 서울특별시 관악구 신림동 563-51 바다유하우스 | 24억 2,005만원 | 16억원 | 66% | 2026.10.06 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 712-70 | 29억 4,314만원 | 24억 5,000만원 | 83% | 2026.09.30 |
지금 진행 중인 인근 물건 (38건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 63-76 | 12억 6,331만원 | 12억 6,331만원 | 1회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 63-76 | 12억 6,331만원 | 12억 6,331만원 | 1회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 신림동 294-12 | 18억 1,012만원 | 14억 4,809만원 | 2회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 신림동 294-12 | 18억 1,012만원 | 14억 4,809만원 | 2회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 661-99 | 10억 9,283만원 | 5억 5,953만원 | 4회 | 2026.11.17 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 경전철 신림선 '서원역' 남측 인근에 소재하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택 및 연립주택 등이 주를 이루는 주거지대임.
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 경전철 신림선 '서원역' 남측 인근에 소재하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택 및 연립주택 등이 주를 이루는 주거지대임.
교통상황
본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 경전철 신림선 서원역이 소재함.
본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 경전철 신림선 서원역이 소재함.
토지의 형상·이용상태
급경사의 정방형 토지로서 일반건축물대장 상 제2종근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.
급경사의 정방형 토지로서 일반건축물대장 상 제2종근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 서측, 북측 및 남측으로 폭 약 10m, 6m, 4m의 포장도로와 각각 접함.
본건 서측, 북측 및 남측으로 폭 약 10m, 6m, 4m의 포장도로와 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-09-27)(건축허가·착공제한지역(제한기간:제한공고(고시)일로부터 2년))<건축법>, 건축허가·착공제한지역(건축허가등 제한(연장)연장기간:2024.9.15. ~ 2025.9.14.(서울특별시 고시 제2022-385호와 관련))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.1.4. ~ 2026.1.28.)
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-09-27)(건축허가·착공제한지역(제한기간:제한공고(고시)일로부터 2년))<건축법>, 건축허가·착공제한지역(건축허가등 제한(연장)연장기간:2024.9.15. ~ 2025.9.14.(서울특별시 고시 제2022-385호와 관련))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.1.4. ~ 2026.1.28.)
기타 기재
없음.
없음.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
-
-
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2017.08.09) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2017.08.09) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호 등임.
이용상태
일반건축물대장 상 제2종근린생활시설 및 단독주택 등으로 기재되어 있으며, 남고북저의 급경사 지형으로 인하여 통칭하는 호실은 지2층 : 101호, 지1층 : 201호 ~ 204호, 1층 : 301호 ~ 304호, 2층 : 401호 ~ 404호, 3층 : 501호 ~ 504호, 4층 : 601호 옥탑1층 : 701호 ~ 702호임.
일반건축물대장 상 제2종근린생활시설 및 단독주택 등으로 기재되어 있으며, 남고북저의 급경사 지형으로 인하여 통칭하는 호실은 지2층 : 101호, 지1층 : 201호 ~ 204호, 1층 : 301호 ~ 304호, 2층 : 401호 ~ 404호, 3층 : 501호 ~ 504호, 4층 : 601호 옥탑1층 : 701호 ~ 702호임.
설비내역
위생급배수설비, 도시가스, 주차장 및 난방설비 등이 구비되어 있음.
위생급배수설비, 도시가스, 주차장 및 난방설비 등이 구비되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
- 본건 건물 1층 ~ 4층은 연면적에 산입되지 아니하여 일반건축물대장상 면적에 포함되지 아니한 확장 발코니가 존재하는 바, 이를 제시외 건물(㉠ ~ ㉤')로 반영하여 별도로 산정하였음. - 본건 건물 옥탑1층에 제시외 건물(㉥&apos;)이 소재하여 이를 별도로 감정평가하였는 바, 소유 및 점유관계 등은 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람.
- 본건 건물 1층 ~ 4층은 연면적에 산입되지 아니하여 일반건축물대장상 면적에 포함되지 아니한 확장 발코니가 존재하는 바, 이를 제시외 건물(㉠ ~ ㉤')로 반영하여 별도로 산정하였음. - 본건 건물 옥탑1층에 제시외 건물(㉥&apos;)이 소재하여 이를 별도로 감정평가하였는 바, 소유 및 점유관계 등은 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람.
기타 기재
- 본건 건물 지2층~1층의 경우 일반건축물대장 상 용도가 사무소로 되어 있으나, 실제 이용상황과 상이할 수 있으며, 지1층~1층의 경우 건축물현황도 상 2개호로 되어 있으나, 실제 4개호로 구분하여 사용 중인바 위반건축물 여부 및 원상복구 가능성 등 제반 행정적 절차사항과 규제사항 등을 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람. - 본건 일반건축물대장 상 위반건축물관련 사항이 등재되어 있는 바 이로 인한 제한사항, 이행강제금 여부 등을 경매 진행시 재확인하시기 바라며, 현장조사를 통해 이용상황(701호, 702호 소재) 및 마감 등을 확인 후 이를 감안하여 가격을 산정하였음. (2018.10.16. 주택과-42947(2018.10.12.)호에 의거 위반건축물표기[내역 : 옥탑 30㎡ 조립식패널조 주거])
- 본건 건물 지2층~1층의 경우 일반건축물대장 상 용도가 사무소로 되어 있으나, 실제 이용상황과 상이할 수 있으며, 지1층~1층의 경우 건축물현황도 상 2개호로 되어 있으나, 실제 4개호로 구분하여 사용 중인바 위반건축물 여부 및 원상복구 가능성 등 제반 행정적 절차사항과 규제사항 등을 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람. - 본건 일반건축물대장 상 위반건축물관련 사항이 등재되어 있는 바 이로 인한 제한사항, 이행강제금 여부 등을 경매 진행시 재확인하시기 바라며, 현장조사를 통해 이용상황(701호, 702호 소재) 및 마감 등을 확인 후 이를 감안하여 가격을 산정하였음. (2018.10.16. 주택과-42947(2018.10.12.)호에 의거 위반건축물표기[내역 : 옥탑 30㎡ 조립식패널조 주거])
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 토지:2017.1.16. 근저당권 건물:2017.12.1. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | ㎡- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 본건 건물 지2층~1층의 경우 대장상 용도가 사무소이나 실제 이용상황 상이할 수 있으며, 지1층~1층의 경우 건축물현황도 상 2개호이나, 실제 4개호로 구분 사용 중인 바 위반건축물 여부 및 원상복구 가능성등 제반행정절차사항 및 규제사항 등은 재확인 요망(감정평가서 참조). - 본건 일반건축물대장 상 옥탑 30㎡ 관련 위반건축물 등재됨(일반건축물대장 및 감정평가서 참조). |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102257)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 2,034,044,960원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,301,789,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 130,178,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 77,136,724원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.19 경매법정(제4별관211호) |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 신림동 409-32 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.02.26 · 개시결정 2025.02.27 |
| 배당요구종기 | 2025.09.04 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 제2종근린생활시설 및 단독주택
지2 90.21㎡
지1 68.07㎡
1층 55.32㎡
2층 53.2㎡
3층 53.2㎡
4층 46.54㎡
옥탑1층 39.90㎡(연면적제외)
일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 제2종근린생활시설 및 단독주택
지2 90.21㎡
지1 68.07㎡
1층 55.32㎡
2층 53.2㎡
3층 53.2㎡
4층 46.54㎡
옥탑1층 39.90㎡(연면적제외)
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.