서울특별시 관악구 신림동 94-282 해담채 103동 1층101호
2025타경102764(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매3계 · 철근콘크리트구조 40.86㎡(12.4평)
지금 최저 입찰가
3억 8,600만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 8,600만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 제4별관 2층 211호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 관악구 신림동 도시형생활주택(전용 40.86㎡), 3회 유찰 후 최저가가 감정가(3억8,600만원)로 재설정·주택도시보증공사 대항력 포기 확약서 제출 상태
확인필수 3건
주의 3건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
대항력 임차인 관련 문구 있음
비고란에 대항력·보증금 관련 내용이 있습니다. 배당으로 정리되지 않으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있어 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년05월12일10시25분 2025년05월14일16시51분
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서)에 등재된 세대주는 없음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 점유자 미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 3억 8,600만원 | |
| 3차 | 2026.06.16 10:00 | 매각기일 | 2억 4,704만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.05.12 10:00 | 매각기일 | 3억 880만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.03.31 10:00 | 매각기일 | 3억 8,600만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 171건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 70.7%, 평균 유찰 4.9회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 그린플러스신림해담채 6층608호 | 1억 5,500만원 | 9,100만원 | 59% | 2026.06.17 |
| 그린플러스신림해담채 2층201호 | 1억 4,100만원 | 1억 258만원 | 73% | 2026.03.04 |
| 그린플러스신림해담채 8층801호 | 1억 7,300만원 | 1억 6,448만원 | 95% | 2025.12.02 |
| 그린플러스신림해담채 7층706호 | 1억 5,200만원 | 8,400만원 | 55% | 2025.11.04 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 남현동 1053-26 우현빌리지 지층비04호 | 2억 5,367만원 | 3,511만원 | 14% | 2026.08.05 |
| 서울특별시 관악구 신림동 706-91 한나래19차 4층401호 | 2억 7,200만원 | 2억 617만원 | 76% | 2026.07.30 |
| 서울특별시 관악구 신림동 707-8 금화하이빌 2층202호 | 2억 2,100만원 | 1억 5,833만원 | 72% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 2층203호 | 4억 1,000만원 | 2억 992만원 | 51% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 관악구 신림동 99-23 3층302호 | 1억 3,200만원 | 9,500만원 | 72% | 2026.07.21 |
지금 진행 중인 인근 물건 (22건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 남현동 1086-12 한샘타운 5층502호 | 4억 600만원 | 3억 2,480만원 | 2회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 4층410호 | 1억 5,600만원 | 1억 5,600만원 | 1회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 4층401호 | 4억 9,300만원 | 1억 6,154만원 | 6회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 2층202호 | 3억 3,100만원 | 3억 3,100만원 | 3회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 14층1404호 | 2억 100만원 | 2억 100만원 | 3회 | 2026.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.22 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.04.22 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재'신관중학교'동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재'신관중학교'동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.
교통상황
본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.
본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.
건물의 구조
대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시 창호 등임.
대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시 창호 등임.
이용상태
다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.
다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.
위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.
토지의 형상·이용상태
본건은 4필지 일단의 부정형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
본건은 4필지 일단의 부정형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남동측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함
본건 남동측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함
공법상 제한 (용도지역 등)
일련번호 1,2: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변) 일련번호 3,4: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
일련번호 1,2: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변) 일련번호 3,4: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
기타 기재
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임대관계
임대관계 미상
임대관계 미상
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.04.28.강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 2026.06.26.주택도시보증공사 확약서 제출:우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경102764)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 386,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 386,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 38,600,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 404,207,269원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 제4별관 2층 211호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 신림동 94-282 해담채 103동 1층101호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 40.86㎡(12.4평) |
| 사건 접수 | 2025.04.22 · 개시결정 2025.04.28 |
| 배당요구종기 | 2025.07.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 공동주택 및 제2종근린생활시설
지1 68.71㎡
1충 53.49㎡
2층 53.49㎡
3층 53.49㎡
전유
철근콘크리트구조 40.86㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 94-282 | 대 | 172㎡ | 24.48/732 |
| 서울특별시 관악구 신림동 94-285 | 대 | 196㎡ | 24.48/732 |
| 서울특별시 관악구 신림동 94-286 | 대 | 184㎡ | 24.48/732 |
| 서울특별시 관악구 신림동 94-287 | 대 | 180㎡ | 24.48/732 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.