서울특별시 서초구 반포동 12 래미안원펜타스 102동 14층1403호
2025타경103954(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매7계 · 철근콘크리트구조 84.728㎡(25.6평)
지금 최저 입찰가
37억 1,200만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
58억원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.12.10
D-32 · 4별관 211호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 1%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 83,297,121원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (2장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년10월02일14시03분
1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서) 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 안내문을 출입문에 남겼음. 따라서 전입세대열람내역에 등재된 임차인의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-09-19) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○모 | 2025.01.20. | 미상 | 미상 | 102동 14층1403호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 3차 | 10:00 | 매각기일 | 46억 4,000만원 | 매각 |
| 2026.12.17 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.12.10 10:00 | 매각기일 | 37억 1,200만원 | |
| 신건 | 2026.10.01 10:00 | 매각기일 | 58억원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 22건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 89.6%, 평균 유찰 1.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 서초구 반포동 50-8 신성리더스카운티 6층602호 | 32억원 | 22억 4,800만원 | 70% | 2026.10.01 |
| 서울특별시 서초구 서초동 1446-11 현대슈퍼빌 11층디-1101호 | 28억원 | 24억원 | 86% | 2026.09.30 |
| 서울특별시 서초구 반포동 107-52 브리앙뜨 4층401호 | 20억 1,100만원 | 15억 7,800만원 | 78% | 2026.09.29 |
| 서울특별시 서초구 반포동 20-43 반포자이 102동 1층103호 | 49억 6,000만원 | 49억 6,000만원 | 100% | 2026.09.22 |
| 서울특별시 서초구 양재동 7-45 4층401호 | 10억 6,065만원 | 8억 5,900만원 | 81% | 2026.09.09 |
지금 진행 중인 인근 물건 (8건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 서초구 서초동 1686-9 서초교대이편한세상 101동 8층802호 | 34억 6,100만원 | 34억 6,100만원 | 1회 | 2026.11.10 |
| 서울특별시 서초구 방배동 799-9 캐슬렉스 6층601호 | 19억 36만원 | 15억 2,029만원 | 2회 | 2026.11.10 |
| 서울특별시 서초구 방배동 799-5 힐스나인빌리지 1층101호 | 24억 7,300만원 | 24억 7,300만원 | 1회 | 2026.11.10 |
| 서울특별시 서초구 서초동 1527-1 보미리즌빌아파트 2층201호 | 7억 3,500만원 | 7억 3,500만원 | 0회 | 2026.11.10 |
| 서울특별시 서초구 방배동 980-45 10층1001호 | 24억 4,000만원 | 15억 6,160만원 | 3회 | 2026.11.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.15 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.09.15 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 "세화여자고등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 본건과 유사한 대단지 아파트, 각급 학교, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하여 주거지대 로서 주위환경은 양호함.
본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 "세화여자고등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 본건과 유사한 대단지 아파트, 각급 학교, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하여 주거지대 로서 주위환경은 양호함.
교통상황
본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 (지하철 9호선) "신반포 역"이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함.
본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 (지하철 9호선) "신반포 역"이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건 내 14층 1403호로서 외벽: 석재 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건 내 14층 1403호로서 외벽: 석재 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.
이용상태
아파트로 이용중임.
아파트로 이용중임.
설비내역
위생설비 및 급배수설비, 공용승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비, 지하주차장설 비 등이 있음.
위생설비 및 급배수설비, 공용승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비, 지하주차장설 비 등이 있음.
토지의 형상·이용상태
인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.
인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건이 소재한 토지의 남측으로 광대로(신반포로)가, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로 (신반포로15길)이 각각 접하고 있음.
본건이 소재한 토지의 남측으로 광대로(신반포로)가, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로 (신반포로15길)이 각각 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
제1종일반주거지역,제3종일반주거지역,아파트지구,공원(저촉),도로(저촉),도시철도(저촉), 상대보호구역(2013-07-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일 뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역 (2013-07-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일 뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등/허가대상:단독,다가구, 연립,다세대,아파트/기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.),건축선(도로경 계선에서 3m후퇴)[추가기재사항]건축가능하나 별도협의 요함
제1종일반주거지역,제3종일반주거지역,아파트지구,공원(저촉),도로(저촉),도시철도(저촉), 상대보호구역(2013-07-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일 뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역 (2013-07-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일 뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등/허가대상:단독,다가구, 연립,다세대,아파트/기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.),건축선(도로경 계선에서 3m후퇴)[추가기재사항]건축가능하나 별도협의 요함
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부 및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바 람.
- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부 및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바 람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.9.19.강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경103954)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 5,800,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 3,712,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 371,200,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 83,297,121원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.12.10 4별관 211호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 반포동 12 래미안원펜타스 102동 14층1403호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 84.728㎡(25.6평) |
| 사건 접수 | 2025.09.15 · 개시결정 2025.09.19 |
| 배당요구종기 | 2025.12.05 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 공동주택(아파트)
1층 107.4358㎡
2층 238.5142㎡
3층 452.0748㎡
4층 452.0748㎡
5층 452.0748㎡
6층 452.0748㎡
7층 452.0748㎡
8층 452.0748㎡
9층 452.0748㎡
10층 452.0748㎡
11층 452.0748㎡
12층 452.0748㎡
13층 452.0748㎡
14층 452.0748㎡
15층 452.0748㎡
16층 452.0748㎡
17층 452.0748㎡
18층 452.0748㎡
19층 452.0748㎡
20층 452.0748㎡
21층 452.0748㎡
22층 452.0748㎡
23층 452.0748㎡
24층 452.0748㎡
25층 452.0748㎡
26층 452.0748㎡
27층 452.0748㎡
28층 452.0748㎡
29층 411.3665㎡
전유
철근콘크리트구조 84.728㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 서초구 반포동 12 | 대 | 27846.2㎡ | 37.2619/27846.2 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.