2025타경104525 서울특별시 강남구 역삼동 823-33

서울특별시 강남구 역삼동 823-33 강남루덴스오피스텔 6층605호

2025타경104525(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 27.64㎡(8.4평)

지금 최저 입찰가

3억 9,120만원

감정가의 80% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

4억 8,900만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.19

D-7 · 제4별관 2층 211호 경매법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 강남구 역삼동 강남루덴스오피스텔 6층 605호 전유 27.64㎡ 오피스텔로, 감정가 4억8,900만원에서 1회 유찰되어 최저가 3억9,120만원에 진행 예정인 물건입니다.

확인필수 3건 주의 1건 참고 2건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 임차권등기(임대차보증금 390,000,000원, 전입일자 2021.04.26. 확정일자 2021.04.08.)가 있으므로 배”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 18장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (3장)

현장 사진 (12장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년12월15일16시12분 2025년12월18일12시49분

1) 이 사건 부동산의 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에 등재된 세대주는 없음.  
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 점유자 미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문 세대 현관문 부착)

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.26 14:00	매각결정기일
2차	2026.08.19 10:00	매각기일	3억 9,120만원
신건	2026.07.15 10:00	매각기일	4억 8,900만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 26건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 79.1%, 평균 유찰 1.7회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
강남루덴스오피스텔 14층1409호	5억 8,000만원	2억 3,756만원	41%	2025.10.01

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층504호	4억 5,600만원	3억 3,012만원	72%	2026.07.07
서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층603호	4억 5,600만원	3억 3,013만원	72%	2026.07.07
서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층903호	4억 6,100만원	3억 4,300만원	74%	2026.07.07
서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층904호	4억 6,100만원	3억 3,333만원	72%	2026.07.07
서울특별시 강남구 대치동 916-15 지층비101호	1억 3,200만원	1억 2,999만원	98%	2026.06.30

지금 진행 중인 인근 물건 (22건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 강남구 청담동 46-8	174억 3,558만원	174억 3,558만원	0회	2026.08.05
서울특별시 강남구 청담동 46-8	174억 3,558만원	174억 3,558만원	0회	2026.08.05
서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층503호	4억 5,200만원	3억 6,160만원	2회	2026.08.05
서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층602호	3억 3,100만원	2억 6,480만원	2회	2026.08.05
서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층701호	4억 1,000만원	3억 2,800만원	2회	2026.08.05

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 역삼역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재하는 업무상업지대 임.

교통상황
본건 까지 차량 출입 가능하고 인근에 지하철역(역삼역, 강남역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 양호함.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층605호로서(사용승인일: 2021.01.09) 외벽은 석재 붙임 마감 등, 창호는 샤시 창호 마감 등임.

이용상태
오피스텔(후첨 &quot;호별배치도 및 내부구조도 참조)로 이용 중임.

설비내역
기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음

토지의 형상·이용상태
2필지 일단지의 정방형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 남측으로 약10미터 내외 동측으로 약9미터 내외의 포장도로와 접하고 있음

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

기타 기재
-

임대관계
임대관계는 미상임

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022.05.26. 근저당권
인수되는 권리	매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 임차권등기(임대차보증금 390,000,000원, 전입일자 2021.04.26. 확정일자 2021.04.08.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경104525)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	489,000,000원
최저매각가격	391,200,000원
입찰 보증금 (10%)	39,120,000원 최저가의 10%
청구금액	472,439,981원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.08.19 제4별관 2층 211호 경매법정
도로명주소	서울특별시 강남구 역삼동 823-33 강남루덴스오피스텔 6층605호
내역	철근콘크리트구조 27.64㎡(8.4평)
사건 접수	2025.12.02 · 개시결정 2025.12.03
배당요구종기	2026.02.19 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 1층 506.63㎡ 2층 662.71㎡ 3층 655㎡ 4층 655㎡ 5층 655㎡ 6층 655㎡ 7층 655㎡ 8층 655㎡ 9층 655㎡ 10층 655㎡ 11층 655㎡ 12층 655㎡ 13층 655㎡ 14층 655㎡ 15층 655㎡ 지1층 977.75㎡ 지2층 993.82㎡ 지3층 993.82㎡ 지4층 993.82㎡ 지5층 993.82㎡ 지6층 690.56㎡

전유
철근콘크리트구조 27.64㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시 강남구 역삼동 823-33	대	599.5㎡	5.06/1210.6
서울특별시 강남구 역삼동 823-34	대	611.1㎡	5.06/1210.6

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경104525)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.