서울특별시 관악구 신림동 1416-28 에르스떼 7층706호
2025타경104616(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매9계 · 철근콘크리트구조 32.96㎡(10.0평)
지금 최저 입찰가
2억 4,720만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 900만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.09.01
D-21 · 제4별관 211호 법정(2층)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 관악구 신림동 에르스떼 7층 706호 오피스텔 32.96㎡가 감정가 3억900만원으로 첫 매각 예정입니다.
확인필수 2건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
대항력 임차인 관련 문구 있음
비고란에 대항력·보증금 관련 내용이 있습니다. 배당으로 정리되지 않으면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있어 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월26일10시47분 2025년12월27일11시30분
1. 폐문으로 거주자등을 만날수 없었고 점유 및 임대차 관계등을 알수 없음
2. 본건 부동산 전입세대 및 외국체류 확인서 교부 받은 바 전입세대 현황 없음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.08 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.09.01 10:00 | 매각기일 | 2억 4,720만원 | |
| 신건 | 2026.07.28 10:00 | 매각기일 | 3억 900만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 44건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 79.8%, 평균 유찰 4.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 에르스떼 3층305호 | 2억 9,700만원 | 2억 1,221만원 | 71% | 2025.10.21 |
| 에르스떼 5층501호 | 3억원 | 2억 4,000만원 | 80% | 2025.09.30 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 2층207호 | 7,600만원 | 551만원 | 7% | 2026.07.15 |
| 서울특별시 관악구 신림동 529-15 2층202호 | 1억 4,000만원 | 1억 3,500만원 | 96% | 2026.07.07 |
| 서울특별시 관악구 신림동 530-7 노블리오피스텔 3층303호 | 8,700만원 | 8,733만원 | 100% | 2026.06.23 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 5층504호 | 2억 4,100만원 | 1억 6,536만원 | 69% | 2026.06.18 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 12층1207호 | 2억 7,900만원 | 1억 9,143만원 | 69% | 2026.06.18 |
지금 진행 중인 인근 물건 (8건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 529-15 4층403호 | 2억 6,000만원 | 2억 6,000만원 | 11회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층304호 | 2억 3,200만원 | 1억 8,560만원 | 7회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층305호 | 2억 3,200만원 | 1억 8,560만원 | 7회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층306호 | 2억 3,200만원 | 1억 8,560만원 | 7회 | 2026.08.20 |
| 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 5층507호 | 2억 3,900만원 | 1억 9,120만원 | 7회 | 2026.08.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.15 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.15 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 및 신림선 "신림역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 및 신림선 "신림역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 지하철2호선 및 신림선 "신림역"이 소재하는등 제반 교통상황은 보통임.
본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 지하철2호선 및 신림선 "신림역"이 소재하는등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상13층 에르스떼 건물 내 제7층 제706호로서 외벽 : 석재 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.
철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상13층 에르스떼 건물 내 제7층 제706호로서 외벽 : 석재 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.
이용상태
오피스텔로 이용 중임.
오피스텔로 이용 중임.
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.
기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.
토지의 형상·이용상태
본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)로 이용 중임.
본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)로 이용 중임.
인접 도로상태
본건은 북동측으로 노폭 약 50M, 남측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.
본건은 북동측으로 노폭 약 50M, 남측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))임.
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))임.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
미 상 임.
미 상 임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.12.28.압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.5.8.자)가 제출됨 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경104616)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 309,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 247,200,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 24,720,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 359,525,296원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.09.01 제4별관 211호 법정(2층) |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 신림동 1416-28 에르스떼 7층706호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 32.96㎡(10.0평) |
| 사건 접수 | 2025.12.15 · 개시결정 2025.12.16 |
| 배당요구종기 | 2026.03.12 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 업무시설,공동주택,제1종근린생활시설,제2종근린생활시설
지1층 75.48㎡
1층 135.48㎡
2층 207.39㎡
3층 252.3㎡
4층 252.3㎡
5층 252.3㎡
6층 252.3㎡
7층 252.3㎡
8층 252.3㎡
9층 252.3㎡
10층 252.3㎡
11층 186.33㎡
12층 186.33㎡
13층 186.33㎡
옥탑1층 17.36㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 32.96㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 관악구 신림동 1416-28 | 대 | 745.2㎡ | 10.82/745.2 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.