2025타경104735 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 14층1402호

2025타경104735(임의경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매8계 · 철근콘크리트구조 아파트 14층 34.04 ㎡ 15층 15.82㎡(4.8평)

지금 최저 입찰가

21억 2,800만원

감정가의 80% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

26억 6,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.18

D-10 · 제4별관 제211호법정(2층)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 18장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (10장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년01월12일10시52분 2026년01월22일12시07분

1) 이 사건 부동산의 전입세대확인서에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어 전입세대확인서에 등재된 임차인의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문 세대 현관문 부착)

1) 이 사건 부동산의 전입세대확인서에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어 전입세대확인서에 등재된 임차인의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문 세대 현관문 부착)

✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2022.01.14)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2022-01-14)
이○이	2023.10.04.	미상	미상	8층801호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
장○율	2024.01.25.	미상	미상	14층1402호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.25 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.18 10:00	매각기일	21억 2,800만원
신건	2026.10.14 10:00	매각기일	26억 6,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 31건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 94.9%, 평균 유찰 1.2회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 강남구 자곡동 687 래미안포레 315동 1층104호	17억 3,000만원	17억 8,800만원	103%	2026.10.22
서울특별시 강남구 삼성동 3-8 우정에쉐르아파트 101동 10층1004호	23억 4,000만원	20억 3,400만원	87%	2026.10.14
서울특별시 강남구 도곡동 527 도곡렉슬아파트 407동 9층903호	33억 2,000만원	37억 5,160만원	113%	2026.10.08
서울특별시 강남구 도곡동 467-17 타워팰리스 에프동 14층1407호	46억 8,000만원	45억 100만원	96%	2026.08.20
서울특별시 강남구 도곡동 895-8 도곡한신아파트 4동 4층403호	28억 5,000만원	21억 10만원	74%	2026.07.30

지금 진행 중인 인근 물건 (14건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 강남구 청담동 114-9 청담브르넨 5층502호	65억 4,000만원	65억 4,000만원	1회	2026.11.10
서울특별시 강남구 논현동 58-2 마일스디오빌 9층920호	4억 1,800만원	1억 3,696만원	6회	2026.11.10
서울특별시 강남구 삼성동 45-5 3층301호	13억 7,000만원	13억 7,000만원	1회	2026.11.10
서울특별시 강남구 역삼동 757 역삼래미안 108동 1층102호	32억 9,000만원	32억 9,000만원	1회	2026.11.10
서울특별시 강남구 역삼동 755-4 역삼이편한세상 105동 1층104호	32억 1,000만원	32억 1,000만원	1회	2026.11.10

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 &apos;경기고등학교&apos; 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등 공동주택, 상업용건물, 업무용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황
본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 수도권지하철 9호선 &apos;봉은사역&apos;, 수도권지하철 7호선 &apos;청담역&apos; 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건물 내 제8층 801호(기호1) 제14층 1402호(기호2)로서 (사용승인일 2021년 10월 19일), 외벽 : 외장석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태
아파트로 이용중임. #별첨 내부구조도 참조.

설비내역
급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재자동탐지 및 경보설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
사다리형 토지로서 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 서측으로 간선도로인 영동대로와 북측으로 자동차 통행이 가능한 세로에 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),건축선<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022. 1. 14. 근저당
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	집합건축물대장(표제부, 갑)에 '위반건축물' 표기가 기재되어 있으므로 위반건축물에 대한 원상회복의무의 유무는 해당 구청에 확인 요함

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경104735)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	2,660,000,000원
최저매각가격	2,128,000,000원
입찰 보증금 (10%)	212,800,000원 최저가의 10%
청구금액	4,718,454,451원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.18 제4별관 제211호법정(2층)
도로명주소	서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 14층1402호
내역	철근콘크리트구조 아파트 14층 34.04 ㎡ 15층 15.82㎡(4.8평)
사건 접수	2025.12.30 · 개시결정 2026.01.02
배당요구종기	2026.03.30 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

같은 사건의 다른 물건 (2건)

한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이 한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.

물번	물건	최저가
1	삼성브르넨 8층801호	33억 1,000만원
2 현재	삼성브르넨 14층1402호	26억 6,000만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 지하1층 200.03㎡ 지하2층 196.3㎡ 지하3층 199.24㎡ 지하4층 209.84㎡ 1층 106.2㎡ 2층 148.57㎡ 3층 148.57㎡ 4층 148.57㎡ 5층 104.73㎡ 6층 144.64㎡ 7층 64.39㎡ 8층 144.64㎡ 9층 64.39㎡ 10층 144.64㎡ 11층 64.39㎡ 12층 144.64㎡ 13층 64.39㎡ 14층 144.64㎡ 15층 64.39㎡ 16층 144.64㎡ 17층 64.39㎡ 18층 138.83㎡ 19층 134.74㎡ 20층 2.49㎡ 옥탑 28.32㎡

전유
철근콘크리트구조 아파트 14층 34.04 ㎡ 15층 15.82㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시 강남구 삼성동 90	대	418.2㎡	10.9611/418.2

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경104735)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.