2026타경100758 — AI 법원경매 문서 정리

서울특별시 서초구 양재동 11-50 2층202호

2026타경100758(강제경매) · 서울중앙지방법원 서울중앙지방법원 경매9계 · 철근콘크리트구조 21.985㎡(6.7평)

지금 최저 입찰가

2억 4,000만원

감정가의 80% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

3억원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.10

D-1 · 제4별관 211호 법정(2층)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 양재역 인근 다세대주택 2층 202호(21.985㎡), 주택임차권 인수 조건 있음

확인필수 2건 주의 1건 참고 2건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 5번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

현장 사진

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (2장)

현장 사진 (7장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년04월21일17시10분 2026년04월23일13시44분 2026년04월29일10시53분

1) 이 사건 부동산의 전입세대확인서에는 세대주 1명이 등재되어 있음.
2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어 전입세대확인서에 등재된 임차인의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
(안내문 세대 현관문 부착)

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2021-08-20)
문○준	2019.06.26.	미상	미상	2층202호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.17 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.10 10:00	매각기일	2억 4,000만원
신건	2026.10.06 10:00	매각기일	3억원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 23건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 70.6%, 평균 유찰 3.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
2층202호	4억 3,600만원	3억 5,950만원	82%	2026.10.08
드림캐쳐 2층202호	6억 1,800만원	5,310만원	9%	2025.12.09
2층202호	14억 1,700만원	9억 1,000만원	64%	2025.11.20

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 서초구 서초동 1524-1 서초클레어 3층301호	5억 1,500만원	3,787만원	7%	2026.10.14
서울특별시 서초구 서초동 1478-3 2층202호	4억 3,600만원	3억 5,950만원	82%	2026.10.08
서울특별시 서초구 서초동 1337-3 강남역푸르지오시티 3층306호	2억 1,400만원	1억 6,397만원	77%	2026.10.01
서울특별시 서초구 양재동 81-12 코너스톤에이 4층401호	4억 6,300만원	3억 8,800만원	84%	2026.09.30
서울특별시 서초구 방배동 829-14 제네시스빌 4층403호	3억 8,300만원	6억 1,188만원	160%	2026.07.16

지금 진행 중인 인근 물건 (5건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 서초구 양재동 8-33 2층202호	3억 700만원	3억 700만원	1회	2026.11.10
서울특별시 서초구 양재동 17-15 피카소 4층402호	5억 9,900만원	5억 9,900만원	12회	2026.11.12
서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 1층101호	12억원	6억 1,440만원	4회	2026.11.12
서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 1층102호	14억 4,000만원	7억 3,728만원	4회	2026.11.12
서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 1층103호	14억 3,000만원	7억 3,216만원	4회	2026.11.12

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.04.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 &quot;양재역(지하철3호선, 신분당선)&quot; 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및&quot;양재역(지하철3호선, 신분당선)&quot;등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조
철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2013.12.10) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태
본건은 다세대주택(후첨 &quot;내부구조도&quot; 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역
기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상·이용상태
인접대지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태
본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.).

기타 기재
없습니다.

임대관계
임대관계는 미상입니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021.8.20.가압류
인수되는 권리	을구 5번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경100758)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	300,000,000원
최저매각가격	240,000,000원
입찰 보증금 (10%)	24,000,000원 최저가의 10%
청구금액	170,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.10 제4별관 211호 법정(2층)
도로명주소	서울특별시 서초구 양재동 11-50 2층202호
내역	철근콘크리트구조 21.985㎡(6.7평)
사건 접수	2026.04.14 · 개시결정 2026.04.15
배당요구종기	2026.07.06 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다세대주택, 제2종근린생활시설 지1층 113.04㎡ 1층 98.21㎡ 2층 100.52㎡ 3층 100.52㎡ 4층 67.46㎡

전유
철근콘크리트구조 21.985㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시 서초구 양재동 11-50	대	201.5㎡	10.7982/201.5

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2026타경100758)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.