2023타경58999 서울특별시 강동구 천호동 43-10

서울특별시 강동구 천호동 43-10

2023타경58999(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매1계 ·

#위반건축물#인수권리있음#제시외건물#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

8억 148만원

감정가의 33% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

24억 4,592만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.07.27

입찰법정(제101호)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

5회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 강동구 천호동 소재 지하1층·지상4층 다중주택 및 근린생활시설 물건으로, 감정가 2,445,922,400원에서 5회 유찰되어 최저매각가격 801,480,000원으로 진행 예정입니다.

확인필수 5건 주의 2건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “갑구 4번 2023.03.23. 접수 제36952호, 5번 2023.05.02. 접수 제61716호, 6번 2023.05.23. 접수 제74252호, 7번 202”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

↩

취하 가능성 (청구금액 감정가의 6%)

채권자가 받으려는 돈(청구금액 150,000,000원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건에 소재하는 제시외건물 "㉠-㉧"은 건축물대장상 건축물현황도 및 개략적인 실측 등 에 의거 면적사정 하였으며, 감가수정은 현상 및 관”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 33%까지 하락 (유찰 5회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 37장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (23장)

현장 사진 (8장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (3장)

지적·평가 도면 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2023년10월20일10시00분 2023년10월23일10시30분 2023년10월25일10시49분

-301호: 전입세대확인서 및 주민등록표 등본 상 허○우 세대가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 허○우에 의하면 본인이 전부 점유하여 거주하고 있다고 함
-505호: 전입세대확인서 및 주민등록표 등본 상 김○미 세대가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 김○미에 의하면 본인의 가족이 전부 점유하여 거주하고 있다고 함
-104호: 전입세대확인서 및 주민등록표 등본 상 등재되어 있지 않으나, 현장 방문조사 당시 만난 전○진에 의하면 자신이 점유하여 거주하고 있다고 함(본인은 전입신고를 하였다고 하나 전입세대확인서 상 확인되지 않음)
-임차인으로 기재한 남○현, 양○애, 윤○빈, 이○경, 신○민, 박○우, 김○철, 박○빈, 정○정, 이○영, 차○수, 임○우, 차○재, 오○은은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2022-09-16)
남○현	2022.04.26	미상	미상	202호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
양○애	2022.05.27	미상	미상	지층101호(문패상 101호)	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
윤○빈	2022.12.30	미상	미상	305호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○경	2021.02.24	미상	미상	201호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
신○민	2021.02.24	미상	미상	405호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
박○우	2021.01.28	미상	미상	303호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○철	2021.02.08	미상	미상	404호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
허○우	2021.02.02	미상	미상	301호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○미	2021.03.17	미상	미상	505호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
박○빈	2021.03.10	미상	미상	402호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
정○정	2021.04.07	미상	미상	501호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
이○영	2021.03.30	미상	미상	502호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
차○수	2021.02.19	미상	미상	504호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
임○우	2021.01.26	미상	미상	304호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
차○재	2021.02.19	미상	미상	503호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
오○은	2022.03.07	미상	미상	103호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
전○진	미상	미상	미상	104호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.03 14:00	매각결정기일
6차	2026.07.27 10:00	매각기일	8억 148만원
5차	2026.06.08 10:00	매각기일	10억 185만원	유찰
4차	2026.04.20 10:00	매각기일	12억 5,231만원	유찰
3차	2026.03.16 10:00	매각기일	15억 6,539만원	유찰
2차	2026.01.26 10:00	매각기일	19억 5,673만원	유찰
신건	2025.12.08 10:00	매각기일	24억 4,592만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 7건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 64.4%, 평균 유찰 2.6회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 강동구 성내동 219-27	17억 1,783만원	12억 1,100만원	70%	2026.01.19
서울특별시 강동구 성내동 219-27 더존팰리스	17억 1,783만원	12억 1,100만원	70%	2026.01.19
서울특별시 강동구 암사동 471-16	7억 4,715만원	3억 5,699만원	48%	2026.01.12
서울특별시 강동구 암사동 471-16	7억 4,715만원	3억 5,699만원	48%	2026.01.12
서울특별시 강동구 상일동 490 고덕리엔파크3단지 337동 13층1301호	6억 5,500만원	6억 6,000만원	101%	2026.01.05

지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 강동구 천호동 427-44	26억 2,658만원	16억 8,101만원	3회	2026.07.27
서울특별시 강동구 천호동 427-44	26억 2,658만원	16억 8,101만원	3회	2026.07.27

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.09.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "굽은다리역(지하철 5호선)" 남서측 인근에 위치 하며, 부근에 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황
본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(굽은다리역) 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

토지의 형상·이용상태
인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 남측과 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안 전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장 설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계: 미상임 기 타: -.

건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태
지1층: 주택(4개호)으로 이용중임 1 층: 주택(2개호)으로 이용중임 2 층: 주택(5개호)으로 이용중임 3 층: 주택(5개호)으로 이용중임 4 층: 주택(2개호)으로 이용중임 제시외건물㉠, ㉡: 보일러실로 이용중임 제시외건물㉢-㉤ : 주택일부(확장발코니)로 이용중임 제시외건물㉥ : 주택(3개호)로 이용중임 제시외건물㉦, ㉧: 다락으로 이용중임.

설비내역
위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
본건에 소재하는 제시외건물 "㉠-㉧"은 건축물대장상 건축물현황도 및 개략적인 실측 등 에 의거 면적사정 하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 감안하여 관 찰감가법을 병용하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바라며 추후 소유권 등에 대한 재확 인을 요함.

기타 기재
본건 건물 기호(가)는 일반건축물대장상 지1층 및 1층의 용도가 "근린생활시설"로 등 재되어 있으나, 기준시점 현재 "주택"으로 이용중인 바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

임대관계
임대관계: 미상임 기 타: 본건 건물 기호(가)는 기준시점 현재 일반건축물대장상 위반건축물[위반건축 물표기:건축과-17964호(2021.06.29.) 내용:4층 다용도 42㎡ 무단증축, 제시외 건물 ㉥ 탐문 및 위반건축물:건축과-3832호(2022.02.08.) 위반내용:지하1층 제2종근린생활시설(사무소)→주택(4호), 지상1층 제2종근린생활시설(사무소) →주택(2호)으로 무단 용도변경(위반면적162.42㎡)]로 등재되어 있는 바, 경 매 진행 시 참고하시기 바람.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022.09.16.근저당권
인수되는 권리	갑구 4번 2023.03.23. 접수 제36952호, 5번 2023.05.02. 접수 제61716호, 6번 2023.05.23. 접수 제74252호, 7번 2023.05.24. 접수 제75032호, 8번 2023.06.05. 접수 제81903호, 9번 2024.05.17. 접수 제77058호, 10번 2024.07.24. 접수 제115556호, 11번 2025.02.19. 접수 제434686호, 13번 2025.03.20. 접수 제1120360호, 14번 2025.04.22. 접수 제1866271호. 15번 2025.05.13. 접수 제2285963호 각 주택임차권등기
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 일반건축물대장상 지1층 및 1층의 용도가 '근린생활시설'로 등재되어 있으나 현재 '주택'으로 이용중임. 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물 표시가 있는바, 이행강제금 부과 여부 등을 해당기관에 확인바람(감정서 참조).

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경58999)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	2,445,922,400원
최저매각가격	801,480,000원
입찰 보증금 (10%)	80,148,000원 최저가의 10%
청구금액	150,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	5회
매각기일	2026.07.27 입찰법정(제101호)
도로명주소	서울특별시 강동구 천호동 43-10
내역
사건 접수	2023.09.26 · 개시결정 2023.10.10
배당요구종기	2023.12.26 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.07.07	천호동 도로 준주거지역	152.63㎡	1억 6,100만원
2026.06.18	천호동 대 제2종일반주거지역	261.22㎡	39억 6,000만원
2026.06.12	성내동 대 일반상업지역	10㎡	2억 8,165만원
2026.06.09	천호동 도로 제2종일반주거지역	3㎡	1,107만원
2026.06.05	성내동 도로 일반상업지역	32.5㎡	6억 8,735만원
2026.06.05	성내동 도로 일반상업지역	32.5㎡	6억 8,735만원
2026.06.02	천호동 도로 제2종일반주거지역	10㎡	3,690만원
2026.06.02	천호동 도로 준주거지역	3.31㎡	1,600만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 단독주택(다중주택),근린생활시설 지1층 81.21㎡ 1층 81.21㎡ 2층 68.49㎡ 3층 68.49㎡ 4층 33.19㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2023타경58999)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.