서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 4층402호
2024타경454(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매6계 · 철근콘크리트구조 24.05㎡(7.3평)
지금 최저 입찰가
2억 5,840만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 2,300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.27
입찰법정 제101호
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 광진구 중곡동 평강오피스텔 4층 402호, 전유 24.05㎡ 오피스텔이 감정가 3억2300만원에서 1회 유찰 후 최저가 2억5840만원으로 진행 예정입니다.
확인필수 2건
주의 1건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 37장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (10장)
현장 사진 (20장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (5장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년02월26일10시11분 2024년02월26일16시00분 2024년02월28일11시10분
상가건물임대차현황서 상 이○이가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 직원 이민하에 의하면 어머니인 이○이가 101호를 전부 점유하여 까페(상호명: NARIRANG)를 운영하고 있다고 함
상가건물임대차현황서 상 뉴평강종합건설(주)[대표자 윤○남)가 등재되어 있으며, 현장 방문조사 당시 만난 윤○남에 의하면 위 회사가 202호와 203호를 전부 점유하여 사무실로 사용하고 있다고 함
임차인으로 기재한 박○재는 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
임차인으로 기재한 김○희는 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
임차인으로 기재한 유○현은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
임차인으로 기재한 이○림은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
임차인으로 기재한 양○진은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
임차인으로 기재한 도○욱은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음
✓ 임차인 8세대 전원이 말소기준(2020.12.29)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2020-12-29) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○이 | 2022.11.04 | 2022.11.04 | 미상 | 101호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 뉴○○○○○○○○) | 2021.12.14 | 미상 | 미상 | 202호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 박○재 | 2022.01.11 | 미상 | 미상 | 401호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○희 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 402호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 유○현 | 2021.10.01 | 미상 | 미상 | 501호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○림 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 502호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 양○진 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 503호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 도○욱 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 701호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.03 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.07.27 10:00 | 매각기일 | 2억 5,840만원 | |
| 신건 | 2026.06.08 10:00 | 매각기일 | 3억 2,300만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 11건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 77.9%, 평균 유찰 5.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 평강오피스텔 6층603호 | 3억 6,200만원 | 2억 3,168만원 | 64% | 2026.06.08 |
| 평강오피스텔 7층702호 | 3억 2,300만원 | 3억 2,300만원 | 100% | 2026.06.01 |
| 평강오피스텔 8층801호 | 3억 3,600만원 | 3억 3,600만원 | 100% | 2026.06.01 |
| 평강오피스텔 8층802호 | 3억 2,300만원 | 3억 2,300만원 | 100% | 2026.06.01 |
| 평강오피스텔 8층803호 | 3억 2,300만원 | 3억 2,300만원 | 100% | 2026.06.01 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 군자동 355-1 동원데쟈뷰 4층410호 | 2억 2,000만원 | 774만원 | 4% | 2026.07.06 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 6층603호 | 3억 6,200만원 | 2억 3,168만원 | 64% | 2026.06.08 |
| 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 12층1201호 | 2억 400만원 | 2억 2,000만원 | 108% | 2026.06.08 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 7층702호 | 3억 2,300만원 | 3억 2,300만원 | 100% | 2026.06.01 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 8층801호 | 3억 3,600만원 | 3억 3,600만원 | 100% | 2026.06.01 |
지금 진행 중인 인근 물건 (23건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 9층904호 | 3억 1,500만원 | 3억 1,500만원 | 6회 | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 10층1001호 | 3억 2,600만원 | 2억 6,080만원 | 2회 | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 10층1003호 | 3억 1,400만원 | 2억 5,120만원 | 2회 | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 12층1204호 | 3억 1,400만원 | 2억 5,120만원 | 2회 | 2026.07.20 |
| 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 4층401호 | 3억 3,600만원 | 3억 3,600만원 | 1회 | 2026.07.27 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.02.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.02.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔 제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각 종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 평강오피스텔 제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각 종 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재 하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.
본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재 하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층건 내 제1층 제101호외 7개호로서, (사용승인일 : 2020.12.16) 외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층건 내 제1층 제101호외 7개호로서, (사용승인일 : 2020.12.16) 외벽 : 외장 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 벽지도배 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.
이용상태
본건 기호(1) 근린생활시설(커피숍)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조) 본건 기호(2) 근린생활시설(사무실)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조) 본건 기호(3)-(8) 공히 오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)
본건 기호(1) 근린생활시설(커피숍)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조) 본건 기호(2) 근린생활시설(사무실)로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조) 본건 기호(3)-(8) 공히 오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)
설비내역
위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차 시설 등이 되어 있음.
위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차 시설 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.
본동 북동측 방향으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1) 중곡동 649-11 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되 는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호(2) 중곡동 649-12 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되 는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기호(1) 중곡동 649-11 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되 는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 기호(2) 중곡동 649-12 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되 는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 기호(1)의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비, 본건 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진 행시 참조하시기 바람. 3) 본건 중 일부 호수[기호(2)-(8)]의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축 물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 작성되어 실제 이용상태 및 내부 구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람. 4) 본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경 매참여시 반드시 재확인 하시기 바람.
1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 기호(1)의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비, 본건 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매진 행시 참조하시기 바람. 3) 본건 중 일부 호수[기호(2)-(8)]의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축 물대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 작성되어 실제 이용상태 및 내부 구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람. 4) 본건 기호(1)은 집합건축물대장 표제부 및 전유부상에 위반건축물로 등재되어 있는 바 경 매참여시 반드시 재확인 하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2020.12.29.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경454)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 323,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 258,400,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 25,840,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,887,778,783원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.07.27 입찰법정 제101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 4층402호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 24.05㎡(7.3평) |
| 사건 접수 | 2024.02.14 · 개시결정 2024.02.15 |
| 배당요구종기 | 2024.05.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.05 | KCC파크타운 | 27.63㎡ | 5 | 2억원 |
| 2026.07.04 | 자양 호반써밋 | 29.9377㎡ | 8 | 4억 7,500만원 |
| 2026.07.03 | 광진캠퍼스시티 | 16.083㎡ | 16 | 1억 5,000만원 |
| 2026.07.03 | 강변에스케이뷰 | 28.83㎡ | 2 | 2억 4,000만원 |
| 2026.06.27 | 자양동명진센트라임 | 45.7㎡ | 3 | 3억 1,500만원 |
| 2026.06.25 | 현대골든텔 | 24.71㎡ | 6 | 1억 6,500만원 |
| 2026.06.24 | 정익제이타워2차 | 15.93㎡ | 2 | 1억 7,500만원 |
| 2026.06.23 | 빌리브 인테라스 | 27.8217㎡ | 19 | 4억 3,000만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
지2층 87.66㎡
지1층 56.13㎡
1층 54.47㎡
1층 50.3㎡
2층 113.41㎡
3층 113.41㎡
4층 117.1㎡
5층 117.1㎡
6층 117.1㎡
7층 117.1㎡
8층 174.35㎡
9층 174.35㎡
10층 173.19㎡
11층 173.19㎡
12층 173.19㎡
13층 174.41㎡
옥탑1층 18.23㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 24.05㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시광진구중곡동649-11 | 대 | 138.2㎡ | 5.98/302.5 |
| 서울특별시광진구중곡동649-12 | 대 | 164.3㎡ | 5.98/302.5 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.