서울특별시 강동구 암사동 484-6 삼성빌라 비동 지1층 비01호
2024타경2627(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매1계 · 철근콘크리트조 162.12㎡(49.0평)
#지분매각#위반건축물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
2억 1,200만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 6,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.27
입찰법정(제101호)
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강동구 암사동 삼성빌라 비동 지1층 비01호 중 B101호로 조사된 지분매각 물건이며, 위반건축물 및 임차인 점유 관련 확인이 필요합니다.
확인필수 5건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
✖
과거 매각 불허가 이력
낙찰됐다가 법원이 매각을 불허가한 이력이 있습니다. 절차·권리 문제가 있었을 수 있어 사건기록 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (11장)
위치도 (지도) (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년02월23일15시30분 2026년02월25일15시10분
-임차인으로 기재한 조○국 세대주는 전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록표등본 상 등재자이나 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못함
-현황재조사명령에 첨부된 임대차계약서에 기재된 김미애에게 연락(010-6672-5366)하여 세대주 조○국(010-2933-4061)과 통화를 한 바, 본인은 2015년부터 전소유자인 강윤정과 계약을 하고 현재까지 10년 넘게 거주를 하였다고 함.
-경매가 들어왔다는 사실을 대충 알고는 있었으나 구체적으로 어떻게 진행이 되고 있는지는 전혀 몰랐다고 함
-본인이 계약하여 입주할 당시부터 지하101호였고 그 옆에 102호가 있었다고 함
-현 소유자(2/1지분권자)의 남편인지 정확히는 모르나 어떤 남성분이 찾아와서 새로운 소유자인데, 계약내용 그대로 1억 3천만원에 계속 살아라고 해서 지금까지 거주를 하였다고 하고 새로운 계약서를 작성한 사실은 없다고 함
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-01-08) |
|---|---|---|---|---|---|
| 조○국 | 2015.05.15. | 미상 | 미상 | 지하 101호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.03 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 6차 | 2026.07.27 10:00 | 매각기일 | 2억 1,200만원 | |
| 5차 | 2026.06.08 10:00 | 매각기일 | 2억 6,500만원 | 유찰 |
| 2026.02.02 14:00 | 매각결정기일 | 불허가 | ||
| 4차 | 2026.01.26 10:00 | 매각기일 | 1억 3,568만원 | 매각 |
| 3차 | 2025.12.08 10:00 | 매각기일 | 1억 6,960만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.11.03 10:00 | 매각기일 | 2억 1,200만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.09.15 10:00 | 매각기일 | 2억 6,500만원 | 유찰 |
⚠️ 과거에 낙찰 후 법원이 매각을 불허가한 이력이 있습니다. 절차나 권리 문제가
있었을 가능성이 있으니 사건 기록(문건 접수 내역)을 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 37건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 89.4%, 평균 유찰 1.9회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 천호동 310-3 그랑시아 3층301호 | 4억 6,900만원 | 3억 9,500만원 | 84% | 2026.07.06 |
| 서울특별시 강동구 천호동 291-12 우노펠리스5차 2층202호 | 4억원 | 3억 1,500만원 | 79% | 2026.06.08 |
| 서울특별시 강동구 길동 397-5 에이동 지하층 1호 | 2억 3,000만원 | 1억 5,288만원 | 66% | 2026.06.08 |
| 서울특별시 강동구 암사동 433-59 토브마스터클레스 2층202호 | 5억 9,000만원 | 4억 1,090만원 | 70% | 2026.06.01 |
| 서울특별시 강동구 천호동 337-3 하우징허브바람개비1 2층203호 | 3억 5,900만원 | 3억 6,150만원 | 101% | 2026.06.01 |
지금 진행 중인 인근 물건 (37건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 10층1001호 | 2억 1,000만원 | 2,254만원 | 11회 | 2026.07.13 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 5층502호 | 6억 6,000만원 | 5억 2,800만원 | 2회 | 2026.07.13 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 6층601호 | 6억 7,800만원 | 5억 4,240만원 | 2회 | 2026.07.13 |
| 서울특별시 강동구 둔촌동 447-1 6층602호 | 7억 3,780만원 | 5억 9,024만원 | 2회 | 2026.07.13 |
| 서울특별시 강동구 천호동 233-15 하늘쉐르빌 5층501호 | 1억 4,500만원 | 1억 1,600만원 | 2회 | 2026.07.13 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "지하철 8호선 암사역" 동측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.
본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "지하철 8호선 암사역" 동측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.
교통상황
본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(8호선 암사역) 및 버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.
본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(8호선 암사역) 및 버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트조 평스라브지붕 3층건 내 제지1층 제비01호(B101호 부분)로서, 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.
철근콘크리트조 평스라브지붕 3층건 내 제지1층 제비01호(B101호 부분)로서, 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.
이용상태
연립주택으로 이용 중이며 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 "내부구조도" 참조바람.
연립주택으로 이용 중이며 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 "내부구조도" 참조바람.
설비내역
급배수/위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어있음
급배수/위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어있음
토지의 형상·이용상태
본건은 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 현황 연립주택 건부지로 이용 중임.
본건은 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 현황 연립주택 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 토지 북측 및 동측으로 세로변의 포장도로 접함.
본건 토지 북측 및 동측으로 세로변의 포장도로 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역 , 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>
도시지역 , 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>
기타 기재
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임대관계
공부상 비01호는 집합건축물대장 상 "위반건축물(건축과-18663 2014.8.04.) 위반내용:2세대로 사용중"으로 기재되어 있으며, 각 세대를 구분하여 이용 중(현관문 호수상 B101호, B102 호로 구분)인 구분소유적 공유관계로 조사됨. 본 평가 대상인 '구경화'지분은 B101호에 해당하는 것으로 탐문조사되어 지1층 "B101호"에 대하여 평가하였는바, 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람.
공부상 비01호는 집합건축물대장 상 "위반건축물(건축과-18663 2014.8.04.) 위반내용:2세대로 사용중"으로 기재되어 있으며, 각 세대를 구분하여 이용 중(현관문 호수상 B101호, B102 호로 구분)인 구분소유적 공유관계로 조사됨. 본 평가 대상인 '구경화'지분은 B101호에 해당하는 것으로 탐문조사되어 지1층 "B101호"에 대하여 평가하였는바, 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021.01.08. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 지분매각(공유자우선매수 신고는 1회에 한함). 감정서에 공부상 비01호는 집합건축물대장 상 '위반건축물(건축과-18663) 위반내용:2세대로 사용중'으로, 각 세대를 구분하여 이용중(현관문 호수상 B101호, B102로 구분), 구경화 지분은 B101호에 해당한다고 기재되어 있음(감정서 참조). 이행강제금 부과 및 원상회복의무 발생여부를 해당기관에 확인하기 바람. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경2627)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 265,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 212,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 21,200,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 100,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.07.27 입찰법정(제101호) |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-21, 비동 지1층 비01호 (암사동,삼성빌라) |
| 내역 | 철근콘크리트조 162.12㎡(49.0평) |
| 사건 접수 | 2024.09.03 · 개시결정 2024.09.10 |
| 배당요구종기 | 2026.04.17 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.06.22 | 삼성그린빌라(180-4) 같은 단지 | 131.29㎡ | 1 | 8억 4,916만원 |
| 2026.06.15 | 삼성아트빌(516-1) 같은 단지 | 42.25㎡ | 3 | 4억 7,000만원 |
| 2026.06.09 | 삼성빌라 같은 단지 | 57.96㎡ | 2 | 3억 2,500만원 |
| 2026.06.06 | 삼성베스트빌 같은 단지 | 43.01㎡ | 2 | 4억 5,000만원 |
| 2026.05.26 | 삼성베스트빌 같은 단지 | 29.92㎡ | 5 | 3억 4,000만원 |
| 2026.05.19 | 암사동삼성베스트빌 같은 단지 | 27.42㎡ | 3 | 2억 9,900만원 |
| 2026.05.07 | 삼성베네스트 같은 단지 | 29.91㎡ | 5 | 3억 9,500만원 |
| 2026.05.07 | 삼성하이츠빌라 같은 단지 | 66.99㎡ | 3 | 5억 700만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 연립주택
지1층 268.95㎡
1층 267.03㎡
2층 264.37㎡
3층 264.37㎡
옥탑층 28.32㎡(연면적 제외)
옥탑1층 22.24㎡(연면적 제외)
전유
철근콘크리트조 162.12㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강동구암사동484-6 | 대 | 1119.7㎡ | 276.99/3359.1 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.