2024타경3125 서울특별시 광진구 구의동 241-31

서울특별시 광진구 구의동 241-31 2층201호

2024타경3125(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 59.87㎡(18.1평)

#유치권#법정지상권 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

10억 1,644만원

감정가의 64% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

15억 8,820만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.10

제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

4회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울특별시 광진구 구의동 241-31 소재 철근콘크리트구조 다세대주택 10개 호실의 건물만 일괄매각되는 사건입니다. (근거: "철근콘크리트구조 6층 건물 중 제2층 201호 외 9개호", "건물만의 매각임", 출처: 감정평가서 요항 및 매각물건명세서 비고란)

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이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 16장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (8장)

현장 사진 (4장)

위치도 (지도) (1장)

내부 구조도 (3장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년07월14일11시38분

비고: ##현황재조사 명령##
1.유치권행사 여부

##재조사 결과##
1. 현장 방문조사 당시 만난 문세창에 의하면 본인이 본건 6층(지하는 0.5층 정도 된다고 함) 도시형생활주택(단지형 다세대주택)을 신축하였으나 설비, 건재, 창호, 마루, 석재, 내장, 미장 비용 등 공사대금을 받지 못하여 본건 건물을 점유하여 유치권을 행사하고 있다고 함  
2.유치권행사 금액, 350,000,000원
3.정확한 점유 및 권리관계는 별도 확인이 필요함

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.18 14:00	매각결정기일
5차	2026.08.10 10:00	매각기일	10억 1,644만원
4차	2026.05.11 10:00	매각기일	12억 7,056만원	유찰
3차	2026.03.30 10:00	매각기일	15억 8,820만원	유찰
2차	2026.02.09 10:00	매각기일	1억 5,360만원	유찰
신건	2026.01.05 10:00	매각기일	1억 9,200만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 56건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 90.2%, 평균 유찰 1.4회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
욱현하이브 2층201호	3억 9,700만원	3억 7,670만원	95%	2026.07.20
연리지7 2층201호	1억 9,800만원	1억 388만원	52%	2026.05.11
2층201호	3억 6,800만원	3억 7,300만원	101%	2026.04.20
2층201호	1억 6,850만원	1억 1,316만원	67%	2026.03.16

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 13층1305호	2억 1,300만원	1억 4,000만원	66%	2026.07.20
서울특별시 광진구 구의동 23-32 욱현하이브 2층201호	3억 9,700만원	3억 7,670만원	95%	2026.07.20
서울특별시 광진구 중곡동 175-75 예림스마트빌 3층301호	4억 8,200만원	4억 6,131만원	96%	2026.07.20
서울특별시 광진구 구의동 31-1 현진빌 에이동 6층601호	3억 5,700만원	3억 6,226만원	101%	2026.07.20
서울특별시 광진구 중곡동 130-15 대성팰리스 2층202호	3억 7,600만원	3억 8,541만원	103%	2026.07.13

지금 진행 중인 인근 물건 (22건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 5층501호	2억 8,800만원	7,549만원	7회	2026.08.10
서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 4층 402호	2억 4,300만원	1억 2,441만원	4회	2026.08.10
서울특별시 광진구 군자동 117-52 경일리치빌 3층303호	3억 400만원	3억 400만원	1회	2026.08.10
서울특별시 광진구 광장동 579 광장11차현대홈타운 1106동 1층102호	21억 6,100만원	21억 6,100만원	0회	2026.08.10
서울특별시 광진구 구의동 252-97	56억 1,848만원	35억 9,582만원	3회	2026.08.24

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.10.22 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 &apos;동국대학교 사범대학부속가람중학교&apos; 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황
본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선(구의역)이 소재 하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조
본건은 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제2층 201호 외 9개호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태
다세대주택으로 이용중임. (후면&quot;내부구조도&quot;참조)

설비내역
위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 필로티 주차장 등이 되어 있으며 현재 승강기는 작동하지 않는 상태임.

토지의 형상·이용상태
본건은 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016- 11-28)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

기타 기재
해당 사항 없음.

임대관계
1) 임대 관계는 미상임. 2) 현재 일부 호수는 인테리어, 바닥 마감, 천장 마감, 누수, 곰팡이, 변기파손 등 하자가 존재하여 추후 낙찰시 확인이 필요함. 3) 본건물은 기준시점 현재 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 집합건축물대장이 존재 하지않아 등기사항전부증명상 표제부(전유부분의 건물의 표시)의 면적을 기준으로 감정평가 하였음. 4) 본건은 기준시점 현재 &quot;공사대금 미지급분에 대한 법원의 확정판결을 받은 채권자로서 유치권 및 점유보호권의 권원으로 권리 행사중&quot;이라는 경고문 및 현수막이 붙어있는 상태로 경매 진행시 참고바람.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021.12.30.근저당권
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	- 일괄매각 - 낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물로 건물만의 매각임 - 감정평가시점 건축법상 승인받지 않은 건물로 건축물대장 미존재 - 감정평가액은 등기사항증명서 표제부(전유부분 건물의 표시)의 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액임 - 감정평가시점 유치권 및 점유보호권 권리행사 중 현수막 부착되어 있음 - 법정지상권 성립여부 불분명 -2026.7.16.자 301호 점유 중인 문세창으로부터 공사대금 390,000,000원 및 지연이자에 대해 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함 -2026.7.22.자 재현황조사서 참조

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경3125)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	1,588,200,000원
최저매각가격	1,016,448,000원
입찰 보증금 (10%)	101,644,800원 최저가의 10%
청구금액	1,800,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	4회
매각기일	2026.08.10 제101호 법정
도로명주소	서울특별시 광진구 구의동 241-31 2층201호
내역	철근콘크리트구조 59.87㎡(18.1평)
사건 접수	2024.10.22 · 개시결정 2024.10.28
배당요구종기	2025.02.03 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	거래금액
2026.08.03	자양동 도로 제2종일반주거지역	6.61㎡	3,400만원
2026.08.03	자양동 도로 제2종일반주거지역	39.09㎡	5,400만원
2026.08.02	자양동 도로 제2종일반주거지역	3.31㎡	1,700만원
2026.08.02	자양동 도로 제3종일반주거지역	255㎡	5억 1,600만원
2026.07.31	자양동 도로 제2종일반주거지역	46.15㎡	5,189만원
2026.07.31	자양동 도로 제2종일반주거지역	46.2㎡	5,189만원
2026.07.31	자양동 도로 제2종일반주거지역	9.46㎡	1,062만원
2026.07.31	자양동 도로 제2종일반주거지역	9.47㎡	1,062만원