2024타경50855 서울특별시 광진구 중곡동 117-12

서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층302호

2024타경50855(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 57.36㎡(17.4평)

#재매각#위반건축물 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

특별매각조건 — 입찰 보증금 20%

지금 최저 입찰가

1억 7,612만원

감정가의 51% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

3억 4,400만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.10

D-0 · 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 광진구 중곡동 연리지7 3층 302호 철근콘크리트구조 57.36㎡ 물건으로, 감정가 3억4,400만원에서 3회 유찰 후 최저매각가격 1억7,612만8,000원에 재매각 예정입니다.

확인필수 5건 주의 1건 참고 2건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

✖

과거 대금 미납 이력

낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.

₩

입찰보증금 20% (특별매각조건)

보통 10%인 입찰보증금이 20%(35,225,600원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.

↓

감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 28장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (10장)

현장 사진 (12장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (4장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년05월20일09시21분 2024년05월20일16시35분

임차인으로 기재한 장○은은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이고, 정○균은 상가건물임대차현황서 상 등재자이나, 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음

임차인으로 기재한 김○경은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음

임차인으로 기재한 조○지, 심○주는 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음

임차인으로 기재한 문○지는 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이고, 크리에이티브종합건설 주식회사(대표자 유○수)는 상가건물임대차현황서 상 등재자이나, 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음

임차인으로 기재한 최○원, 차○예는 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음

임차인으로 기재한 최○영(동거인 조승현 포함)은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음

임차인으로 기재한 박○순은 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자이나 현장 방문 당시 만나지 못하여 임차인 여○나 정확한 임대차 관계는 알 수 없음

✓ 임차인 11세대 전원이 말소기준(2018.10.26)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2018-10-26)
장○은	2020.06.09	미상	미상	201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
정○균	2022.08.22	미상	미상	201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○경	2022.08.23	미상	미상	203호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
조○지	2019.05.23	미상	미상	204호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
심○주	2022.03.11	미상	미상	204호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
문○지	2020.05.01	미상	미상	301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
크○○○○○○○○○○○○○사	2023.12.19	미상	미상	301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
최○원	2022.05.02	미상	미상	304호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
차○예	2022.03.17	미상	미상	304호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
최○영	2023.06.23	미상	미상	503호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○순	2019.01.29	미상	미상	602호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.18 14:00	매각결정기일
5차	2026.08.10 10:00	매각기일	1억 7,612만원
	2026.07.01 14:00	대금지급기한		미납
	2026.05.18 14:00	매각결정기일		매각허가결정
4차	2026.05.11 10:00	매각기일	1억 7,612만원	매각
3차	2026.01.05 10:00	매각기일	2억 2,016만원	유찰
2차	2025.11.17 10:00	매각기일	2억 7,520만원	유찰
신건	2025.07.21 10:00	매각기일	3억 4,400만원	유찰

⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 35건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 94.7%, 평균 유찰 2.9회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
연리지7 3층303호	2억 9,300만원	1억 6,175만원	55%	2026.07.06
연리지7 4층405호	2억 1,700만원	2억 1,700만원	100%	2025.11.03

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 광진구 중곡동 67-10 2층203호	3억 6,500만원	3억 1,200만원	85%	2026.07.20
서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층303호	2억 9,300만원	1억 6,175만원	55%	2026.07.06
서울특별시 광진구 중곡동 56-18 3층 301호	3억 8,100만원	3억 3,700만원	88%	2026.06.15
서울특별시 광진구 중곡동 56-18 3층303호	3억 3,700만원	3억 9,573만원	117%	2026.06.15
서울특별시 광진구 중곡동 239-54 미래하이츠 3층303호	6억 3,200만원	6억 8,188만원	108%	2026.06.08

지금 진행 중인 인근 물건 (17건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 4층401호	1억 5,000만원	3,932만원	7회	2026.07.27
서울특별시 광진구 중곡동 64-10 2층201호	3억 7,100만원	3억 7,100만원	7회	2026.07.27
서울특별시 광진구 중곡동 67-10 3층303호	3억 8,300만원	3억 8,300만원	6회	2026.07.27
서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 5층502호	3억 4,700만원	3억 4,700만원	3회	2026.07.27
서울특별시 광진구 중곡동 116-18 레졸루트아차산 비동 4층402호	4억 200만원	2억 5,728만원	3회	2026.07.27

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.01.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철5호선 「아차산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황
본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 아차산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조
본건 철근콘크리트조 평지붕 지상6층건 내 제2층 제201호 외 6개호로서 (사용승인일: 2018.10.22) - 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태
공히, 다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역
위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상·이용상태
일단지 기준시, 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태
본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

기타 기재
본건 기호(1),(3),(4),(5),(8) 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나 공히, 다세대주택으로 이용중인 것으로 확인되었으며, 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용중임.

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2018.10.26.근저당권
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	-현관표시 302호, 307호 -건축물대장(표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물표시 있음 -집합건축물대장 상 '제2종근린생활시설(사무실)'이나 현황조사결과 '주택'으로 이용중으로 확인(감정평가서 참조) -재매각.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경50855)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	344,000,000원
최저매각가격	176,128,000원
입찰 보증금 (20%)	35,225,600원 특별매각조건
청구금액	1,633,018,688원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.08.10 제101호 법정
도로명주소	서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 3층302호 (중곡동,연리지7)
내역	철근콘크리트구조 57.36㎡(17.4평)
사건 접수	2024.01.18 · 개시결정 2024.01.22
배당요구종기	2024.07.31 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 평지붕 6층 다세대주택,근린생활시설 1층 13.16㎡ 2층 222.01㎡ 3층 222.01㎡ 4층 139.77㎡ 5층 92.14㎡ 6층 76.8㎡ 옥탑1층 13.16㎡(연면적제외)

전유
철근콘크리트구조 57.36㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시광진구중곡동117-12	대	139.5㎡	36.4/399.7
서울특별시광진구중곡동117-32	대	260.2㎡	36.4/399.7

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경50855)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.