2025타경360 — AI 법원경매 문서 정리

서울특별시 송파구 삼전동 58-4

2025타경360(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매3계 ·

지금 최저 입찰가

60억 1,483만원

감정가의 100% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

60억 1,483만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.09

D-1 · 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

0회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 &quot;사진용지&quot; 및 &quot;건물이용도&quot;와 같이 제시외건물㉠~㉢ 및 제시외수목이 소”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 16장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (10장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (3장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년07월21일10시31분 2025년07월22일16시01분

대지

1. 현장 방문조사 당시 만난 박○환에 의하면 본인이 1층에서 닭발집 영업을, 최○리에 의하면 본인이 1층 101호에서 쭈꾸미집 영업을, 김○삼에 의하면 본인이 2층과 4층에서 태권도학원 영업을, 허○희에 의하면 본인이 3층에서 수학학원 영업을 하고 있다고 함.
2. 나머지 점유자들에 대하여는 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2019-03-08)
박○환	2007.03.13.	2007.03.13.	20,000,000	1층 72.6제곱미터	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
김○삼	2011.09.22.	미상	20,000,000	2층 147.7제곱미터	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
최○리	2024.04.05.	미상	15,000,000	1층 101호 33제곱미터	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
한○희	2025.07.10.	미상	15,000,000	지하 1층 226.26제곱미터	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
허○희	2015.08.17.	미상	15,000,000	3층 140.52제곱미터	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
송○철	2015.12.24.	미상	미상	501호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.16 14:00	매각결정기일
신건	2026.11.09 10:00	매각기일	60억 1,483만원

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 75건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 71.5%, 평균 유찰 2.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비122호	3억 3,200만원	7,450만원	22%	2026.11.02
서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비123호	3억 7,300만원	8,350만원	22%	2026.11.02
서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비136호	5억 5,500만원	1억 2,250만원	22%	2026.11.02
서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비143호	3억 2,800만원	7,455만원	23%	2026.11.02
서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 1층129호	6억 5,500만원	1억 5,120만원	23%	2026.11.02

지금 진행 중인 인근 물건 (29건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 송파구 거여동 20	78억 1,551만원	50억 193만원	3회	2026.11.09
서울특별시 송파구 거여동 20	78억 1,551만원	50억 193만원	3회	2026.11.09
서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 2층204호	43억 4,400만원	34억 7,520만원	2회	2026.11.09
서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 2층205호	43억 4,400만원	34억 7,520만원	2회	2026.11.09
서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 2층206호	43억 4,400만원	34억 7,520만원	2회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 &quot;삼전초등학교&quot; 서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 및 각급학교 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황
본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 삼전역 및 석촌고분역(지하철9호선) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

토지의 형상·이용상태
정방형 토지로서, 현황 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

기타 기재
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임대관계
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건물의 구조
기호(2) : 철근콘크리트조 평스라지붕 지하 1층, 지상 5층 건으로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등, 내 벽 : 페인팅, 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등임. 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태
지하1층 : 근린생활시설(현황 공실)로 이용중임. 지상1층 : 근린생활시설(상호명 : 치킨과 국물닭발, 뚱보네 쭈꾸미)로 이용중임. 지상2층 : 근린생활시설(상호명 : 경희태권도)로 이용중임. 지상3층 : 근린생활시설(상호명 : 삼성영어, 미래엔 수학)로 이용중임. 지상4층 : 근린생활시설(상호명 : 경희키즈태권도)로 이용중임. 지상5층 : 공부상 근린생활시설이나, 현황 주택으로 이용중인 것으로 판단됨.

설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
후첨 &quot;사진용지&quot; 및 &quot;건물이용도&quot;와 같이 제시외건물㉠~㉢ 및 제시외수목이 소재하여 경매업무의 원활한 진행을 위해 구조, 용도, 현상, 수종, 규격 및 관리상태 등을 감안하여 감정평가하였으니 참고하시기 바람. 후첨 &quot;사진용지&quot; 및 &quot;건물이용도&quot;와 같이 제시외건물 ㉤~㉦이 소재하나, 이는 주건물의 구성부분으로서 독립된 경제적 효용이 있다고 볼 수 없고, 주건물에 부합되었다고 보아 주건물에 포함하여 평가하였으니 업무시 참고하시기 바람.

기타 기재
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임대관계
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매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2019.03.08. 근저당
인수되는 권리	해당사항없음
지상권 개요	해당사항없음
비고란	일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경360)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	6,014,832,360원
최저매각가격	6,014,832,360원
입찰 보증금 (10%)	601,483,236원 최저가의 10%
청구금액	2,591,990,812원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	0회
매각기일	2026.11.09 제101호 법정
도로명주소	서울특별시 송파구 삼전동 58-4
내역
사건 접수	2025.07.01 · 개시결정 2025.07.01
배당요구종기	2025.09.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트조 평슬래브 지붕 5층 근린생활시설 1층 140.21㎡ 2층 147.66㎡ 3층 140.52㎡ 4층 125.05㎡ 5층 63.99㎡ 지층 226.26㎡ 내역: 지층, 헬스클럽. 1층. 소매점 120.71 주차장 19.5 2층 의원 3층. 콤퓨터학원 4.5층, 사무실

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경360)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.