⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다).
아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.
서울특별시 강동구 성내동 447-1
2025타경382(임의경매) · 서울동부지방법원 서울동부지방법원 경매5계 ·
지금 최저 입찰가
55억 7,293만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
69억 6,616만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.16
D-7 · 101호 입찰법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강동구 성내동 근린생활시설 겸 단독주택(5가구) 복합건물, 제시외 건물 포함, 유찰 1회 후 최저가 20% 인하
확인필수 3건
주의 2건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 19%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 1,300,000,000원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 1층 및 지하1층에 제시외건물(후첨 ""사진용지"" 참조) ㉠창고(판넬조 판넬지붕, 약 1.92㎡), ㉡차양막(알루미늄프레임 천막지붕(접이”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 40장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (8장)
현장 사진 (26장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (3장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월18일10시52분 2025년08월19일12시30분
대지
1. 현장 방문조사 당시 만난 상가임차인 최○영에 의하면 본인은 1층에서 오텀이라는 상호로 카페 영업을 하고 있다고 함. 주택에는 전소유자가 거주하고 있는 것으로 안다고 하였고, 1층 바다본가는 송○님의 조카 채무송이 횟집을 관리, 영업하고 있는 것이라고 하였음.
2. 그리고 주택 거주자 김○욱의 딸에 의하면 본인과 가족들이 건물 전체를 점유하여 거주하고 있다고 함.
3. 나머지 점유자들에 대하여는 현장 방문조사 당시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하여 정확한 점유자 및 점유권원 등에 대하여는 별도의 확인이 필요함.
✓ 임차인 9세대 전원이 말소기준(2007.04.19)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2007-04-19) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○문 | 2020.12.28. | 미상 | 20,000,000 | 1층 56제곱미터 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 손○정 | 2025.06.27. | 미상 | 25,000,000 | 1층 일부 56.2제곱미터 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 손○정 | 2025.06.27. | 미상 | 미상 | 1층 101호, 102호 105.8제곱미터 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○석 | 2024.06.03. | 미상 | 10,000,000 | 1층 103호 40제곱미터 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 송○님 | 2007.07.25. | 미상 | 25,000,000 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 최○영 | 2024.07.17. | 미상 | 30,000,000 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○욱 | 2007.09.06. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○진 | 2011.08.03. | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 박○순 | 2024.03.06. | 미상 | 미상 | 201호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.23 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.16 10:00 | 매각기일 | 55억 7,293만원 | |
| 신건 | 2026.08.31 10:00 | 매각기일 | 69억 6,616만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 11건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 63.6%, 평균 유찰 2.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 천호동 105-7 | 14억 516만원 | 11억 4,500만원 | 81% | 2026.09.21 |
| 서울특별시 강동구 천호동 105-7 공감채 | 14억 516만원 | 11억 4,500만원 | 81% | 2026.09.21 |
| 서울특별시 강동구 천호동 427-44 | 26억 2,658만원 | 11억 2,000만원 | 43% | 2026.09.07 |
| 서울특별시 강동구 천호동 427-44 | 26억 2,658만원 | 11억 2,000만원 | 43% | 2026.09.07 |
| 서울특별시 강동구 성내동 219-27 | 17억 1,783만원 | 12억 1,100만원 | 70% | 2026.01.19 |
지금 진행 중인 인근 물건 (9건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강동구 암사동 293-7 | 40억 1,282만원 | 40억 1,282만원 | 0회 | 2026.11.09 |
| 서울특별시 강동구 암사동 293-7 | 40억 1,282만원 | 40억 1,282만원 | 0회 | 2026.11.09 |
| 서울특별시 강동구 암사동 293-1 | 40억 1,282만원 | 40억 1,282만원 | 0회 | 2026.11.09 |
| 서울특별시 강동구 암사동 293-3 | 40억 1,282만원 | 40억 1,282만원 | 0회 | 2026.11.09 |
| 서울특별시 강동구 암사동 293-9 | 40억 1,282만원 | 40억 1,282만원 | 0회 | 2026.11.09 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 ""성내중학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성된 주상혼용지대임.
본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 ""성내중학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성된 주상혼용지대임.
교통상황
본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 ""둔촌동역""이 소재하고 있음.
본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 ""둔촌동역""이 소재하고 있음.
토지의 형상·이용상태
인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.
인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남서측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.
본건 남서측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기타 기재
후첨 ""건물개황도"" 참고.
후첨 ""건물개황도"" 참고.
기타 기재
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임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
철근콘크리트조 및 세멘벽돌조 평스라브지붕 지상2층/지하1층 건물로서 (사용승인일 : 1992.10.21) 외벽 : 석재붙임, 적벽돌 치장쌓기 등 마감 내벽 : 실내 인테리어, 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.
철근콘크리트조 및 세멘벽돌조 평스라브지붕 지상2층/지하1층 건물로서 (사용승인일 : 1992.10.21) 외벽 : 석재붙임, 적벽돌 치장쌓기 등 마감 내벽 : 실내 인테리어, 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임.(후첨 ""건물개황도"" 참조)
근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임.(후첨 ""건물개황도"" 참조)
설비내역
위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방설비(주택) 등이 구비되어 있음.
위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방설비(주택) 등이 구비되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
본건 1층 및 지하1층에 제시외건물(후첨 ""사진용지"" 참조) ㉠창고(판넬조 판넬지붕, 약 1.92㎡), ㉡차양막(알루미늄프레임 천막지붕(접이식 어닝), 약 21.6㎡), ㉢, ㉣차양막(알루미늄프레임 천막지붕(고정식 어닝), 각각 약 10.78㎡, 약 7.42㎡), ㉤차양막 통로(철골조 썬라이트지붕, 약 8.84㎡), ㉥창고(샷시조 평지붕, 약 1.44㎡), ㉦주거용, 창고(샷시조 아스팔트슁글지붕, 약 6.75㎡)가 각각 소재하는 바 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.
본건 1층 및 지하1층에 제시외건물(후첨 ""사진용지"" 참조) ㉠창고(판넬조 판넬지붕, 약 1.92㎡), ㉡차양막(알루미늄프레임 천막지붕(접이식 어닝), 약 21.6㎡), ㉢, ㉣차양막(알루미늄프레임 천막지붕(고정식 어닝), 각각 약 10.78㎡, 약 7.42㎡), ㉤차양막 통로(철골조 썬라이트지붕, 약 8.84㎡), ㉥창고(샷시조 평지붕, 약 1.44㎡), ㉦주거용, 창고(샷시조 아스팔트슁글지붕, 약 6.75㎡)가 각각 소재하는 바 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.
기타 기재
본건의 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 지상1층 소매점 160㎡는 일반건축물대장상 <2007.07.23. 지상1층 소매점 160㎡ -> 제2종근린생활시설(일반음식점) 160㎡로 표시변경> 및 <2007.9.4. 지상1층 일반음식점 2㎡ 증축>, <2007.9.4. 지1층, 지상1층 주택2가구 -> 주택1가구로 대수선>된 바 일반건축물대장 기준(일반음식점 162㎡, 주택3가구로 표시변경)으로 평가하였으니 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.
본건의 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 지상1층 소매점 160㎡는 일반건축물대장상 <2007.07.23. 지상1층 소매점 160㎡ -> 제2종근린생활시설(일반음식점) 160㎡로 표시변경> 및 <2007.9.4. 지상1층 일반음식점 2㎡ 증축>, <2007.9.4. 지1층, 지상1층 주택2가구 -> 주택1가구로 대수선>된 바 일반건축물대장 기준(일반음식점 162㎡, 주택3가구로 표시변경)으로 평가하였으니 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2007.04.19. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경382)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 6,966,166,590원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 5,572,933,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 557,293,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,300,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 101호 입찰법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 성내동 447-1 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.07.23 · 개시결정 2025.07.24 |
| 배당요구종기 | 2025.10.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트조 및 세멘벽돌조
평스라브 2층 근린생활시설 및
단독주택(5가구)
1층 261.35㎡
2층 101.11㎡
지층 99.27㎡
구조-지층,1층 : 철근콘크리트조
2층 : 세멘벽돌조
용도-지층 : 주택 2가구
1층 : 소매점 160㎡
주택 2가구 101.35㎡
2층 : 주택 1가구
일반건물
철근콘크리트조 및 세멘벽돌조
평스라브 2층 근린생활시설 및
단독주택(5가구)
1층 261.35㎡
2층 101.11㎡
지층 99.27㎡
구조-지층,1층 : 철근콘크리트조
2층 : 세멘벽돌조
용도-지층 : 주택 2가구
1층 : 소매점 160㎡
주택 2가구 101.35㎡
2층 : 주택 1가구
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.